Поручите продажу недвижимости профессионалам

Мы привыкли слышать такой призыв от агентств недвижимости Ярославля и Ярославской области. Какой смысл они вкладывают, обещая профессионализм обслуживания? Есть ли разница в том, какой договор они предлагают заключить?

Договоры и проблемы

Риелторы используют в работе три вида договоров:

1) если представляют продавца, то – договор на оказание услуг продавцу;

2) если представляют покупателя, то – договор на оказание услуг покупателю;

3) договор намерения между продавцом и покупателем, подтверждающий совершение сделки и осуществление авансового платежа – задатка.

Для судебной практики наиболее сложные и распространённые во взаимоотношениях в сфере риелторских услуг – это споры, возникающие между сторонами первого вида договора.

У одной овцы пять пастухов

Типичный случай: риелтор А начинает работать над продажей квартиры заказчика, а тот вдруг сам выставляет её на продажу и подключает также других агентов. Тогда риелтор А предъявляет претензии продавцу и, используя свои права на основании подписанного договора, требует оплатить услуги.

Рынок недвижимости Ярославля и Ярославской области, которому без малого 20 лет, приобрёл бесценный опыт и диктует правила, справедливые для обеих сторон. Стороне сделки, заказывающей услуги, нужно принять к сведению, что времена «беготни» риелтора ради призрачного вознаграждения прошли. Часть из них прошла обучение и стажировку за рубежом, и свой позитивный опыт внедряет и здесь.

Ядро деятельности любого риелтора за рубежом – это эксклюзивный договор

Договор не ограничивает собственника недвижимости в праве поручить заниматься объектом кого угодно, но в случае сделки он обязан оплатить указанную в договоре сумму в полном размере стороне, с которой был подписан договор, и не важно, сам он нашёл покупателя, или это сделал другой агент.

Законы в США и большинства европейских стран всячески защищают интересы агента по недвижимости, и, если дело доходит до суда, то клиенты, как правило, не только не могут избежать выплат, но и подвергаются штрафам и оплате судебных издержек.

Не эксклюзивный договор неэффективен, считают эксперты

Причём это касается в большей степени самого продавца.

Посудите сами. После подписания договора риелтор приступает к разработке стратегии продажи объекта. Он оперативно начинает вкладывать в процесс свою интеллектуальную и физическую энергию: создаёт портфолио объекта, скрупулёзно анализирует рынок, ведёт переговоры с потенциальными покупателями, пытаясь преподнести объект в самом выгодном свете и грамотно выстраивая ценовую политику, чтобы как можно дороже продать его продавцу. Кроме того, он тратит собственные деньги и деньги агентства на рекламу и объявления во все каталоги, газеты и порталы, на транспорт, чтобы показать объект нескольким потенциальным покупателям.

И когда агент видит объявление о том же объекте в СМИ, порой в нескольких экземплярах, и по более низкой цене, да ещё вдобавок и от самого продавца, то такое отношение продавца расценивается как провокация, а, если точнее, мошенничество. Агент как минимум прекратит работу над объектом, либо отложит его в конец очереди.

В дальнейшем судьба объекта сложится таким образом: все агентства, конкурируя между собой, понизят цену за право первым предоставить продавцу покупателя, который захочет купить «у кого подешевле». При встрече с продавцом покупатель, чувствуя, что он контролирует и агента, и продавца, сам начнёт «ломать» хозяина на выгодную для него цену. Продав объект по «смешной» цене, продавец не только сэкономит время своему первому агенту, но и будет обязан, согласно договору (если это был эксклюзивный договор), выплатить ему агентское вознаграждение.

Эксклюзивность договора – это единственный способ эффективной продажи

Подписание эксклюзивного договора повышает шанс продажи по более выгодной цене агентом, полностью сконцентрированном на процессе оказании услуг, с гарантией, сроками, штрафными санкциями и прочими обязательствами по договору.

Продавцу не придётся тратить своё драгоценное время на суету, связанную с продажей, он может спокойно заниматься своими делами и лишь время от времени проводить мониторинг, требуя у риелтора отчёт о проделанной работе.

В случае подписания обычного, не эксклюзивного, договора процесс поиска покупателя потеряет такие важные составляющие, как обязательность и дисциплину риелтора, ответственного за исполнение.

Риелтор, у которого нет ответственности за сделку, обычно имеет много заказов, и, следуя только своей выгоде, отнесётся к вашему с ним договору без должного внимания. Он скажет, что предлагает вам полную свободу действия. И это фактически означает, что вы сами будете продавать свой объект, и у вас не будет никаких рычагов давления на исполнителя.

Российское законодательство не позволяет заключать эксклюзивные договора

Ст. 14.8 КоАП «включение в договор условий, ущемляющих права потребителя» рассматривается в ФАС и Роспотребнадзоре и наказывает агентства штрафом в размере до 20 тысяч рублей. Прецеденты уже были.

Однако в ГК РФ (ст. 1007) указан «агентский» тип договора, который предусматривает обязательство клиента не заключать аналогичных договоров с другими подрядчиками (агентами) и воздержаться от самостоятельной деятельности, составляющей предмет уже заключенного договора.

Агентские договоры на рынке Ярославля и Ярославской области не работают. Суды не признают риелторский договор агентским. И, чтобы приспособить агентский договор к законности своих действий, риелторам приходится брать на себя обязательства юридического характера, что не предусмотрено пакетом риелторских услуг.

Пока продавцы не поймут простую истину, что поручение единственному риелтору – это и есть способ продажи объекта, а риелторы, – что эксклюзивный (агентский) договор – это единственный шанс заработать на сделке, ситуация на рынке так будет серьёзно буксовать.