Несмотря на кризис, на рынке аренды жилья оживление, рост спроса и предложения есть даже в небольших городах типа Ярославля. Для защиты своих прав жилец и собственник заключают договор аренды жилья, важно при этом учесть несколько моментов, что бы избежать распространенных ошибок. На самом деле заключение договора — обязательное условие при аренде жилья, хотя говорить аренда не совсем верно, сдача жилья физлицам — юридически называется найм.

Продолжительность действия договора

Когда срок аренды в договоре не указан, то берется максимальны, и он будет действовать 5 лет, при указании срока действия менее года, договор будет краткосрочным, а 1–5 лет — долгосрочным. Для арендатора разница между договорами в условиях выселения, при заключении договора на срок более года, вы имеете приоритетное право заключить новый договор. Если хозяин хочет изменить условия — он должен сделать это за 3 месяца до окончания старого договора, так же ему сложнее будет сменить жильцов, отказать в продлении договора он может только если не будет сдавать квартиру в течении года. При этом арендатор (наниматель) имеет право на досрочный разрыв договора без указания причин, а хозяин жилья (наймодатель), такого права лишен, и может это сделать только через суд, если имеются нарушения с вашей стороны.

Если дело дошло до суда, у вас есть право потребовать время на исправление нарушений, к тому же вы имеете право заселять в квартиру временных жильцов, заключая с ними договора субаренды. Этим пользуются мошенники, поэтому большинство собственников заключают краткосрочные договора на 11 мес, в таком случае у собственника остается право выселить вас до окончания действия договора, и отказать в заключении нового.

В договоре обязательно необходимо определить условия досрочного расторжения и возврата залога и денег. Если таких условий в договоре нет, то хозяин не имеет права на расторжение договора до конца его срока действия.

Увеличение стоимости аренды

Просроченные платежи за аренду или коммунальные услуги — наиболее частая причина споров между собственниками и жильцами. Поэтому для страховки следует внести в договор суммы платежей, условия при которых возможно их повышение и порядок оплаты. При отсутствии этих пунктов в договоре, хозяин жилья имеет право на повышение цены аренды, но только один раз в год, с уведомлением в письменной форме. При отказе арендатора на смену условия, договор расторгается, и неустойка не оплачивается.

Для защиты собственника в таких ситуациях, часто взывается «обеспечительный платеж», как правило, это стоимость одного месяца аренды, гарантия, на случай если жильцы съедут и не заплатят. Альтернатива — это авансовое внесение платежей за будущий месяц.

Взаимоотношения с хозяином жилья

Перед заключением договора нужно тщательно обсудить детали проживания и занести из в договор. Если собственник приходит в квартиру, которую сдал по желанию или когда вас нет дома, то это может стать причиной для досрочного расторжения договора, утверждают опытные юристы.

Так же часто встречается ситуация когда квартира меняет собственника, в этом случае договор просто перезаключается на тех же условиях с новым владельцем.

За чей счет ремонт

Отдельным пунктом в договоре надо определить ваши полномочия на изменения в квартире, можете ли вы делать ремонт, так как в типовом договоре часто есть строка о том, что жилец обязуется вернуть жилье, в том же виде в каком получил. Если вы договоритесь о ремонте, то как правило собственник идет на встречу и делает скидку на аренду в размере 15-25%. Не стоит делать ремонт, а после просить вычета за это из арендной платы.

Например, в договор следует внести пункт о том, что если вы делаете ремонт — то при досрочном расторжении собственник компенсирует его полную стоимость, договор при этом стоит заключать на большие сроки 3–5 лет.

По действующим нормам ГК, текущий ремонт выполняется за счет жильцов, а капитальный за счет собственником, если иное не указано в договоре аренды.

Имущество в квартире

Для того что бы избежать возможных претензий в будущем о поврежденной мебели и ремонте, детально опишите в договоре сдаваемое жилье. Лучше всего это оформить в виде приложение к договору, где будет подробное описания состояния стен, полов, санузла, кухни и других помещений, так же туда надо внести мебель, бытовую технику и другие вещи которые предоставляет собственник. Не лишним будет указать стоимость.

Конечно в квартирах нижнего ценового сегмента, со старой мебелью, подробная опись не нужна, но для элитной с хорошим ремонтом и новой техникой можно даже сделать фотографии. Обговорите условия ремонтов и компенсации убытков в случае аварий водопровода или других инженерных сетей, и добавьте это в договор.