Решение жилищного вопроса в России всегда было одним из приоритетных.Так в конце прошлого года главой государства Владимиром Путиным была предложена программа «Жилье для российской семьи», которая за будущую пятилетку должна реализовать очень амбициозные планы: к 2018 году построить 25 млн. кв. метров жилья эконом класса. Такие объемы строительства позволили бы обеспечить жильем не менее трети нуждающихся в улучшении условий проживания, а это порядка 460 тысяч семей-очередников.
Министерство строительства подошло к вопросу достаточно оперативно и в кратчайшие сроки, а точнеек концу марта они планируют представить главе государства полную концепцию документа рассматриваемой жилищной программы.
Площади, цены и участники программы
По проекту программы, государство планирует строительство жилья эконом-класса. Министерство разработала отдельные жилищные нормы относительно возводимых площадей, стоимости и контингента будущих владельцев недвижимости: • для однокомнатных квартир — от 25 до45 кв. метров, • для квартир-студий от 18 до40 кв. метров, • для двухкомнатных – от 44 до65 кв. метров, • для трехкомнатных — от 56 до80 кв. метров, • для многокомнатных – от 70 до126 кв. метров.
Среди предложенных самых большим интересом пользуется перечень квартир-студий,в народеих сразу назвали “путинками”. Также всех очень привлекли условия формирования стоимости квадратного метра на жилье разрабатываемой программы. По расчетам Минстроя цена не превысит 80% от средней по региону (в сегменте жилья эконом-класса), но в любом случае она не может превышать порог в 30 тысяч рублей.
По проекту Министерства строительства выделены приоритетные условия предоставления жилья. Среди них:
• жители аварийных домов, • многодетные семьи, • граждане, которые имеют материнский капитали желают использовать его на приобретение жилья, • граждане, которым государство должно предоставить жилье по договорам социального найма.
Из указанных категорий граждан в первую очередь в жилищной программе будут задействованы семьи с низким уровнем дохода. Конкретные цифры совокупного дохода семьи для установления порога отсечения очереди на строительство пока не сообщаются.
Цена на жилье госпрограммы – реальность или фантастика?
Самые главные сомнения в осуществимости госпрограммы «Жилье для российской семьи» порождают вопросы стоимости жилья. И не без оснований. По последним статистическим данным, цена квадратного метра в среднемв Россииза прошлый год составила 36,2 тыс. руб., московские цены, конечно, выше – 41,9 тыс. руб. и все рекорды бьет Санкт-Петербург – 49,1 тыс. Многие аналитики считают невозможным “вписать” такую разницу в ценах, особенно в Москвеи Петербурге. Раньше, когда нужно было построить дома для льготной, социально незащищенной категории граждан (ветеранов, инвалидов), удавалось ликвидировать разрыв цен за счет того, что половина сдаваемого жилья продавалась по завышенным рыночным ценам, а остальные — по установленным в Министерствах.
Многие руководители и строительные компании считают наиболее близкой к реальности стоимость “квадрата” в 40,2 тысячи рублей, именно такая цена сейчас спущена сверху для Ленинградской области.
Мнения большинства сходятся к неодобрению программы в разрезе ценового вопроса – “никто не желает строить себе в убыток”. Многие попросту уклонились от ответа.Лишь один застройщик счел названную Минстроем цену вполне возможной. ГК “Су-155” сегодня реализует крупномасштабные проекты по ценам значительно ниже рыночных, это возможно за счет постоянно модернизируемого производства, при этом вся инженерная инфраструктура возводится компанией за свой счет. В Ивановои Ясногорске Тульской области уже сегодня возводимая жилая недвижимость продается именно по установленным госпрограммой 30 тысяч рублей за метр квадратный.
Как привлечь застройщика? Земельный вопрос
Минстрой серьезно подошло к разработке системы преференций и гарантий для привлечения строительных компании к реализации своих масштабных задумок. Рассмотрим главные из них.
• Выделение земельных участков для застройщиков на особых условиях. Это будут земли из муниципальнойи государственной собственности, Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонда РЖС). Конечно, возможен вариант вхождения в проектс собственным наделом. • Должно быть построено не менее25 тыс. кв. м на каждой выделяемой в рамках проекта территории. Важно учесть всю необходимую инфраструктуру. А все оставшиеся площади могут быть отстроены и проданы по рыночным ценам как коммерческие объекты, что бы оправдать затраты госпрограммы и получить прибыль от проекта. • Планируется распределять все земли среди застройщиков жилья через аукционы, максимально открытые и прозрачные, реализованные с новым подходом определения начальной цены. Речь идето так называемых голландских аукционах (аукционах на понижение). Сейчас стартовая цена таких аукционов установлена в размере средней рыночной стоимости “квадрата”. Фонд предлагает другой подход: независимые оценщики рассчитают стоимость одного метра квадратного жилья эконом-классаи начальная цена на аукционе будет заявлена на уровне 80% от названной ими. Таким образом, стоимость жилья, возведенного по результатам таких торгов, будет как минимум на 20% дешевле жилой недвижимости в сегментеэконом-класса. • Затраты на создание инженерной инфраструктуры будут компенсированы Минстроем из расчета4 тыс. руб. на каждый кв. м. Но согласно данным Российского союза строителей, в лучшем случае они смогут покрыть половину реальных затрат на “инженерку”, а для крупных регионов и того меньше.
Гарантии для застройщика. Финансовый вопрос
Для инвесторов нужны сильные аргументы, гарантии и конкретные представления о механизмах привлечения средств. Правительство предлагает проектное финансированию госпрограммы на выгодных условиях в размере100 млрд руб. путем размещения облигационных займов АИЖК (Агентство ипотечного жилищного кредитования). Дополнительные средства планируется привлечь от упорядочивания торговли в сети интернет. Также не стоит сбрасывать со счетов факт гарантированного сбыта построенных квартир.
Агентства по фондированию жилищного строительства предлагает реализацию правительственной инициативы на уникальных условиях фондирования. Банк застройщика получает доступ к целевому займу на период строительства (не более трех лет) по фиксированным параметрам. При этом банк может еще “приростить” к стоимости получаемых от АФЖС средств, но не более 3,5%.
Кредиты на условиях АИЖК могут получить и сами граждане, строящие жилье по данным госпроектам. Банк — застройщик с такими клиентами может быть уверен в погашении кредита – все риски форс-мажорных случаев АФЖС берет на себя.
Сейчас еще ведется анализ предложений и проектов для участия в программе,но первым претендентом на эксперимент рассматривается Ленинградская область.
Неиссякаемый оптимизм. Жилищный вопрос
Анализируя опыт прошлых лет, сложно поверить в результативность предложенных государственных инициатив. Жилищный вопрос всегда был крайне острым для России. Известные программы: Ельцина в 2000 году, громко обещающая обеспечить отдельной квартирой каждую российскую семью, Федеральная целевая программа Путина в 2001 по обязательствам осчастливить доступным и комфортным жильем льготную категорию граждан — терпят неудачу.
Майские Президентские указы 2012 года по обеспечению доступности жилья ставили несколько ориентиров, в частности, по ипотеке с размером инфляции плюс 2,2 процента, который пока не достигнут, вопрос рынка некоммерческой аренды также пока недееспособен ввиду слабой привлекательности для инвесторов. И вот третья попытка, предпринятая в начале нынешнего года, не смотряна неиссякаемый оптимизм управленцев в жилищной сфере, тоже не покане предвещает реальных результатов.