Как показывает статистика, стоимость жилья за последние три года незначительно, но снижается. Многие продавцы вторичного рынка готовы предоставить своим клиентам неплохие акции. На первичном рынке аналогично можно наблюдать положительные изменения: покупателю предлагаются эконом-варианты с низкой стоимостью жилплощади. Но важно отметить, что экономические ограничения Евросоюза, резкое снижение курса национальной валюты и общая кризисная ситуация в стране привели к заметному падению реальных доходов россиян. Теперь львиная доля денежных средств тратится на товары первой необходимости и основные нужды, благодаря этому обстоятельству многим очень трудно откладывать кровно заработанные на приобретение жилья и погашать жилищный займ (ипотека – прим.). В редакции издания IRR.RU провели собственный анализ доступности квартиры для жителей столицы, имеющих средний достаток. При проведении аналогии с Ярославлем и другими крупными городами можно отметить аналогичную картину. Разница только в цифрах.

Выплата больше, а реальный доход меньше

Согласно обнародованным показателям, зарплата россиян увеличилась. Такие цифры можно видеть в отчете Росстата. Но это нивелируется тем, что стоимость потребительской корзины заметно возросла, и в итоге произошло снижение реальных зарплат россиян – приблизительное падение составило 14%.

Глава исследовательского отделения аналитики HRData Олег Смирнов уверяет об искажении опубликованных данных о средней «получке». Он подчеркнул, что средняя зарплата (в Москве она составляет 70 тыс. руб. – прим.) рассчитана не точно из-за того, что высококвалифицированные опытные специалисты получают намного больше, чем другие. На высокую зарплату могут рассчитывать специалисты финансового рынка, пиар-менеджеры, юристы, инженеры-проектировщики, ряд руководителей (главы отделений, а иногда и директора магазинов – прим.).

Уменьшение реальных зарплат значительно ударила по россиянам со средним доходом и ниже. По словам Смирнова, для квалифицированных работников, имеющих высокооплачиваемую должность, ситуация несколько иная. Зарплатных предложений значительно больше и эта динамика определяется конкретной должностью, а иногда узкоспециализированным специалистом. Большинство работодателей желают видеть в своем штате опытных работников, сохраняя докризисные доходы для персонала, а, в ряде случаев, соглашаются и на увеличение.

Чаще всего, квартиру приобретают квалифицированные специалисты в возрасте 30 и более лет. Тогда сумма в 70 тыс. может использоваться в расчетах.

Математика расчетов

Глава центра аналитики «Индикаторы рынка недвижимости IRR.RU» Олег Репченко отмечает, что в большинстве стран доступность жилой площади определяется по соотношению среднего дохода к стоимости 1 м2, которые должны быть одинаковыми. Эта формула упрощена, но очень показательна.

Если рассматривать такой подход, то в столице жилье стало более доступным после 2013 года. Напомним, три года назад 1 м2 стоил примерно 170 тыс. руб. – на тот момент это 3 средних зарплаты, а в этом году равняется приблизительно 173 тыс. рублей.

Проанализируем ситуацию первичного рынка столицы. Стоимость 1 м2 новостроек от ТТК до МКАД, согласно опубликованным цифрам «ИРН-Консалтинг», увеличилась, но в 2013 году составляла 3,3 средних зарплаты, а в 2016-м – 2,9. Руководитель управления аналитики Татьяна Калюжнова подчеркнула, что уменьшение площади и развитие популярного формата квартир-студий сокращает общий бюджет покупки. Если взглянуть на средние данные статистики, то три года назад цена квартиры составляла 15,2 млн руб., а сегодня – на 1,4 млн меньше.

Ипотечные расчеты

Приведенные выше сухие данные не имеют конкретики и в большей степени абстрактны. Попробуем оценить доступность квартиры с учетом ипотеки. В предлагаемом варианте первичный платеж составляет 1 млн рублей. При оформлении покупки жилья парой супругов в 2013 году суммарный доход семьи составлял 110 тыс. руб., а в 2016-м – 140 тыс.

Удобным считается платеж по кредиту, не более ½ общего месячного дохода семьи – в нынешнем году это 70 тыс. руб. В прошедшем полугодии 2016-го ипотечная ставка составила 12,7% в год, первый взнос 1 млн руб. и сумма ипотеки за 15 лет получается, что стоимость жилья составит 6,6 млн рублей.

Как известно, в 2013-м годовая ставка по жилищному кредиту составляла 12,4% и при аналогичных условиях стоимость жилья равнялась 5,5 млн рублей. Но при таких цифрах планировать приобретение квартиры комфорт-категории не приходится.

В компании Est-a-Tet провели собственное исследование и опубликовали экспертные данные. Аналитики заявляют, что за год накоплений стоимость жилья эконом в столице уменьшится на 1,2 года – 6,6 лет, а комфорт – 1,1 (7,6 года).

Реальность расчетов

На основании таких расчетов можно утверждать, что стоимость недвижимости в Москве снижена за счет дешевых вариантов жилья. Но все данные носят субъективный характер и не могут считаться абсолютно верными.

В реальности супружеская пара будет тратить больше половины суммарного дохода семьи. Аналитики банковских учреждений отмечают, что жители столицы не намерены экономить на ипотечном кредитовании. В ВТБ24 уверяют, что клиенты обращаются за ипотекой имея 35–40% от общей суммы квартиры.

Жители Москвы готовы пойти на уменьшение продуктовых трат и других услуг. Эксперты ВЦИОМа заявляют, что 71% москвичей сократили расходы на питание. Показатель превышает среднее значение по РФ, который составляет 65%. Этот факт показывает, что столичные жители пойдут на уменьшение других трат, но не откажутся от планов на приобретение квартиры.

Варианты покупки жилья в нынешнем году

По словам главы директорского совета «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, государственная программа поддержки ипотечных займов в 2016 году позволяет приобрести в Москве (общая сумма 5,6 млн. руб. – прим.) двухкомнатную квартиру. Стандартные программы ипотечных займов, где первичный взнос равняется 15%, не позволят планировать покупку квартиры дороже эконом-категории.