В июне был принят очередной закон, улучшающий жизнь населения, правда, только граждан одной профессии, а именно нотариусов. Федеральный закон № 122 от 21.07.1997, который регламентирует вопросы оформления имущественных прав на недвижимость, был изменен законом № 172. Поправки касаются осуществления сделок с долями в недвижимости, которые теперь должны удостоверяться нотариально. О простых письменных договорах придется забыть.

Суть изменений в законодательство

До сих пор можно было заключать соглашения об отчуждении долей в недвижимости без затрат на нотариальное освидетельствование, если сторонами сделки являлись обладатели общей собственности. Если же в сделке участвовали посторонние лица, которые не имели доли в недвижимости, необходимо было обращаться к нотариусу. Наличие родственных связей не принималось во внимание. Важен был только факт наличия права собственности на часть недвижимого имущества.

Нормы, которые появились в начале текущего года в законодательстве о регистрации прав обладания недвижимостью, допускали разные трактовки и позволяли обойти требования нотариального удостоверения. Было предусмотрено, что все сделки, объектом которых является общая недвижимость целиком, то есть все доли одновременно, должны осуществляться при участии нотариуса. Если право хоть на одну долю не передавалось, можно было обойтись простым письменным соглашением. Кроме того, существовала возможность обойти закон, если доля передавалась по договору дарения, или отчуждалась постороннему лицу сначала микродоля, а потом уже оставшаяся часть собственности.

Поправки, вступившие в законную силу в июне, не оставили какой-либо возможности обойтись без участия нотариуса при передаче кому-либо общей недвижимости. Теперь не важно, продается она или дарится, происходит отчуждение в пользу собственника доли или постороннего лица, передаются все доли или только отдельные. В любом случае требуется нотариальное удостоверение.

Изменения касаются и некоторых других норм, регламентирующих заключение сделок с недвижимостью. Если происходит передача права собственности на часть общего имущества, необходимо согласование с остальными собственниками только в случае, если новый обладатель доли является посторонним лицом. Владельцы общей недвижимости должны быть осведомлены об условиях договора и цене. Без поправок остались нормы закона, которые касаются долей в инвестиционных паевых фондах. Если стороной договора об отчуждении недвижимости является недееспособное лицо или не достигшее совершеннолетия, необходимо нотариальное удостоверение.

Из общего правила об участии в сделках нотариуса есть исключение. Оно касается передачи земельных долей. Оно может осуществляться без нотариального удостоверения. Исключение было сделано в связи с тем, что для производителей сельхозпродукции оказалась непосильным бременем оплата услуг нотариусов. 

Последствия нововведений

Суть нотариального удостоверения состоит в подтверждении подлинности стоящей на договоре подписи. Такая услуга не предполагает проведения каких-либо мероприятий по проверке объекта соглашения, которые требуют значительных затрат средств и времени. Проверять, согласны ли другие владельцы недвижимости с договором, нотариус тоже не обязан. Это делают специалисты МФЦ или регистраторы.

Что прежде всего интересует потенциальных клиентов нотариальных контор, так это возможные затраты на удостоверение соглашений. Оплата услуг нотариуса напрямую зависит от стоимости недвижимости и может составлять от нескольких сотен рублей и до 20 тысяч. Кроме того, за каждый договор придется заплатить от 2 до 5 тысяч, а также государственные пошлины. Поэтому сумма выйдет довольно внушительная.

Сегодняшние нотариусы – это уже не те советские юристы, работающие за сто рублей в месяц. Сегодня их работа оплачивается более чем хорошо. Государство предоставило нотариусам возможность много зарабатывать, не неся при этом ответственности за правомерность договора. С них достаточно удостоверить подпись.

Изменения в законодательство содержат норму, которая вряд ли будет в полной мере реализована на практике. Теперь нотариусам вменяется в обязанность проводить проверку сделки на предмет возможной притворности, прикрытия продажи недвижимости договором дарения, ухудшения условий проживания других жильцов вследствие отчуждения имущества. Загрузка нотариусов работой возрастает, поэтому очень сомнительно, что они будут досконально изучать подобные вопросы.

Немаловажно, что для нотариальных контор привычны очереди. С увеличением количества договоров, которые должны заключаться с участием нотариуса, ситуация наверняка ухудшится. Похоже, что они практически ничем не ограничены в своей деятельности. Стоимость услуг даже в расположенных по соседству нотариальных конторах может существенно отличаться. У всех на слуху скандалы, связанные с рейдерскими захватами недвижимости при участии нотариусов. Изменения в законодательство направлены, в том числе и на создание препятствий для злоупотреблений, но возникают серьезные сомнения по поводу их эффективности.

Выводы

Любые изменения, которые направлены на усиление защиты интересов собственников недвижимости от ее незаконного отчуждения, заслуживают поддержки. Однако рейдерские захваты имущества, к счастью, происходят нечасто. Большинству населения защита от подобных посягательств не требуется, а вот финансовый вопрос стоит очень остро. В провинции недвижимость сравнительно недорогая, а зарплаты невысокие, поэтому услуги нотариуса становятся непосильной ношей. Что касается таких незащищенных слоев населения, как инвалиды, пенсионеры и безработные, им еще сложнее позволить себе подобные траты.

Как бы ни была важна работа нотариусов, они, как и остальные юристы, не пользуются особым доверием у населения. Всему виной дискредитация профессии нотариуса некоторыми ее представителями. Хочется верить, что ситуация в ближайшее время изменится к лучшему.