Как приобрести недвижимость и не лишиться её через полгода

Ежегодно в нашей стране по сделкам с жильём граждане заключают около 9 миллионов сделок. Таковы данные Росреестра. Люди покупают, дарят, наследуют жильё. Но, проблема в том, что не всем эти операции принесут долгожданную радость владения недвижимостью. Для многих тысяч людей такие сделки оборачивается судами, тяжбами и даже потерей полученной квартиры или дома. Какие договора по недвижимости расторгаются больше других, почему и как это происходит, расскажет Олег Сухов – адвокат Юридической конторы.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Сделки по ренте относятся к наиболее рискованным и проблемным операциям на рынке недвижимости. В 2015 году из 100 заключённых в Ярославле сделок такого рода 40 были расторгнуты. За прошедшее время ситуация нисколько не изменилась в лучшую сторону. В основном из-за заключения договоров пожизненного содержания с иждивением.

Что это означает? При обычной ренте хозяин жилья, например, квартиры, передаёт её в собственность покупателю с условием до конца его жизни выплачивать ему ежемесячно определённые суммы, о размере которых они договариваются сами, но с условием, что она не будет менее установленного законом прожиточного минимума. То есть, в данном случае, покупателю достаточно вовремя ежемесячно переводить на счёт бывшего владельца квартиры оговорённую сумму и сохранять при этом все квитанции об оплате, дабы избежать возможных претензий в будущем. Разумеется, учитывается индексация.

Если человек заключает договор содержания с иждивением, то тогда одних сохранённых квитанций будет недостаточно. Ведь помимо платежей, он берёт на себя обязанность обслуживать пенсионера, то есть предоставлять ему все услуги, от оплаты коммунальных услуг до покупки еды и одежды, не говоря уже об уборке квартиры и т. д. Такие дополнительные условия оговариваются отдельно и  именно на них и горят претендующие на квартиру покупатели, потому что они могут служить прекрасным поводом для отмены договора.

Например, через пару лет рентополучатель требует аннулировать договор на том основании, что новый собственник не привозит ему еду и лекарства. Доказать в суде то, что вы на протяжении двух лет привозите всё, что требует бывший хозяин квартиры, будет довольно сложно. Для того, чтобы доказать это, ответчику надо предоставить все чеки из аптек и магазинов, дневники с росписью в получении товаров, более того, понадобятся показания свидетелей. Если суд сочтёт эти доказательства недостаточными, то договор будет расторгнут, а квартира вернётся к старому хозяину. Деньги же потраченные на жуликоватого пенсионера, плательщик ренты обратно не получит.

Подобные истории имели место быть совсем недавно в Москве и Ярославле. В первом случае престарелая дама решила расторгнуть договор после шести лет получения платежей и её обслуживания. Поводом послужило то, что рентодатель не сделал вовремя обещанный ремонт. В итоге бабуля вернула себе квартиру и оставила себе приятные воспоминания о полученных за 6 лет платежах. Незадачливый покупатель, естественно, остался ни чем.

Во втором случае престарелая жительница Ярославля на протяжении трёх лет получала ренту от своей знакомой. Затем обвинила последнюю в некачественной уборке дома, плохой уход и лишении её горячего питания из-за чего у неё пошатнулось здоровье. Женщина ничего не смогла предъявить в своё оправдание и лишилась в итоге жилья и потраченных за три года ухода денег.

Договор дарения

В данном вопросе существует ошибочное мнение, что дарственная на квартиру может быть аннулирована по двум причинам: если получатель покушается на жизнь дарителя или обращается с имуществом не должным образом, например, проводит незаконную перепланировку. В реальности поводов для аннулирования гораздо больше. И из-за их безвозмездности суды довольно часто без особых проволочек расторгают подобные договора. Чаще всего встречаются три варианта сделок.

Первый из них – притворная сделка. В подобных вариантах сделка используется для прикрытия другой, более выгодной. Например, купли – продажи, ренты и так далее. Целью в таких случаях является сокрытие имущества от третьих лиц и уход от налогов. Случай, произошедший недавно в Удмуртии. Пенсионерка хотела продать свою однокомнатную квартиру внучатой племяннице и купить себе домик в деревне.

Так как племянница находилась на грани развода, то она попросила бабушку оформить дарственную, чтобы после развода муж не мог претендовать на часть этого имущества. Спустя 6 месяцев сын дарительницы, возжелавший получить эту квартиру для себя, обратился в суд, где дал полную раскладку по данному «подарку». В итоге сделка была аннулирована.

Ещё одним поводом для аннулирования договора дарения является неадекватность дарителя. В случае, если он алкоголик, наркоман или состоит на учёте в психоневрологическом диспансере, то спустя какое-то время он сам или его родственники могут затеять судебное разбирательство, поводом может стать именно его болезнь и то, что в момент составления договора он был невменяем. Таким образом в Санкт-Петербурге наследники смогли вернуть квартиру, которую их дедушка подарил постороннему человеку. Правда, им пришлось два раза заказывать посмертную психиатрическую экспертизу. Во второй раз эксперты приняли их аргументы и договор был аннулирован, ввиду того, что даритель в момент дарения и подписания документа был в состоянии психического расстройства.

Иногда причиной расторжения договора дарения может быть элементарная юридическая неграмотность дарителя. В 2016 году произошёл подобный случай в Краснодарской области. Супруги пенсионеры подарили свою квартиру социальной работнице. Старики рассчитывали на условия содержания с иждивением, но никакой помощи от рентодателя так и не дождались. Благо, что за стариков вступилась прокуратура и квартиру пенсионерам вернули.

Договор купли-продажи

Это самые популярные и распространенные на нашем рынке сделки. Этот вид операций занимает порядка 30% от всех сделок с недвижимостью. К сожалению и здесь не всё идеально. Из-за нарушения условий или изменения обстоятельств ежедневно судами расторгаются десятки таких договоров. К примеру, покупатель отказывается полностью оплачивать сделку, продавец не желает съезжать и выписываться из своей бывшей, но теперь уже чужой квартиры. Вполне возможна ситуация, когда обнаруживается, что на квартиру есть ещё претенденты, и если покупатель знал бы об этом раньше, то не связывался с данной квартирой.

Такая история имела место в Сочи. Решение по спору было принято Верховным судом. История такова. Сочинец купил «вторичку», в которой невозможно было жить. Даже независимая экспертиза решила, что по санитарным, экологическим, противопожарным и прочим нормам данный объект для проживания непригоден. Новый хозяин принял решение о расторжении сделки и возврате средств, потраченных на устранение дефектов. Суды первой и второй инстанций в иске ему отказали. Но он пошёл дальше и дошёл до Верховного Суда РФ, который, исходя из ст. 475 ГК, гласящего, что в случае обнаружения  у товара недостатков, которые невозможно устранить, продавец обязан вернуть полученные за него деньги (условия эти относятся в равной степени как к пылесосу, так и к квартире), принял сторону потерпевшего.