Когда досрочное погашение не выгодно?

Многие кредитополучатели стремятся выплатить ипотеку поскорее, погасить досрочно. Они понимают, что именно срок кредитования, главным образом влияет на расходы по ипотеке – сумму переплаты по итогу.

По статистике, доля заемщиков с ипотечным портфелем со сроком до 5 лет – не значительна, около 10%. Решающим здесь является очень высокий размер ежемесячного платежа, далеко не каждый заемщик (и заимодатель тоже) может позволить себе пойти на такой риск. Это возможно только людям с гарантированно высоким уровнем дохода, а также при не большой сумме кредита.

Стратегия заемщика

Сегодня среднестатистический кредитополучатель рассчитывает, как правило, на длительны срок кредитования – 15–20 лет, планируя при этом по возможности погашать досрочно. И у подавляющего большинства заемщиков по статистике банкиров так и получается, многие россияне гасят свои кредиты досрочно. Не редки случаи единовременного погашения всего остатка, продав кукую-то часть своей недвижимости. У некоторых не регулярно, по возможности, достаточно крупными суммами закрывается основной долг сверх рассчитанных банком платежей, тем самым уменьшая суммы по процентам от основного долга к следующему месяцу.

Этим и выгоден долгосрочный кредит для заемщика. Он сам устанавливает комфортное для себя погашение, имея обязательство только по определенной необременительной сумме по комфортному для себя графику. И, похоже, такая стратегия с длительным сроком и досрочным погашением наиболее выгодна и понятна клиенту.

Погоня за низкими ставками на коротком сроке погашения – не оправдана

Банкиры из практики кредитования оценивают риски невозвратов выше, когда их деньги долго находятся у заемщика. Желая подкупить клиента более низкими процентными ставками, они страхуются короткими сроками погашения.

Клиент со своей стороны должен так же правильно оценивать ситуацию. Да, процентная ставка на условиях краткосрочного кредитования будет ниже, но совсем не значительно. У большинства предложения разница между ставкой на минимальный и максимальный сроки кредитования не превышает 1–1,5 процентных пункта, отсюда, выигрыш в процентных ставках для заемщика не так уж и велик. Гораздо значительнее возрастает общая переплата по кредиту при длительном сроке кредитования.

Как правило, банки при каждом досрочном погашении уменьшают основной долг, но срок кредитования не меняется, и в итоге нередко «длинные» кредиты с досрочным погашением оказываются дороже «коротких». К примеру, кредит на 20 лет при значительном погашении долга, будет иметь остаток (пусть даже не большой), но растянутый на все 20 лет, будет также невыгоден. Если же банк готов сократить срок банки за счет досрочных платежей, и тогда “силы” краткосрочной и долгосрочной ипотеки практически равны.

Погашение равными долями в месяц

Существует два вида погашения кредитов:

— дифференцируемый кредит – погашение процентов происходит в перерасчете остатка основного долга.

При дифференцированной уплате кредита с каждым месяцем сумма платежа уменьшается от суммы остатка долга. В таком случае, понятно, что досрочное погашение значительно снижает переплату в итоге, т. к. суммы сверх расчетных в месяц погашают исключительно “ядро” кредита, что в следующем месяце снижает общий расчетный платеж.

— аннуитетными платежами – равными долями, не зависимо от остатка, до тех пор пока не погасится весь долг.

Щадящий на первый взгляд равный размер ежемесячной выплаты на самом деле очень тонко продуманный банками механизм. Аннуитет сокращает размер первых ежемесячных платежей не менее чем на 30%, а это значит, что у заемщика появляется возможность взять на свой средний ежемесячный доход более крупную сумму. Каждый транш аннуитетного платежа включает – кроме суммы долга – сумму начисленных банком процентов. При этом в первые года вы платите в основном проценты, а уж после середины срока идет, в основном, погашение долга. При этом поучается, что если кредит возвращается досрочно, в состав уже уплаченных платежей попадают проценты за периоды, которыми вы не пользовались деньгами, а это явные убытки заемщика.


Таким образом, во многих случаях кредит с досрочным погашением в итоге обходится заемщику дороже, чем кредит на более короткий срок.

В ближайшем будущем на фоне общей либерализации условий жилищного кредитования банкиры пока не предвидятся новые кредитные программы для стимуляции краткосрочных кредитов. Кредиторам такие должники не выгодны.