добавить объявление

Mobile menu

агентство недвижимости Референт Ярославль

Стройка превращается в долгострой: 5 верных признаков

Признаки долгостроя, как определить проблемного застройщикаВкладываться в недвижимость на этапе строительства – мероприятие довольно рискованное. Многие застройщики Ярославля, если и не замораживают объекты полностью, то в большинстве своем не торопятся со сдачей домов в срок. Какие признаки должны насторожить потенциального покупателя, чтобы не связаться с проблемной новостройкой?

Долгострой с точки зрения закона

Девелоперы весьма вольно трактуют понятие «долгостроя», для них в порядке вещей — задержка сдачи объекта до года. Между тем согласно федеральному закону 214-ФЗ, регулирующему долевое строительство, критичным является срок 2 месяца, после которого дольщики имеют право на компенсацию за каждый день просрочки.

Суммы пеней немалые: 1/150 установленной ЦБ РФ ставки рефинансирования начисляются на всю стоимость квартиры, начиная со следующего дня после даты передачи объекта, зафиксированной в договоре (ДДУ). Исходя из действующей на сентябрь 2016 года ключевой ставки (10%), легко можно рассчитать, в какие цифры встанет застройщику нарушение сроков.

К примеру, при стоимости жилья в 3 млн руб. неустойка составит 2 тыс. руб. в сутки, если покупатель не поленится обратиться в суд сразу после получения ключей. Правда, чтобы выиграть дело, дольщик должен предъявить договор, в котором прописано конкретное число, месяц и год сдачи дома без каких-либо расплывчатых формулировок. Чтобы избежать разорительных выплат, застройщики идут на всевозможные ухищрения, о которых полезно знать всем потенциальным покупателям новостроек.

Признак 1. Перенос сроков как способ «узаконить» долгострой

Почти 80% жилых новостроек в Ярославле возводятся по 214-ФЗ с привлечением средств дольщиков. Чтобы не платить компенсацию людям, которые уже внесли деньги за будущие квадратные метры, компании проще договориться об официальном переносе срока сдачи. Застройщик добивается получения нового разрешения на строительство, в котором указаны более отдаленные сроки окончания. В связи с изменениями покупателям предлагается заключить допсоглашение к ДДУ. Как правило, в этом документе никакие штрафы за перенос сроков не предусмотрены или обозначены чисто символически: вроде бы и есть, но их размер несоизмерим с суммами возможных судебных исков.

Подпись под таким соглашением означает, что дольщик согласен с новыми сроками и претензий не имеет. В этом случае речи о какой-либо компенсации уже не идет, если только строительная организация снова не затянет со сдачей. Продлевать сроки застройщик может бесконечное количество раз, это не запрещено законом. Максимум, что ему грозит – заплатить штраф в региональный бюджет, но и это не обязательно, если местные органы проявят лояльность.

Что в такой ситуации может предпринять потенциальный покупатель? Прежде чем подписывать ДДУ – навести справки:

1. Когда было выдано первичное разрешение.
2. Вносились ли в него корректировки и сколько раз.
3. Не жалуются ли дольщики на слишком долгое ожидание.

Признак 2. А движется ли стройка?

Если дом слишком медленно возводится, это еще один признак долгостроя. Здесь дольщику желательно самому отправиться «в поля» — приехать на стройплощадку и понаблюдать за темпами работ. Если за пару недель не видно никаких изменений, есть повод задуматься о разумности вложений в такой объект.

Стройка все-таки ведется? Если понять «на глаз», насколько быстро движется дело, не получается, можно заглянуть в проектную документацию. Есть нормативы по скорости возведения зданий в зависимости от площади объекта, на них и стоит ориентироваться.

Признак 3. Перманентная «распродажа» квартир

В условиях конкуренции девелоперы вынуждены привлекать клиентов, предоставляя скидки и время от времени устраивая заманчивые акции. Ключевое здесь – время от времени, если же цены постоянно находятся значительно ниже рынка, значит с новостройкой что-то не так. Либо неудачная локация, «благодаря» которой квартиры плохо раскупаются, либо у самого застройщика какие-то проблемы.

Покупателю нужно внимательно помониторить рынок аналогичных новостроек, чтобы понять, сильно ли просели цены на выбранный объект. Если предложение уж очень привлекательно, не стоит обольщаться. Щедрость продавца может быть вызвана планируемым банкротством: ему надо по максимуму распродать квартиры, пусть и с дисконтом, ведь достраивать он их не собирается.

Признак 4. «Бегство» подрядчиков

Обычному покупателю трудно заметить «текучку» строителей, ведь он редко бывает на площадке, если вообще бывает. Однако информацию о действующем подрядчике найти можно. Если строительная организация вдруг сменилась, да еще и не раз, вывод неутешителен: скорее всего, застройщик не платит.

Признак 5. Информационная блокада

Если у застройщика нет проблем ни с финансированием, ни с бумагами, ни со сроками, у него нет проблем и в общении с покупателями. Посмотреть документы, съездить на объект, задать интересующие вопросы – всегда пожалуйста. Чем более «прозрачен» продавец, тем больше к нему доверие со стороны дольщиков, как действующих, так и потенциальных.

Обратная ситуация: организация избегает посетителей, не готова отвечать на вопросы, «кормит завтраками» желающих посмотреть документы и стройплощадку. Видимо, есть что скрывать?

Правда, излишняя любезность и разговорчивость могут быть обманчивы. Пока девелопер «обхаживает» потенциального покупателя, он может обещать что угодно, лишь бы уговорить на подписание договора. При этом с ожидающими своих ключей дольщиками он ведет себя диаметрально противоположно. Как не попасться на эту удочку — только разговаривать с действующими клиентами и читать «живые» отзывы о застройщике.

Оценивая риск превращения стройки в долгострой, важно собрать как можно больше информации, причем не от представителей застройщика, а из документов и общения с клиентами. Все перечисленные признаки справедливы как для ДДУ, так жилищных кооперативов. Существенное отличие: при задержке сдачи кооперативных домов никаких пеней не предусмотрено в принципе. Однако, если ответственно подойти к выбору объекта и проверке благонадежности продавца, вряд ли придется заниматься «выбиванием» компенсаций и годами ждать ключей от купленной квартиры.

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить