Жителей Ярославля достаточно сильно интересует вопрос, каким образом правильно распорядиться долей в недвижимости. Многим из нас досталась в наследство или в результате приватизации часть, скажем, квартиры. Грамотно продать такую недвижимость, обойдя при этом возможные подводные камни юридической части сделки, кажется непростой задачей.

Итак, в чем основные особенности такой покупки/продажи? Что такое «доля»? Каковы потенциальные опасности?

Доля не в квартире!

Прежде всего, любой юрист сразу же укажет на основное распространенное заблуждение, вызванное неправильным употреблением слов, прочно вошедших в разговорную речь наших граждан. Пресловутая «доля» не «в квартире», а в праве собственности на эту самую квартиру. Иными словами, владеющий «долей» — не собственник какой-то части помещения (если оно не было выделено и такое выделение не закреплено документально), а совладелец целого объекта недвижимости в размере определенной его части.

«Общая собственность» — так называется посвященная этому вопросу Глава 16 Гражданского кодекса.

По закону квартира могла изначально быть оформлена в долевую собственность (при этом доли всех владельцев были определены) или в совместную собственность (без выделения долей). В первом варианте «доля» называется «выделенной в натуре». Как правило, это отдельная пригодная для проживания комната. Во втором случае – мы имеем дело с т. н. «идеальными долями», когда общая площадь в процентном соотношении разделена на число собственников. Такие доли обычно чрезвычайно малы (например, 1/50) и непригодны для прописки или реального заселения. По словам директора одного из столичных риэлтерских агентств, г-жи Литинецкой, «идеальные доли» можно превратить в реальные метры путем заключения между совладельцами официальных соглашений. Конфликтные ситуации решает суд. В любом случае, совладельцы распоряжаются имуществом сообща.

Кому и для чего нужно продавать «доли»?

На первом месте – наследники. Если взрослые дети по каким-либо причинам не собираются использовать родительскую жилплощадь по назначению, вполне понятно желание монетизировать собственность. Часто продажу предпочитают и разделившие имущество бывшие супруги.

Как отмечает директор одного из отделов «НДВ-Недвижимость», г-жа Бирина, это желание часто продиктовано еще и стремлением Создать неприятности совладельцам. Им придется пользоваться собственностью совместно с чужими людьми. Тем хуже, если новыми жильцами станут члены небольшой цыганской семьи или группа сильно пьющих безработных.

Правильно будет договориться о совместной продаже целого объекта собственности, разделив вырученные средства между совладельцами после сделки.

Нужно сказать, что по российскому законодательству предусмотрен и защитный механизм от такого рода случаев. Преимущественным правом покупки наделены собственники других долей. Продающий свою часть совладелец обязан предложить им ее выкупить за месяц до выставления доли на продажу третьим лицам.

Эти и другие спорные моменты, естественно, привели также к тому, что более-менее именитые агентства вовсе не берутся за продажу долей. Реальная продажа без отягчающих обстоятельств и судебных разбирательств возможна только, если доля подлежит выделению. Выделить в натуре комнату в коммуналке не составит труда. Можно признать коммунальной и частную квартиру, если она соответствует установленным для этого нормам. Кухня, например, должна быть больше или равной 6 м2. Еще в квартире необходимо установить соответствующее количество плит и прочего оснащения. Площади отдельных жилых помещений должны соответствовать долям. Как видите, и это не просто.

Часть собственности можно не продавать, а дарить или, скажем, завещать. Вы также можете попытаться использовать ее в качестве залога под банковский кредит. Но в связи со всем уже сказанным, банки тоже не хотят иметь дело с частями общей собственности.

Кому и зачем может понадобиться покупка доли?

Многие считают, что право владения частью квартиры автоматически решает проблему с получением прописки (регистрацией) или позволяет вселиться в квартиру. На практике это не так. Евгений Страхов, юрист, напоминает, что Верховный Суд в 2013 году на основании прецедента с отказом на вселение в однокомнатную квартиру человеку, приобретшему права на 1/40 площади (фактически 50 см2), вынес несколько важных определений, призванных способствовать борьбе с «резиновостью» квартир:

1) Участник долевой собственности не наделен безусловным правом на вселение.

2) Вселение возможно только, если размер доли достаточен для проживания (не менее 6м2 на человека), а остальные собственники дали свое согласие.

3) Желающий вселиться имеет право на рассмотрение вопроса в суде.

Из этого следует неизбежный вывод: покупка доли не сулит особой выгоды. Кто же они – покупатели долей? Зачем им связываться со столь проблемной собственностью? Мы ответим и на этот вопрос.

Доли покупают профессионалы. Это делается с целью полного выкупа квартиры для её перепродажи. Стоимость долей всегда ниже цены соответствующей площади целой квартиры. Частные риэлторы часто проводят подобные спекуляции с частями.

Цель мошенников – тоже перепродать имущество с выгодой для себя. Различны лишь методы. Жулики зачастую нарушают закон, вселяются на специально приобретенные метры и любыми способами создают остальным жильцам невыносимые для проживания условия, заставляя их избавляться от своих долей по заниженным ценам.

Распространен также способ обмана, когда вместо обещанной покупателю комнаты, на деле продают невыделенную долю со всеми вытекающими. Преимущественное право покупки – тоже большое поле для манипуляций. Собственники долей могут доказывать, что цена, предложенная им была выше продажной или легко оспорить договор дарения доли новому владельцу.

Подводя итог, повторимся, что лучше продавать или покупать весь объект. Связываться с долями рискованно. Совладельцам всегда лучше найти способ договориться. Скандалы и тяжбы только приведут к потерям средств и нервов.