Договор переуступки прав требований – как не попасться на недобросовестных продавцов

Зачастую найти интересное предложение о продаже существующей квартиры в новостройке от застройщика – это большая редкость. Даже в Ярославле найти выгодные предложения из первых рук очень проблематично, не говоря уже о Москве. Ликвидные квартиры в привлекательных новостройках распродаются очень быстро – зачастую ещё на этапе котлована. Поэтому чем ближе завершение стройки, тем тяжелее потенциальному покупателю найти свободное предложение о продаже. Чаще всего это переуступка прав требований от физических лиц. Заключая подобный договор, следует быть очень внимательным, чтобы избежать в будущем всевозможных рисков и проблем.

Договор переуступки прав требований – коротко о главном

Этот договор законодательно регулируется лишь в общем виде в статьях 382–390 24й главы Гражданского кодекса. В случае если речь идёт о долевом строительстве, то дополнительно сделка описывается в ФЗ-214 статье 11. Однако все перечисленные акты дают определение подобному договору лишь в общих чертах: полностью отсутствуют какие-либо указания на форму и содержание составляемого соглашения. Согласно ГК сторонами договора признаются продавец (цедент) и покупатель (цессионарий). Единственное предъявляемое к договору требование – это обязательная письменная форма.

Итак, в общих чертах можно выделить основные положения, которые обязательно должны содержаться в договоре. Во-первых, в документе должна присутствовать полная информация о сторонах сделки. Это паспортные данные покупателя и продавца, гражданство и пол каждого, дата и место рождения. При этом если какая-либо сторона на момент заключения сделки состоит в браке, обязательным для неё является наличие заверенного нотариусом согласия супруга на заключение договора.

Во-вторых, в договоре должны быть чётко прописаны основания действия цедента. Основополагающим документом для этого является заключённый ранее с застройщиком договор долевого участия, который надлежащим образом зарегистрирован в Росреестре и отражает обязанность застройщика передать дольщику к определённой дате указанный объект недвижимости. Обязательно необходимо указать в договоре данные по самой передаваемой квартире: её строительный адрес, площадь, проектный номер и количество комнат.

В-третьих, следует правильно указать предмет договора цессии – это не сама квартира, а право её требования у застройщика. В договоре должна быть прописана сумма договора и ответственность сторон. Ответственность цедента заключена в обязанности передать платёжные документы по инвестированным в строку средствам и оригиналы ДДУ цессионарию. Последний, в свою очередь, берёт на себя обязанность в указанный срок произвести оплату оговоренной суммы. Все денежные расчёты по данному договору проводятся после процедуры государственной регистрации договора в Росреестре.

Составлять договор нужно в любых случаях, да же если вы собираетесь купить оборудование для мороженого

Как избежать подводных камней

Несмотря на видимую простоту договора цессии покупка квартиры по переуступке – достаточно рискованная сделка. На этапе заключения договора следует особое внимание уделить не самому тексту договора, а пакету документов, предоставляемого застройщиком и продавцом квартиры. Ответственности за любые нарушения в сроках и качестве строительства в дальнейшем возлагается не на цедента, а непосредственно на застройщика. Поэтому изучать документы от застройщика необходимо с тщательностью покупки жилья на первичном рынке. Следует поинтересоваться благонадёжностью и репутацией застройщика, запросить у него правоустанавливающие документы на землю, разрешение на строительство и проектную декларацию.

Покупателю следует обязательно ознакомиться с договором долевого участия. Сделка переуступки прав требований может быть проведена только в строго определённый законом период: от момента государственной регистрации подписанного с первым дольщиком ДДУ до акта-передачи квартиры. Кроме того, следует обратить внимание на обязательный пункт в договоре о праве переуступки прав требований. В некоторых случаях сам факт переуступки может быть запрещён.

Заключение договора переуступки производится в присутствии представителя строительной компании – такой договор является трёхсторонним. Обычно застройщик взимает определённую комиссию за право заключения договора переуступки – около 1-5% от цены договора. Факт оплаты данной комиссии должен быть документально подтверждён, о чём у покупателя должна остаться соответствующая квитанция после заключения сделки.

Некоторые нюансы процедуры заключения договора

По закону участник долевого строительства имеет право переуступить своё право требования лишь после полной уплаты стоимости жилья или после подтверждения факта перевода оставшейся суммы долга на счёт дольщика. Если квартира ещё не полностью оплачена, цессионарий будет вынужден вносить соответствующие договору с первым дольщиком платежи. Одновременно с правами требования на цессионария переходят и обязанности первого дольщика, включая даже уже начисленные штрафные санкции.

Процедура переуступки прав усложняется, если квартира приобреталась по ипотеке. В таком случае понадобится согласие банка на заключение данного договора и подтверждающие документы о переводе оставшегося долга на цессионария. Естественно, что для получения этих документов покупателю понадобится подготовить и сдать в банк такой же пакет документов, как и для оформления ипотеки. И даже если на момент заключения договора переуступки прав вся сумма кредита уже выплачена, необходимо обязательно к договору приложить банковскую справку, в которой будет подтверждён факт выплаты кредита и снятия залога.

Окончательный денежный расчёт между цессионарием и цедентом производится после возвращения договора об уступке прав требований из регистрирующих органов. Согласно закону регистрация длится не более 18 календарных дней, хотя по факту она может растянуться и на месяц. В течение данного периода деньги по договору хранятся в банковской ячейке, а вынимаются только после регистрации договора.