Продать квартиру, купленную в ипотеку? Можно!

Известно, что квартира, купленная в ипотеку, находится в залоге у банка до полного погашения долга. Но что делать, если необходимо ее продать до того, как полностью выполнены обязательства по ипотеке? Существует несколько проверенных способов, которыми можно воспользоваться для совершения сделки купли-продажи квартиры, находящейся под залогом.

Первый способ. Полностью погасить задолженность с использованием банковской ячейки.

Такой метод наиболее применим, если долг остается еще довольно крупным. Продавцу необходимо согласие банка, выдавшего кредит, на то, что он может продать недвижимость из-под залога.

Находится покупатель, все условия совершения сделки оговариваются заранее, происходит подписание предварительного договора о купле-продаже. Основной момент здесь состоит в том, каким образом производятся расчеты между покупателем, продавцом и банком. С этой целью арендуются две ячейки в банке.

Сумма, помещаемая в первую из них, соответствует оставшимся обязательствам продавца по займу перед банком. Для остальной суммы используется вторая ячейка. Сделка завершается подписанием основного договора купли-продажи, после чего все необходимые документы подаются в Росреестр для регистрации.

Доступ к деньгам в ячейках открывается после перехода права собственности от продавца к покупателю и предъявления полученного свидетельства банку. Им изымаются денежные средства, достаточные для полного погашения кредита, из первой ячейки с подтверждением соответствующим письмом, а продавцом и второй – все остальное.

Важно отметить, что если кредитный договор не предусматривает досрочного погашения, как это делалось несколько лет назад, проведение сделки таким образом невозможно. Кроме того, не все банки предоставляют ячейки для расчетов по совершаемым сделкам с недвижимостью.

Второй способ. Выплата аванса в размере долга.

Такой метод несколько проще, им можно воспользоваться, если имеющаяся задолженность сравнительно небольшая. Продавцом и покупателем подписывается предварительный договор. При этом важно в нем указать одним из условий необходимость внесения аванса в размере, соответствующем необходимому для погашения задолженности по ипотеке.

Далее продавец досрочно выплачивает остаток по кредиту и процентам за его использование, получает от банка письмо о снятии обременения. Оно фиксируется в Росреестре, где покупателю выдается свидетельство без указания того, что квартира находится под залогом. После этого сделка завершается классическим образом.

Третий способ. Подмена должника по ипотеке.

Существует возможность передать обязательства, имеющиеся у продавца перед кредитовавшим его банком, покупателю. Сумма, необходимая к выплате покупателем, при этом снижается на размер долга. Квартира остается под обременением, но уже у другого человека. После завершения сделки кредит оказывается оформленным на покупателя, он продолжает его выплачивать на прежних условиях.

Подобные сделки совершаются крайне редко, поскольку существует большой риск. Все имеющиеся задолженности, пени и штрафы, если они есть, переходят к новому заемщику. Прежде чем покупатель согласится на такого рода сделку, следует внимательно изучить договор по кредиту, чтобы не было потом неприятных неожиданностей в виде, например, ограничительных условий о невозможности погасить долг досрочно.

Что выбрать?

Наиболее предпочтителен второй способ, в Ярославле он применяется намного чаще остальных. Однако довольно сложно на сегодняшний день найти покупателей, готовых предоставить наличными необходимую сумму, их совсем немного. Весьма вероятно, что его поиски займут некоторое время, а при оговаривании условий по цене придется несколько уступить.