В настоящее время нередко можно встретить человека, у которого в собственности есть хотя бы небольшое количество квадратных метров, выставленных на продажу. Однако очень часто сделки, направленные на передачу от одного собственника к другому заветной жилплощади, рассыпаются даже в тот момент, когда оба контрагента себя уже нашли.

Итак, что можно назвать главными ошибками продавца?

Наибольший процент допускаемых ошибок при попытках продать свое жилье наблюдается в крупных городах, таких, например, как Ярославль. Чаще всего продавцы недвижимости, которые решили обойтись без помощи риелторов, допускают самую популярную ошибку – неоправданно завышают цену на свое жилье, ориентируясь, в первую очередь, на объявления, размещенные в газетах или на интернет-порталах. Однако, не все они готовы снижать стоимость хотя бы на 5–6 процентов от первоначально указанной. Результатом становится тот факт, что потенциальный покупатель попросту не может договориться о цене с продавцом, и квартира многие месяцы может стоять на продаже, а дело так и не движется с места.

Еще одна неприятная ошибка, которая очень сильно влияет на успех продажи квадратных метров, это неграмотно построенная реклама. Например, окна квартиры, выставленной на продажу, выходят на Парк 1000-летия Ярославля, но при этом, в подъезде этажом выше живет неблагополучная семья, которая постоянно устраивает дебоши, заканчивающиеся приездом экипажа патрульно-постовой службы. Про шикарный вид из окна хозяин квартиры обязательно скажет. А вот о таком соседстве умолчит. Это будет считаться с точки зрения построения рекламного объявления обманом, за которым потенциальному покупателю могут даже показаться все признаки мошенничества. Или другой вариант – очень неграмотно составленный текст, который просто даже не сможет привлечь внимание из-за отсутствия хотя бы элементарного описания квартиры и допущения фактических ошибок (например, метраж квартиры или год постройки дома).

Наконец, третий тип наиболее распространенных ошибок, которые допускают при подготовке к заключению сделки по купле-продаже недвижимости контрагенты, это формирование возможных схем взаиморасчетов по итогам заключения договора. Зачастую это связано с неопытностью участников и с вполне оправданным недоверием обеих сторон. В том случае, если такая ситуация произошла, надеяться можно только на помощь профессионалов своего дела – в первую очередь, это риелторы и юристы, которые смогут не только грамотно оформить все документы, но и организуют схему взаиморасчетов, чтобы сделка не была отложена на неопределенный срок.

Чего стоит опасаться покупателю?

Этот вопрос выглядит достаточно сложным, так как риски у покупателя недвижимости гораздо серьезнее, чем у продавца. Связано это, в первую очередь, с тем, что человек, решив приобрести квадратные метры в собственность, может остаться и без денег, и без жилья.

Главный риск, наиболее часто встречающийся на этом рынке (причем, это касается, в первую очередь, рынка вторичного жилья) – невозможность полностью оценить достоверность правоустанавливающих документов на ту или иную квартиру. У обычного человека, как правило, нет возможности проверить «чистоту» всех предъявленных продавцом документов (ведь нарушения могут быть допущены не только самим продавцом, но и теми владельцами, которые распоряжались жильем еще раньше). В отношении первичного рынка такой риск тоже есть, но он связан, в первую очередь, с проверкой достоверности документации, предъявляемой застройщиком.

Чтобы риск остаться и без жилья, и без денег, сократить до минимального, на этапе подготовки документов необходимо обратиться к нотариусу, чтобы можно было проверить юридическую чистоту всех предоставленных продавцом материалов.

Психологические причины срыва сделок по продаже недвижимости

В том случае, если продажа квартиры осуществляется без участия риэлтора или представителя агентства недвижимости, сделка может сорваться даже на том этапе, когда уже идет смотр предлагаемого жилья.

Причин здесь несколько. Во-первых, стороны могут просто не прийтись по душе друг другу из-за случайно оброненной фразы или «неправильного» взгляда.

Следующим моментом, который будет относиться к психологическим причинам срыва договора, будет желание покупателя получить как можно большую скидку. И для этого квартира начинает либо весьма активно ругаться (что чаще заставит продавца встать в оборонительную стойку, чтобы защитить свое добро), либо, наоборот, нахваливаться (в этом случае продавец будет думать, что очень сильно продешевил, согласившись на торг, и примется настаивать на своей цене, а для следующего покупателя даже ее завысит).

Наконец, даже просто неграмотно выстроенное общение контрагентов договора может просто оттолкнуть людей друг от друга или отодвинуть сделку на неопределенный срок.

О чем надо помнить обеим сторонам договора?

Зачастую, если продавец принимает решение продать квартиру, не прибегая к помощи посредников, таковые все равно находятся и начинают то и дело звонить с предложением своих услуг. И если одни работают честно и открыто заявляют о том, что они представители агентства недвижимости, то другие будут пытаться встретиться даже под видом покупателя, только чтобы навязать свои услуги. Результатом становится завышение цены для покупателя, а для продавца – ее снижение плюс потраченное впустую время на общение с агентами.

С другой стороны, есть и такая категория продавцов, которые заключают договора с несколькими организациями в надежде, что так квартира уйдет быстрее. Такое развитие событий возможно, но крайне редко. Чаще всего от такого двойственного поведения продавца страдает покупатель. Потому что посредник, которому удастся раньше продать доверенные для реализации квадратные метры и, соответственно, раньше получить свою выгоду, будет всеми силами стараться квартиру переправить в руки покупателя как можно быстрее, пусть даже умолчав о каких-то дефектах или скрыв рыночную стоимость приобретаемых квадратных метров.

Таким образом, необходимо отметить, что при продаже квартиры самостоятельно, без привлечения риелтора или представителя агентства недвижимости, продавцу необходимо быть готовым к тому, что сделка может несколько раз срываться или откладываться по целому ряду объективных и не очень причин.