Продай свою квартиру дорого или урок умных продаж

Самостоятельное определение цены за метр

Лучше всего в подобных вопросах использовать знания профессионалов, но сначала, хотя бы примерно, определите, сколько можно выручить за вашу квартиру, не потеряв при этом своей выгоды и не затягивая процесс продажи до бесконечности. Про определение реальной стоимости жилья рассказывали профессионалы «Метриум Групп».

Что первично, деньги или время?

При желании продать свою недвижимость за реально короткое время необходимо соблюдать баланс цен. Поэтому так необходимо знать точную цену недвижимости, предназначенной для продажи. Готовность ждать своего клиента долго и упорно не оправдывает себя, так как у любого покупателя может возникнуть вполне резонный вопрос, почему так долго продаётся квартира, что-то здесь не так. Такая ситуация вполне реальна и при неправильном подходе к данному вопросу может произойти и в Москве и в провинциальном Ярославле. Кончается такая «стратегия» тем, что покупатели, понимая, что вы не можете долго продать квартиру и будете более сговорчивы, начинают искать погрешности там, где их даже нет. Поэтому так важно точное определение стоимости заблаговременно.

Маленькая погрешность в миллион

Сегодня, с развитием интернет технологий и созданием разного рода программ, многие риэлторские агентства предлагают производить оценку недвижимости с помощью одной из таких программ. Надо лишь внести в соответствующие графы формы параметры недвижимости. После этого программа, исходя из статистики, выдаст коридор по возможным ценам. Погрешность «больше — меньше» получается всего 10%. Простой расчёт показывает, что при оценке жилья в 10 миллионов руб., нужно будет подгадать, что делать с этим миллионом, сделать стоимость квартиры на миллион больше или меньше. Недостаток таких программ ещё и в том, что при расчете невозможно учесть такие параметры, как вид из окна, состояние подъезда и прочие индивидуальные особенности.

За время существования риэлторских услуг сформировалось несколько основных методов оценки недвижимости, из которых основным является сравнительный. Этот метод используется при оценке стоимости жилья на рынке. Само название говорит о принципе его действия, то есть стоимость выводится из поиска и анализа конкурентных цен. Начинать надо с проведения мониторинга. Чем больше аналогичного жилья будет проанализировано, тем больше вероятность определить точную стоимость своей квартиры. Конечно, профессиональным риэлторам, у которых есть база квартир, которые предназначены для продажи, гораздо легче в этом плане. Риэлтор, в отличие от компьютерной программы, учитывает массу тонкостей.

Сценарии проведения оценок

Вообще, реальны только два варианта. Вариант первый, это когда в вашем доме выставлена на продажу аналогичная жилая площадь, а ещё лучше, не одна. Объективность требует работы хотя бы по четырём предложениям. Ещё лучше, когда есть информация по соседним домам. Задача упрощается. В подобных моментах цена квадратного метра рассчитывается простым делением. Таким образом, получается цена за квадрат. Далее просчитываем основной эквивалент в деньгах, поставленной на продажу квартиры, умножая полученную стоимость квадратного метра на метры своего жилья. Конечно, надо понимать, что вы получаете путём таких расчетов не окончательный итог.

Дальше необходим учёт особенностей объекта. Ведь ваша квартира, даже одинаковая по планировке с соседской, не похожа, тем не менее, на неё. Могут быть и достоинства и недостатки, влияющие на цену. А именно:
— Этаж, на которой расположена квартира (первые и последние этажи не пользуются особой популярностью, особенно, расположенные «под крышей» из-за возможной угрозы затопления сверху), можно смело отминусовать от 3-х до 10% стоимости.
— От 3-5% добавит к стоимости наличие балкона, вид из окна, конечно, не несёт функциональной нагрузки, но тоже отражается на цене. Внутренняя отделка квартиры имеет принципиальное значение при оценке. Состояние жилища подразделяется на пять ступеней по убыванию: евроремонт, недавний, удовлетворительное состояние, желательно навести небольшую косметику, необходим капитальный ремонт.

Покупателю может быть интересен вариант с использованием ипотеки. Если вы готовы на такую сделку, то покупателей у вас заметно прибавится, следовательно, время на продажу сократится. Взвешивайте все за и против, анализируйте состояние квартир в близлежащих домах. На основе всего этого выводите окончательную стоимость, которую будете выставлять в объявлении.

Вариант второй, не самый удачный

То есть квартиры в ближайших домах не продаются, но есть аналогичные предложения в вашем округе или районе. Главное, чтобы было совпадение по типу домов. Учитывайте материал (панель, кирпич) и год постройки, расположение дома, то есть в каком районе находится сам дом. В таких случаях важна такая характеристика, как социальное окружение, благополучный квартал или не очень. Также важен вопрос с инфраструктурой, насколько она развита в вашем районе, есть ли детские сады, школы, больницы, магазины и тому подобные предприятия. Чем их больше, тем более привлекательным становится для потенциального покупателя дальнейшее проживание в таком районе.

Доступность транспорта. Если есть дополнительные подъездные пути к вашему дому, то это дополнительный плюс. Насколько далеко находятся автобусные остановки, станция метро. Условно можно считать так, каждые сто метров пешком до метро эквивалентны 1% стоимости. Стоит заметить, что на элитные районы это правило не распространяется. Делайте коррекцию на месторасположение и двигайтесь дальше по первому варианту.

У дома тоже может быть индивидуальность

Да, существует такое понятие. Это большей частью относится к элитным, эксклюзивным домам. В подобных случаях решающими здесь становится архитектура постройки или её история. Например, в этом доме жил или живёт известный артист. Такие дома, как правило, имеют неповторимую ауру, романтический дух, что можно с успехом использовать, особенно, когда попадётся интеллигентный и интеллектуальный покупатель. Если вам повезло с проживанием в таком историческом доме, то не лишним было бы знать его историю. Не стесняйтесь провести для покупателя небольшой исторический экскурс. Это не редкость, когда люди готовы доплатить, чтобы почувствовать свою причастность к истории.

Будьте психологом

Не стоит завышать свои ожидания. Это может свидетельствовать только о вашей неопытности. Не думайте, что, если вы поставили стоимость выше, то так же и продадите. Это, в большинстве случаев, совсем не так. Учитывайте объективно ситуацию на данном рынке. Пожадничаете, не дождётесь звонков от покупателей вообще. Станьте на период продажи психологом, ставьте себя на место покупателя, влезьте в его шкуру. И ещё раз напомним, что консультация профессионала никому ещё не повредила.

По мнению управляющей фирмы «Метриум Групп» Марины Литинецкой, умение объективно оценить квартиру — одно из важнейших качеств для достижения успеха. Клиенты компании получают данную услугу бесплатно. Умение определять стоимость недвижимости работа нелёгкая, требующая знания и понимания существующей конъюктуры рынка, а этими качествами могут похвастаться лишь монстры ранка недвижимости.