Приобретение недвижимости – сделка довольно дорогая, поэтому такой этап, как проверка объекта, пропускать не рекомендуется.                   

Различают несколько направлений осуществления указанной проверки. Экспертиза может быть правовой, строительно-технической, электротехнической и иной.     

Мы остановимся на правовой экспертизе.

Для её осуществления продавец по запросу покупателя предоставляет необходимые документы. Умалчивать об обстоятельствах, которые могут повлиять на исход переговоров, он не имеет права. В том случае, если он предоставит неполные или недостоверные сведения, покупатель вправе взыскать убытки. Оплата услуг различных экспертов, в том числе юриста и оценщиков, вполне может относиться к таким убыткам.

Аналогичные права имеет и продавец. Так что обеим сторонам целесообразно обезопасить себя, сразу договорившись о юридическом оформлении переговоров и о порядке осуществления проверки. Отличный вариант – подписание соглашения о том, как будут вестись переговоры. При составлении данного документа прежде всего надо определить, кто и какие документы может запросить либо должен предоставить, при выяснении каких обстоятельств одна из сторон может отменить намеченную сделку.

Юридическая (или правовая) проверка включает несколько блоков.

Первый блок – проверка объекта недвижимости.

В этом случае проверяется непосредственно здание, строение или сооружение, а также расположенный под ним земельный участок. В частности выясняется, имеет ли продавец права на этот участок или же в его собственности находится лишь здание.

При покупке коммерческой недвижимости необходимо изучить текущий юридический статус объекта:

— значимый с правовой точки зрения информационный фон;
— история появления права на строение, его перехода от одного лица к другому;
— оформление в соответствии с требованиями законодательства договоров на предоставление услуг коммунального характера, наличие или отсутствие долга на эти услуги.

Второй блок — проверка продавца.

Выполняя проверку продавца, юрист выясняет, обладает ли он полномочиями совершать сделку, является ли он дееспособным, не участвовал ли в сомнительных сделках.

Нередко продавцом выступает фирма, являющаяся юридическим лицом. В этом случае проверяется и сама компания. Законно ли избран или назначен руководитель фирмы? Уполномочен ли он распоряжаться недвижимостью? Существует ли необходимость перед совершением сделки получить какие-либо согласования и соблюсти какие-то еще процедуры? В поиске ответов на эти вопросы, юристу требуется внимательнейшим образом изучить все внутренние бумаги организации, выступающей в качестве продавца.

Третий блок — проверка того, насколько реально достичь целей, ради которых приобретается недвижимость.

Дело в том, что могут быть наложены ограничения на способы и виды пользования строениями. В случаях, когда разрешенное использование участка не совпадает с целями, в которых его рассчитывает использовать покупатель, необходимо изменение вида разрешенного использования. Процедура эта довольно сложна, занимает определенный промежуток времени и не всегда завершается принятием желаемого решения. Кроме того, здание может являться памятником архитектуры или истории. В этом случае серьезно реконструировать его, переоборудовав, к примеру, под ресторан, будет более чем проблематично.     

Проверка объекта недвижимости начинается с изучения предоставленных документов. Однако этим она не ограничивается. Юристы, ответственно подходящие к выполнению возложенных на них задач, в обязательном порядке проводят самостоятельную дополнительную проверку сведений, полученных от продавца. Например, правоведы рассказывают, что в Ярославле в процессе такого правового исследования уже удавалось выявить сведения, что в отношении выставленного на продажу объекта имеются иски, которые находятся на рассмотрении в суде, но о которых продавец по понятным причинам предпочел умолчать.       

Длительность юридической экспертизы недвижимости редко превышает трехнедельный срок.

По результатам проверки готовится юридическое заключение. В нем раскрывается такая информация:

— оценка обнаруженных рисков, в том числе налоговых, способы их устранения или сведения к минимуму;
— полученные данные о проверенных объектах, включая земельный участок;
— сведения о собственнике объекта;
— данные о прежних собственниках объекта;
— анализ истории сделок с данным строением, а также расположенным под ним земельным участком;
— экспертно-правовой анализ судебных споров вокруг объекта (при их наличии).

Таким образом, итоги экспертной проверки юристом дают возможность не только принять решение о целесообразности сделки, но и существенно снизить риски.