Как обрести долгожданное жильё в новом доме без проблем

Путь многих наших сограждан к долгожданной квартире в новом доме зачастую долгий и трудный, и когда, наконец, появляется реальная возможность заполучить желанные метры, многие концентрируют своё внимание на характеристиках квартиры, на стоимости жилья, но не придают значения такому важному вопросу, как договор, на основании которого передаётся новая квартира. Но именно в договоре прописаны такие важные моменты, от которых будет зависеть судьба будущей квартиры, может так cлучится, что будущий хозяин, вообще не въедет в предполагаемую квартиру.

Часто на практике граждане заглядывают в договор, когда возникают какие-нибудь задержки со сдачей или другие проблемы подобного рода. Лучше изучить всю теорию заранее, например, выяснить, как можно купить жилое помещение в новостройке. Сейчас способов множество, на практике популярностью у россиян пользуются два — договор долевого участия в строительстве (ДДУ) и два вида жилищных кооперативов — жилищно-накопительный (ЖНК) и жилищно-строительный (ЖСК). Нет какой-то единой статистики по распределению этих форм приобретения жилья по регионам нашей страны. Если взять к примеру город Ярославль, то можно увидеть, что больше половины (60%) случаев покупки квартир в новых домах приходится на договоры долевого участия, около трети жителей Ярославля (30%) предпочитают вступать в жилищные кооперативы. Оставшаяся часть (около 10%) приобретают новые квартиры путём не всегда понятных схем, не все из них нарушают закон, но некоторые из них составлены таким образом, чтобы запутать потребителя.

Ниже будут рассмотрены два самых распространённых вида приобретения жилья в новостройке — договор долевого участия и жилищно-строительные кооперативы.

Договор долевого участия в строительстве

Договор долевого участия в строительстве стал пользоваться популярностью у наших сограждан более десяти лет назад, когда вступил в силу одноимённый Федеральный закон № 214. Согласно положениям закона при подписании договора лицо, желающее стать собственником квартиры в новом доме, получает статус дольщика, он выступает в качестве соинвестора строительства. Это означает, что дольщик вносит свою финансовую лепту в будущее жильё, право потребовать свою квартиру в новом доме возникает у него с момента завершения строительства. Это требование должно быть исполнено застройщиком неукоснительно, для исключения конфликтов между дольщиками и застройщиками в договоре прописывается конкретная квартира, ключи от которой должны быть вручены по окончании стройки, сроки передачи и другие особенности.

Важная особенность договора долевого участия — он подлежит государственной регистрации в обязательном порядке, т. е. данные о нём имеются в Росреестре. В первые годы, когда регистрация не была непременным требованием, из-за этого многие дольщики не могли получить свою квартиру, так как она была продана несколько раз разным лицам недобросовестными застройщиками. Не существовало механизма, позволявшего контролировать чистоту сделки купли-продажи квартиры. Чтобы добиться правды и вернуть своё жильё, дольщикам приходилось судиться годами, и не всегда судебные тяжбы были успешными. Таким образом, нынешнее положение закона о госрегистрации способствует большему состоянию защищённости потенциальных собственников квартир в новостройках.

Ещё одно требование к оформлению документов в сфере долевого строительства относится к застройщикам: перед оформлением договоров с участниками долевого строительства на руках у застройщиков должен быть полный пакет документов для строительства. Среди них: документы, подтверждающие право на земельный участок, на котором будет возводиться дом, проектная документация. На всех документах должны быть все необходимые подписи и печати, иначе их признают недействительными.

Способов оплатить жильё, полученное в результате долевого строительства, существует несколько:

— тем, кто в состоянии внести всю стоимость квартиры, обычно делают существенные скидки даже до 20%;

— обычно покупатели квартир по договорам долевого строительства предпочитают рассрочку, сроки и порядок уплаты разнятся, но обязателен первоначальный взнос, чаще всего не меньше 10% от цены на квартиру.

Регистрация договора возможна только после того, как покупатель получит все документы и ключи на руки.

Жилищные кооперативы

Эта форма приобретения жилья в новостройке менее защищена от мошенничества, чем долевое строительство, хотя законодательная база здесь немаленькая — Жилищный кодекс, ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Суть кооперативного приобретения жилой площади в том, что лицо вносит определённую денежную сумму (пай), впоследствии с учётом размера пая он сможет претендовать на жильё в строящемся доме (строительный кооператив), либо в уже построенном (накопительный).

Жилищный кооператив может сам заняться стройкой, а может привлечь подрядную организацию. В любом случае должен быть подписан договор между кооперативом и гражданином, который получит жильё в собственность только после выплаты паевого взноса в полном объёме.

Опасностей при заключении договора с кооперативом для человека, мечтающего въехать в новую квартиру, не меньше, чем при подписании договора долевого строительства. Во многом это обусловлено тем, что определяющую роль при регулировании отношений играет не закон, а Устав кооператива, а его пишут сами участники кооператива, судьба будущей квартиры зависит от них, они могут и цену на жильё увеличить.

Кроме вышеперечисленных вариантов приобретения жилья в новостройках встречаются и так называемые серые схемы, «серые», так как, с одной стороны, они не нарушают законодательные нормы, но, с другой стороны, не дают покупателю гарантию чистоты жилья.

В качестве примера можно привести предварительный договор долевого строительства, по которому будущий собственник обязан заплатить некоторую сумму, при этом на тот момент у застройщика нет никакой разрешительной документации, и не факт, что он её получит. В результате гражданин может остаться и без денег, и без квартиры.