Недвижимость на вторичном рынке: как правильно покупать и проверять

Существуют некоторые документы, требующие проверки перед подписанием и ряд наиболее ходовых сделок, из которых работниками департамента вторичной недвижимости был составлен список для ознакомления риэлторами. Помимо этого, есть список рекомендуемых действий по проверке продаваемого жилья, которые должен произвести риэлтор перед заключением договора. Согласно этому списку он должен убедиться в дееспособности и вменяемости обеих сторон, проверить все правоустанавливающие документы, проверить подтверждение всех лиц прописанных или зарегистрированных в квартире. Должен проверить на предмет судебных разбирательств с данной квартирой.

По словам Юлии Дымовой, юридического консультанта, документы, которые нужны при купле продаже, не самое главное в вопросе безопасной покупки квартиры. Существуют некоторые специфические особенности при проверке объектов, которые зависят от типов существующих документов. Все вопросы, которые требуют уточнения, какие документы требуют формальной проверки, а какие более глубокой всё это определяется специалистами по каждому варианту индивидуально.

С юридической стороны определяется понятие вменяемости и дееспособности сторон, заключающих сделку. Дееспособность определяется с наступлением 18 лет, либо ранее, при вступлении в брак или других признаках эмансипации. Ограничение или лишение дееспособности может устанавливать только суд. Сделка может считаться юридически законной только при полной обоюдной вменяемости сторон. Поэтому в подобных случаях желательно прибегнуть к содействию дипломированных врачей. Например, в Ярославле можно обратиться в нарко- или психдиспансер и пригласить врачей оттуда. Они прибудут на место, установят и зафиксируют факт обоюдной вменяемости сторон, заключающих сделку. Это, конечно, не может являться стопроцентной гарантией, но подобная помощь лишней не будет.

Важно, чтобы стороны ясно представляли себе цель продажи и покупки объекта, так как случается такое, что продавец при сделке не совсем ясно представляет себе характер сделки. Такое нередко происходит с пенсионерами или слишком доверчивыми гражданами, которые в силу своих личностных качеств могут оказаться жертвами мошенников. Иногда излишняя благопристойность подобных продавцов, их нежелание лезть с лишними вопросами приводит к утрате права собственности, причём без всякой возможности компенсации за утрату.

Особого внимания требуют сделки с детьми, в тех случаях, когда они являются собственниками. В подобных случаях органы опёки не должны оставлять подобные сделки без внимания и представитель органа обязан присутствовать при всех основных этапах операции купли продажи. Должно быть получено согласие на заключение сделки от опекуна. Контроль за исполнением и законностью операции лежит на покупателе и риэлторе, а согласие опеки всего лишь дополнение к договору. В подобных случаях, дабы избежать дальнейших неприятностей, не лишним будет просчитать доли детей не один раз.

Информация о зарегистрированных лицах получается из домовой книги. Она до сих пор применяется при регистрации вместе с другими документами. Желательно всегда прибегать к помощи специалистов. Если по домовой книге вы не видите, куда собираются выбывать жильцы продаваемой квартиры после сделки, то следует заранее обеспокоиться этим вопросом. Тут специалисты могут вам подсказать, когда и как отправить людей сниматься с учёта до заключения сделки. Или же немного повременить.

Ярким примером может служить ст.19 Закона о введении в действие ЖК РФ. Здесь указывается, что лица, отказавшиеся от приватизации и оставшиеся зарегистрированными на объекте, сохраняют право пользования указанной квартирой. Материнский капитал это одна из новых проблем для риэлторов. Любая форма его использования влечёт за собой распределение на всех членов семьи определённых собственных долей в квартире, что может создать определённые проблемы при проведении сделки. Поэтому подобные специфические проблемы решаются в каждом конкретном моменте индивидуально и такой объект должен проверяться наиболее тщательно.

Недвижимость, полученная по наследству. Эта позиция лидирует среди страхов риэлторов, так как до сих пор действует ст. 1155 ГК РФ. Согласно этой статье наследники, которые стоят в очереди наследования, но не прописанные в правоустанавливающих документах, вполне могут объявиться в самый неподходящий момент и заявить свои права на квартиру. Нередко сами прямые наследники не знают об их существовании, а если и знают, то скрывают сей факт. В таких случаях могут помочь соседи, которые зачастую знают больше наследников. Дальнейшая безопасность сделки подкрепляется определёнными документами с тем, чтобы оградить себя от претензий неожиданно объявившихся наследников.

По мнению Юлии Дымовой, при проверке квартиры следует проповедовать только индивидуальный подход. А так как дать единый рецепт по всем проблемам затруднительно, то в данных вопросах лучше довериться профессионалам.