добавить объявление

Mobile menu

агентство недвижимости Референт Ярославль

“Путинки” для российских семей. Туманные обещания или неиссякаемый оптимизм в решении жилищного вопроса?

Туманные обещания или неиссякаемый оптимизм в решении жилищного вопроса?Решение жилищного вопроса в России всегда было одним из приоритетных. Так в конце прошлого года главой государства Владимиром Путиным была предложена программа  «Жилье для российской семьи», которая за будущую пятилетку должна реализовать очень амбициозные планы: к 2018 году построить 25 млн. кв. метров жилья эконом класса. Такие объемы строительства позволили бы обеспечить жильем не менее трети нуждающихся в улучшении условий проживания, а это порядка 460 тысяч семей-очередников.

Министерство строительства подошло к вопросу достаточно оперативно и в кратчайшие сроки, а точнее к концу марта они планируют представить главе государства полную концепцию документа рассматриваемой жилищной программы.

Площади, цены и участники программы

По проекту программы, государство планирует строительство жилья эконом-класса. Министерство разработала отдельные жилищные нормы относительно возводимых площадей, стоимости и контингента будущих владельцев недвижимости:
• для однокомнатных квартир — от 25 до 45 кв. метров,
• для квартир-студий от 18 до 40 кв. метров,
• для двухкомнатных – от 44 до 65 кв. метров,
• для трехкомнатных — от 56 до 80 кв. метров,
• для многокомнатных – от 70 до 126 кв. метров.

Среди предложенных самых большим интересом пользуется перечень квартир-студий, в народе их сразу назвали “путинками”. Также всех очень привлекли условия формирования стоимости квадратного метра на жилье разрабатываемой программы. По расчетам Минстроя цена не превысит 80% от средней по региону (в сегменте жилья эконом-класса), но в любом случае она не может превышать порог в 30 тысяч рублей.

По проекту Министерства строительства выделены приоритетные условия предоставления жилья. Среди них:

• жители аварийных домов,
• многодетные семьи,
• граждане, которые имеют материнский капитал и желают использовать его на приобретение жилья,
• граждане, которым государство должно предоставить жилье по договорам социального найма.

Из указанных категорий граждан в первую очередь в жилищной программе будут задействованы семьи с низким уровнем дохода. Конкретные цифры совокупного дохода семьи для установления порога отсечения очереди на строительство пока не сообщаются.

Цена на жилье госпрограммы – реальность или фантастика?

Самые главные сомнения в осуществимости госпрограммы «Жилье для российской семьи» порождают вопросы стоимости жилья. И не без оснований. По последним статистическим данным, цена квадратного метра в среднем в России за прошлый год составила 36,2 тыс. руб., московские цены, конечно, выше – 41,9 тыс. руб. и все рекорды бьет Санкт-Петербург – 49,1 тыс. Многие аналитики считают невозможным “вписать” такую разницу в ценах, особенно в Москве и Петербурге. Раньше, когда нужно было построить дома для льготной, социально незащищенной категории граждан (ветеранов, инвалидов), удавалось ликвидировать разрыв цен за счет того, что половина сдаваемого жилья продавалась по завышенным рыночным ценам, а остальные — по установленным в Министерствах.

Многие руководители и строительные компании считают наиболее близкой к реальности стоимость “квадрата” в 40,2 тысячи рублей, именно такая цена сейчас спущена сверху для Ленинградской области.

Мнения большинства сходятся к неодобрению программы в разрезе ценового вопроса – “никто не желает строить себе в убыток”. Многие попросту уклонились от ответа. Лишь один застройщик счел названную Минстроем цену вполне возможной. ГК “Су-155” сегодня реализует крупномасштабные проекты по ценам значительно ниже рыночных, это возможно за счет постоянно модернизируемого производства, при этом вся инженерная инфраструктура возводится компанией за свой счет. В Иваново и Ясногорске Тульской области уже сегодня возводимая жилая недвижимость продается именно по установленным госпрограммой 30 тысяч рублей за метр квадратный.

