Новый жилищный закон для россиян — во благо или вопреки

Что ожидать и стоит ли начинать сделки по продаже собственных долей в квартирах и домах?

Одна из стандартных ситуаций по операциям с долями в собственности, с которой часто сталкиваются агентства недвижимости в Ярославле, может выступить в качестве яркого примера. Приятный центральный район Ярославля — местоположение хорошей трехкомнатной квартиры, принадлежащей четырем собственникам в долевом участии. Когда-то продав родительское наследство и добавив немного денег, мама семейства купила большую площадь для своей семьи. Обратилась эта семья в одно из агентств недвижимости в Ярославле с просьбой продать квартиру, но так что бы каждый удовлетворил свои потребности. Папе деньги, маме «однушку», старшей дочери, владелице большего процента «двушку», а младшая готова была взять деньгами для первого взноса на покупку новой квартиры. Ситуация сложная, поэтому специалисты агентства не сразу взялись за сделку. В ходе подготовки были выявлены еще несколько моментов, но с точки зрения старого жилищного закона, вполне решаемые. Рассказывать об эмоциональном фоне этой сделки купли — продажи не стоит, к тому же она не завершена и согласно новым «жилищным» изменениям вряд ли когда-то завершиться.

Новый жилищный закон, который был принят 29 мая правительством РФ, вступил в силу со 2 июня, а для чтения стал доступен только 6 июня. Такая ситуация вполне может признать сделки купли — продажи по долям незаконными, если они были совершены за этот период. Суть закона направлена на запрет действий по купле — продаже, дарению и обмену единичной доли собственника, без согласия всех остальных. При чем любой шаг должен быть заверен у нотариуса, который обязательно потребует личное присутствие всех собственников квартиры или дома, что не всегда возможно, а чаще предполагает выезд на место специалиста, если в сделке по вторичным долям присутствуют пожилые люди. Бодрый приход в нотариальную контору будет обязателен, так как оформляются разрешительные документы, только при наличии человеко-единицы. В среднем, беря к расчету все услуги, удорожание сделки возрастает примерно в 2,5 раза. Кому это выгодно? Конечно нотариальному институту, так как простой обыватель должен будет выложить хорошую сумму своих кровно заработанных. Но если бы в деньгах была только проблема.

Вернемся к ситуации семейства, которое все же должно, как то разъехаться и жить спокойно. Не даром была упомянута эмоциональная нота этой сделки по купле — продаже. Договорится у клиентов не получалось, сделка постоянно обрастала новыми требованиями от каждого, после чего руководство ярославского агентства недвижимости, все же решило взять с каждого согласие о продаже — покупке, с внесением реальных возможных выгод. Но это было по старому закону, а вот по новому, бумажки эти уже не действительны. Надо идти к нотариусу и оформлять все заново, при этом сразу заплатив неплохую сумму. То, что клиенты в принципе когда-то договорятся, мало вероятно, поэтому скорее всего нотариус не даст ни одной бумаги, без которой продажа долевой собственности будет невозможна. Удивительно другое, теперь новый жилищный закон признал, что потраченные когда-то средства на СВОЕ, говорят об обратном — ЭТО НЕ ТВОЕ, ЭТО ОБЩЕЕ.

Рассматривая мотивы принятия такого запретительного закона, можно найти хоть какую то логику с куплей — продажей долей на вторичном рынке недвижимости. В определенной степени это защита для остальных, так как не редки случаи, когда выкупив малую толику квартиры, новый собственник начинает жизнь превращать в ад, преследуя две цели: либо купить все остальное ниже цены рынка, либо продать свое по более высокой цене. Кстати семейство с трешкой, такая проблема могла бы коснуться, так как папа в тайне от остальных узнавал, может ли он продать через агентство «сложную» свою долю. Старый закон позволял это сделать, предварительно официально уведомив всех совладельцев о продаже. Если ответа о намерениях по покупке не поступало, то тогда доля в квартире легко отходила третьим лицам.

Новый закон о долевой недвижимости вторичного рынка можно назвать просто уникальным. Он предполагает высокие морально — этические нормы всех собственников недвижимости. В противном случае, каким образом можно будет продать или обменять комнату в коммунальной квартире, если хотя бы одни сосед будет против нового жильца. Даже при отсутствии разумных аргументов, а просто из мести или старых обид, сделки такого рода стали невозможными. У нотариуса такой сосед никогда не выдаст согласия, а скорее, даже не пойдет к нему. Замороженный капитал в недвижимости останется у многих. Выгодно ли это простым россиянам? Безусловно нет!

Но далее самое интересное в этом законе. Дарение доли даже одному из собственников, так же стало невозможным без согласия всех остальных. А каким же образом будет оставаться в тайне собственная воля и право распоряжаться собственной недвижимостью. Пусть доля, но она же в СОБСТВЕННОСТИ! Теперь мама, вышеупомянутого семейства, точно не сможет поделить свои 15% между дочками или подарить их маленькому внуку, без общего собрания и оповещения всех участников сделки купли — продажи. Кстати, генеральные доверенности в данном аспекте так же перестают работать, что помимо нарушения конституционного права человека, нарушает ещё не мало законов, принятых ранее.

Почему правительство так рьяно стало лоббировать интересы нотариальных служб, не понятно. Это борьба с черными риэлторами? Но «черные» нотариусы еще более распространены в этой сфере. Тогда о какой защите интересов совладельцев недвижимости идет речь? Иногда их требуется защищать от самих себя или друг от друга. Опыт агентств недвижимости в Ярославле показывает, что чаще всего дележка и продажа наследства приводит к криминальным последствиям. Новый «жилой» закон долевого вторичного рынка, только добавил масла в огонь. А очереди у нотариусов, имеющих аккредитацию на подобные сделки и опыт их проведения, выстроятся примерно на год. Вопрос — Стоит ли начинать сложные сделки по продаже, обмену или дарению долей в этом году — оставим открытым и предоставим право на решение каждому собственнику в отдельности.