Несмотря на то, что действующее законодательство создает весьма эффективные механизмы защиты для покупателей первичного рынка жилья от разного рода махинаций, дольщикам не всегда удается распознать мошенническую схему нелегальной продажи жилья.

Существуют два легальных способа приобретения недвижимости на первичном рынке – заключение договора долевого участия и вступление в ЖК – жилищный кооператив. Все остальное противоречит закону. При этом существует множество способов маскировки различных махинаций под легальные схемы даже со стороны застройщиков долевого и кооперативного жилья, и распознать их бывает довольно-таки не просто.

Жители Ярославля наверняка сталкивались с ситуациями, когда застройщики в союзе с посредниками, имея на руках разрешение для постройки объекта, выстраивали в ущерб покупателю разного рода «серые» схемы. Нужно сказать, что в этой области мошенничества постоянно появляются свежие идеи и все способы махинаций описать практически невозможно.  В основу большинства серых схем положены манипуляции с долевым договором, позволяющие застройщику вполне легально подстраивать его условия под свои потребности, вынудив, к примеру, членов кооператива вносить дополнительные платежи за недвижимость кроме тех, которые были прописаны в договоре, который был заключен при создании жилищного кооператива.

Федеральный закон за номером 214 лишает застройщиков такой возможности, поэтому они используют иные варианты для введения в заблуждения дольщиков компании. Перечислить все способы такого рода махинаций вряд ли возможно, поэтому дадим здесь описание противодействия четырем наиболее распространенным.

ПДДУ

Предварительный договор долевого участия является документом, который застройщики предлагают оформить в первую очередь. На момент его подписания у них, как правило, отсутствует необходимый пакет документов – не оформлены права на земельный участок, который должен быть либо арендован, либо находиться у застройщика в собственности, и нет разрешения на строительство. ФЗ№ 214 в таком случае непосредственно запрещает реализацию квартир.

Предварительный договор долевого участия напоминает договор долевого участия. В ПДДУ описываются технические параметры дома и отдельных квартир, сроки завершения строительства и условия несения сторонами ответственности, покупателю сообщается, что он станет собственником квартиры после сдачи дома в эксплуатацию.

Особо следует учитывать, что в таком договоре содержится обещание застройщика заключить с дольщиком ДДУ после получения им необходимой разрешительной документации. Но пока такой документации нет договор не имеет юридической силы, не гарантирует фактического подписания с дольщиком ДДУ, не защищает от двойных продаж. В отличие от договора долевого участия, предварительный договор не регистрируется Росреестром и не подлежит законодательному регулированию.

Бывает, что заключение ПДДУ практикуется и вполне добропорядочными девелоперами с целью быстрейшего привлечения денег дольщиков на строительство, стремящимися в минимальные сроки сдать объект. Такое положение, однако, не прибавляет дольщикам защищенности.  Разрешение на строительство дольщик может и не получить. Проигрыш для покупателей в этой ситуации очевиден.

Поэтому до момента регистрации ДДУ в Росреестре следует исключить уплату каких-либо денег застройщику.

Особенности ДДУ

Второй мошеннической схемой может стать маскировка ДДУ, когда вместо истинного договора застройщик даже при наличии всей необходимой разрешительной документации, пытается заключить с дольщиками ДДУ, составленный с целью ухода от выполнения обязательств перед ними. Если в ДДУ отсутствует пункт о том, что девелопер берет на себя обязательства по передаче дольщикам в конкретном доме, разрешение на строительство которого у него обязательно должно быть, конкретных жилых помещений, то речь идет о мошеннической схеме.

Жилищные сертификаты

Хотя эти ценные бумаги сами по себе незаконными не являются, наличие серых схем с их применением также следует учитывать.

Застройщик в этом моменте выступает эмитентом жилищных сертификатов, выпускаемых под осуществление конкретного строительства одного или нескольких объектов, обезпеченных разрешительной документацией. Владельцы таких сертификатов обладают правом стать собственниками жилья на сумму оценки пакета этих ценных бумаг.

Жилищный сертификат, как и любая другая ценная бумага, обладает номинальной стоимостью, которая имеет свойства изменяться в зависимости от рыночных цен на недвижимое имущество. В период строительства жилищный сертификат может как значительно дорожать, так и сильно терять в цене от номинала. Возможно и полное обезценивание сертификата при банкротстве девелоупера. Поэтому при положительном стечении обстоятельств один или несколько сертификатов могут сделать их обладателя владельцем одной или нескольких квартир, либо не дать ему ничего при банкротстве застройщика.

Поэтому наличие на руках таких сертификатов весьма напоминает обладание некоторым количеством акций или фьючерсов на бирже и весьма подходят инвесторам или корпоративным игрокам, зарабатывающими на росте их номинальной стоимости и продаже их физическим лицам.

Для застройщика жилищные сертификаты выгодны по причине освобождения их от НДС и отсутствием регулятивных инструментов по ним в действующем законодательстве. Он не несёт никакой ответственности перед держателями этих ценных бумаг при приостановке или замораживании строительства или обнаружении дефектов. Сертификат, к тому же, не имеет привязки к той или иной квартире. Отсюда возникают многочисленные судебные тяжбы по вопросу конкретно-персональной принадлежности недвижимых объектов.

Договор переуступки прав

В последнем случае возможен вариант, когда при наличии разрешения на строительство и соблюдением всех его сроков отдельным дольщикам предлагается вариант покупки квартиры по цене значительно ниже той, которая предложена всем остальным по договору переуступки прав, а не по договору долевого участия.  Такими операциями большей частью занимаются мелкие застройщики, не будучи уверены в своевременном завершении стройки, и желающие уменьшить расходы по расчету с дольщиками. Последние в этом случае рискуют остаться и без жилья, и без средств, внесенных по такому договору. Поэтому все правоотношения с застройщиком должны проводиться только через Росреестр.