Как привлечь застройщика? Земельный вопрос

Минстрой серьезно подошло к разработке системы преференций и гарантий для привлечения строительных компании к реализации своих масштабных задумок. Рассмотрим главные из них.

• Выделение земельных участков для застройщиков на особых условиях. Это будут земли из муниципальной и государственной собственности, Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонда РЖС). Конечно, возможен вариант вхождения в проект с собственным наделом.
• Должно быть построено не менее 25 тыс. кв. м на каждой выделяемой в рамках проекта территории. Важно учесть всю необходимую инфраструктуру. А все оставшиеся площади могут быть отстроены и проданы по рыночным ценам как коммерческие объекты, что бы оправдать затраты госпрограммы и получить прибыль от проекта.
• Планируется распределять все земли среди застройщиков жилья через аукционы, максимально открытые и прозрачные, реализованные с новым подходом определения начальной цены. Речь идет о так называемых голландских аукционах (аукционах на понижение). Сейчас стартовая цена таких аукционов установлена в размере средней рыночной стоимости “квадрата”. Фонд предлагает другой подход: независимые оценщики рассчитают стоимость одного метра квадратного жилья эконом-класса и начальная цена на аукционе будет заявлена на уровне 80% от названной ими. Таким образом, стоимость жилья, возведенного по результатам таких торгов, будет как минимум на 20% дешевле жилой недвижимости в сегменте эконом-класса.
• Затраты на создание инженерной инфраструктуры будут компенсированы Минстроем из расчета 4 тыс. руб. на каждый кв. м. Но согласно данным Российского союза строителей, в лучшем случае они смогут покрыть половину реальных затрат на “инженерку”, а для крупных регионов и того меньше.

Гарантии для застройщика. Финансовый вопрос

Для инвесторов нужны сильные аргументы, гарантии и конкретные представления о механизмах привлечения средств. Правительство предлагает проектное финансированию госпрограммы на выгодных условиях в размере 100 млрд руб. путем размещения облигационных займов АИЖК (Агентство ипотечного жилищного кредитования). Дополнительные средства планируется привлечь от упорядочивания торговли в сети интернет. Также не стоит сбрасывать со счетов факт гарантированного сбыта построенных квартир.

Агентства по фондированию жилищного строительства предлагает реализацию правительственной инициативы на уникальных условиях фондирования. Банк застройщика получает доступ к целевому займу на период строительства (не более трех лет) по фиксированным параметрам. При этом банк может еще “приростить” к стоимости получаемых от АФЖС средств, но не более 3,5%.

Кредиты на условиях АИЖК могут получить и сами граждане, строящие жилье по данным госпроектам. Банк — застройщик с такими клиентами может быть уверен в погашении кредита – все риски форс-мажорных случаев АФЖС берет на себя.

Сейчас еще ведется анализ предложений и проектов для участия в программе, но первым претендентом на эксперимент рассматривается Ленинградская область.

Неиссякаемый оптимизм. Жилищный вопрос

Анализируя опыт прошлых лет, сложно поверить в результативность предложенных государственных инициатив. Жилищный вопрос всегда был крайне острым для России. Известные программы: Ельцина в 2000 году, громко обещающая обеспечить отдельной квартирой каждую российскую семью, Федеральная целевая программа Путина в 2001 по обязательствам осчастливить доступным и комфортным жильем льготную категорию граждан — терпят неудачу.

Майские Президентские указы 2012 года по обеспечению доступности жилья ставили несколько ориентиров, в частности, по ипотеке с размером инфляции плюс 2,2 процента, который пока не достигнут, вопрос рынка некоммерческой аренды также пока недееспособен ввиду слабой привлекательности для инвесторов. И вот третья попытка, предпринятая в начале нынешнего года, не смотря на неиссякаемый оптимизм управленцев в жилищной сфере, тоже не пока не предвещает реальных результатов.

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить