Как правильно определить стоимость квартиры? Рассчитываем стратегии продаж.

Уметь правильно оценить квартиру крайне важно как при продаже, так и при покупке жилья. Все хотят быстро и непременно выгодно продать недвижимость, с одной стороны чтобы не продешевить или с другой — не застрять на рынке “неликвида”, завысив цену. Покупая квартиру, тоже нужно знать все особенности вопроса, что бы не переплачивать и уметь всегда грамотно аргументировать свое требование сбросить цену.

Самостоятельная оценка обычно сводится к “прочесыванию” всех возможных объявлений в газетах и интернете на предмет продажи аналогичных квартир. Схожесть, в первую очередь, определяется такими параметрами как: район (местоположение), тип дома, этажность, метраж, число комнат, планировка, мебель и т. д. Средняя цена подобных предложений и должна стать базисной для продажи Вашей квартиры.

Тип дома
Наверное, ни для кого не секрет, что чем новее дом, тем дороже в нем жилье. Исключение — дома исторической и сталинской застройки – они оцениваются совсем в другой категории. Если начинать с самых дешевых – это панельные пятиэтажки хрущевских времен. Далее идут 10–12 этажные дома 70-х годов, здесь уже идут панельные, блочные и появляются кирпичные. Последние два десятилетия обычно встречаются монолитные дома, считается, что это «молодая» застройка, они наиболее дорогие.

Дома комфорт- или элит-класса, где присутствует консьерж, территория огорожена, установлена новая эффектная входная группа – продаются с дополнительным повышающим коэффициентом.

Состояние квартиры.
Сегодня на рынке можно встретить квартиру в абсолютно любом состоянии – от дизайнерской или с евроремонтом, в среднем состоянии до совершенно “убитых”. Цена, по наблюдениям специалистов агентств, не значительно зависит от хорошего ремонта или эксклюзивного дизайнерского решения в квартире. Это в большей степени влияет на скорость продаж. Евроремонты с применение современных дорогостоящих материалов, ультра модные перепланировки продать сложнее и продавцу не всегда удается в полной мере вернуть все свои затраты.

А вот при продаже “убитых” квартир продавцы часто делают значительные скидки, что может оказаться приоритетнее с учетом затрат вырученных средств на собственный ремонт и дизайн по своему вкусу. Если же людям нет времени на срочные ремонты при переселении, нужно искать – золотую серединку.

Наличие встроенной мебели, бытовой техники также влияет на стоимость и нередко значительно – от 10 до 20% в сторону удорожания. Все зависит от качества, производства встроенной техники (к примеру, Bosh или Турция- Китай – разные весовые категории), мебели, но как правило все очень относительно и остается на усмотрение хозяина.

Планировка и классность дома
Что считается плохой планировкой? В первую очередь это маленькая кухня и проходные комнаты, иногда указывают и на неудобные формы (слишком узкие или сложной неправильной формы) комнат. Конечно, за такие недостатки можно требовать уступки от продавца, но это будут не большие деньги – не больше 100–150 тыс.р. Но, если продажа квартиры не является срочным, горящим объектом в ваших планах – можно и не соглашаться сбрасывать в цене, ведь через недельку – другую могут найтись клиенты, которых вполне устроит такое расположение комнат в квартире, просто нужно дождаться “своего” клиента

Повышение класса дома всегда влияет на цену. Обычный среднестатистический дом эконом-класса, многоэтажка с оборудованной огражденной территорией, с внутренними усовершенствованиями комфорт-класса или элитный дом с шикарной входной зоной с местом для консьержа, евролифтами – вот примеры повышения классности домов. При продаже квартир в домах более высокого класса важно выбирать грамотную стратегию – всегда выставлять недвижимость в правильном сегменте рынка. Иначе можно либо продешевить, либо очень долго ждать “своего” покупателя.

Этажность.
Известный факт, самые популярные этажи – со 2-го по 4-й этаж – стоят дороже. Более дешевые первые и последние, требуют скидки, порой до 20% от общей стоимости. Если с верхними этажами трудно что-то изменить, то на первые этажи покупателей гораздо больше – это и люди с ограниченными возможностями, пенсионеры, молодые семьи с маленькими детьми. И спешить сильно сбрасывать цену не стоит – разумно строить стратегию продажи на ожидании нужного контингента.

Инфраструктура.
Выбирайте под себя, под свои финансовые возможности и потребности. Для тех семей, у которых есть автомобиль (или даже не один), нет маленьких детей – нет смысла обращать внимание на такие преимущества инфраструктуры как близость метро, школы, детские сады, супермаркеты и т. п. Это фактически “дом в поле” обычно с минимальной отделкой (их сейчас немало в Подмосковье и новой Москве) – будет значительно дешевле. Все инфраструктурные ограничения отражаются в цене. Зная свой район, продавцу важно оценить все нюансы своего квадратного метра.

Сроки продажи.
И в заключение о сроках продаж, которые могут напрямую влиять на стоимость квартиры. Ни секрет, что жилье обычно значительно дешевле, если его нужно продать быстро. Разные житейские ситуации заставляют весомо сбрасывать в цене, иногда срочность сказывается до 30% в цене. Срочные обязательства по кредитам, личные жизненные передряги, выезд за границу требует быстрой реализации своей недвижимости.

В любом случает, продавец обязан грамотно взвесить все “возможности” своей недвижимости. А покупатель всегда имеет выбор.