Почему договор аренды жилых помещений может быть недействителен?

Что нужно знать при заключении договора аренды жилого помещения, чтобы не стать жертвой мошенников? Есть случаи, когда договор аренды жилья может быть признан заведомо недействительным, даже при условии его оформления и подписания сторонами. Подобные случаи в судебной практике юристов Ярославля случаются довольно часто.

Договор считается недействительным, если он заключён лицом, не уполномоченным на такие действия.

В соответствии со ст.672 Гражданского кодекса Российской Федерации право предоставлять жильё в наём за плату имеет лишь его собственник или лицо, которое ним уполномочено. Потому нужно обязательно убедиться, что договор заключается с собственником жилья или его представителем. Нужно проверить паспорт собственника и оригиналы документов права собственности: свидетельство государственной регистрации права собственности на квартиру или дом; документ, по которому возникло право собственности на жилье: договор купли-продажи, договор о приватизации, свидетельство по праве наследования и т. п. В документах должно быть указано полный адрес того помещения (дома, квартиры, комнаты), которое вы планируете снять.

Но стоит помнить, что документы прав собственности на жилье могут остаться у бывшего владельца жилья. Потому для стопроцентной надёжности, помимо оригиналов, необходимо ознакомится у владельца или запросить самостоятельно выписку Государственного реестра прав (ЕГРП) на помещение, которое выдаётся органами Росреестра.

Практически же, такие выписки собственники жилья перед сдачей в наём на оформляют. В таких случаях дополнительной подстраховкой может служить факт регистрации хозяина по месту жительства в сдаваемой квартире. Но если собственник не зарегистрирован по месту жительства? Что делать тогда? Можно, к примеру, договориться о том, что часть денег в виде арендной платы вы передадите арендодателю лишь после того, как он вам предоставит выписку из Росреестра.

Случаи, когда от имени собственника недвижимость в наём сдаётся по доверенности.

Следует помнить, что документ, предоставляющий право представителю заключать договор аренды недвижимости, должен быть обязательно нотариально заверен. Бывают случаи, когда подобные доверенности оказываются поддельными, изготовленными мошенниками с целью завладения денежными средствами. Потому следует проверить действительность доверенности. Существует ли нотариус, выдавший доверенность, и оформлял ли он конкретную доверенность.

Но даже если доверенность окажется подлинной, не будет лишним ознакомится у уполномоченного лица с оригиналами документов на жильё, что сдаётся, а также — с выпиской из ЕГРП. Если документы не будут предоставлены, от договора лучше воздержаться.

Неопределённость предмета договора согласно закону.

ГК РФ к существенным условиям договора найма жилья относит условие исчерпывающего описания объекта соглашения. Документ обязательно должен иметь все необходимые данные, однозначно устанавливающие конкретное недвижимое имущество, что передаётся в наём. К таким данным относятся: адрес объекта недвижимости, имя владельца, технические характеристики объекта (количество комнат и т. п.), название и реквизиты документа, что подтверждает право на жилье (к примеру, свидетельство государственной регистрации прав собственности, его номер, дата, место выдачи, кем выдано).

Если указанные данные в договоре будут отсутствовать, суд может принять решение о недействительности такого соглашения.

Сдаваемое в наём жильё должно быть пригодным для проживания на постоянной основе и изолированным (п.1 ст.673 ГК РФ).

Таким образом, нельзя сдавать в наём квартиру, которая находится в аварийном доме, а также — часть комнаты.

Согласие на наём других собственников жилья.

В соответствии с п.1 ст.247 ГК РФ распоряжение жилым помещением, у которого есть несколько собственников, может осуществляться лишь по взаимному согласию. То есть, если, к примеру, один из совладельцев сдал квартиру, дом или комнату без согласия других совладельцев, такие совладельцы или любой из них имеют право требовать недействительности договора через суд.

Все совладельцы жилого помещения должны быть, как правило, перечислены в свидетельстве государственной регистрации права собственности. Имена всех владельцев дома, квартиры, комнаты содержатся также в выписке ЕГРП по данному конкретному объекту недвижимости.

В случаях наличия нескольких совладельцев можно поступать таким образом. Первое. Нужно заключить договор со всеми собственниками. Второе. Если первый вариант невозможен, то можно заключить договор с одним из совладельцев, но должно быть обязательно согласие на такой договор остальных собственников. Такое согласие должно быть письменным и обязательно заверено нотариусом. Подлинность такого документа нужно проверять такими же способами, как и подлинность доверенности, дающее право заключать договора найма жилья.