Известно, что квартира, купленная в ипотеку, находится в залогеу банкадо полного погашения долга. Но что делать, если необходимо ее продатьдо того, как полностью выполнены обязательства по ипотеке? Существует несколько проверенных способов, которыми можно воспользоваться для совершения сделки купли-продажи квартиры, находящейся под залогом.
Первый способ. Полностью погасить задолженность с использованием банковской ячейки.
Такой метод наиболее применим, если долг остается еще довольно крупным. Продавцу необходимо согласие банка, выдавшего кредит, на то, что он может продать недвижимость из-под залога.
Находится покупатель, все условия совершения сделки оговариваются заранее, происходит подписание предварительного договора о купле-продаже. Основной момент здесь состоит в том, каким образом производятся расчеты между покупателем, продавцом и банком.С этой целью арендуются две ячейки в банке.
Сумма, помещаемая в первуюиз них, соответствует оставшимся обязательствам продавца по займу перед банком. Для остальной суммы используется вторая ячейка. Сделка завершается подписанием основного договора купли-продажи, после чего все необходимые документы подаются в Росреестр для регистрации.
Доступ к деньгамв ячейках открывается после перехода права собственности от продавцак покупателюи предъявления полученного свидетельства банку. Им изымаются денежные средства, достаточные для полного погашения кредита, из первой ячейки с подтверждением соответствующим письмом, а продавцоми второй – все остальное.
Важно отметить, что если кредитный договор не предусматривает досрочного погашения, как это делалось несколько лет назад, проведение сделки таким образом невозможно. Кроме того, не все банки предоставляют ячейки для расчетов по совершаемым сделкам с недвижимостью.
Второй способ. Выплата аванса в размере долга.
Такой метод несколько проще, им можно воспользоваться, если имеющаяся задолженность сравнительно небольшая. Продавцом и покупателем подписывается предварительный договор. При этом важно в нем указать одним из условий необходимость внесения аванса в размере, соответствующем необходимому для погашения задолженности по ипотеке.
Далее продавец досрочно выплачивает остаток по кредиту и процентамза его использование, получает от банка письмо о снятии обременения. Оно фиксируетсяв Росреестре, где покупателю выдается свидетельство без указания того, что квартира находится под залогом. После этого сделка завершается классическим образом.
Третий способ. Подмена должника по ипотеке.
Существует возможность передать обязательства, имеющиеся у продавца перед кредитовавшим его банком, покупателю. Сумма, необходимая к выплате покупателем, при этом снижается на размер долга. Квартира остается под обременением, но ужеу другого человека. После завершения сделки кредит оказывается оформленным на покупателя,он продолжает его выплачивать на прежних условиях.
Подобные сделки совершаются крайне редко, поскольку существует большой риск. Все имеющиеся задолженности, пени и штрафы, если они есть, переходят к новому заемщику. Прежде чем покупатель согласится на такого рода сделку, следует внимательно изучить договор по кредиту, чтобы не было потом неприятных неожиданностей в виде, например, ограничительных условий о невозможности погасить долг досрочно.
Что выбрать?
Наиболее предпочтителен второй способ, в Ярославлеон применяется намного чаще остальных. Однако довольно сложно на сегодняшний день найти покупателей, готовых предоставить наличными необходимую сумму, их совсем немного. Весьма вероятно, что его поиски займут некоторое время, а при оговаривании условий по цене придется несколько уступить.