Сделки, оформляемые с помощью нотариуса

Ярославский Росреестр дал комментарий относительно изменений, произошедших в законодательстве, касающихся сделок и договоров иного рода, связанных с имуществом.

Законодательство, начиная с декабря 2015 года и по июнь года текущего, претерпело серьезные изменения, которые в значительной степени коснулись сделок с недвижимым имуществом. Теперь практически все сделки необходимо будет заверять у нотариуса.

Ряд ключевых изменений вступил в силу с 29 декабря прошлого года. Они коснулись Федерального Закона № 391, в частности, статей этого документа – 24, 24.1 и 30.

В Росреестре подчеркивают, что рыночная ситуация в момент принятия данных изменений была довольно-таки запутанной. Например, бывали прецеденты, когда у квартиры, комнаты, коммунальной квартиры оказывалось сразу несколько собственников, которые между собой никак не могли договориться, в результате чего доля недвижимости отводилась третьему лицу. Зачастую возникали такие условия, что собственнику жилища было просто невозможно жить.

Если прежде человек, собираясь продать долю недвижимости третьему лицу, мог обойтись без нотариального заверения подобной сделки, то с 29 декабря прошлого года с такими сделками тоже придется работать нотариусу. Однако подобное изменение прошло не слишком гладко, так как в процессе ее внедрения появилось достаточное количество вопросов. В частности, было непонятно, нашла ли распространение данная норма на сделки, проводящиеся с долями, которые находятся в общем имуществе, с домами, земельными участками и так далее.

При решении земельных вопросов, то статья 24.1 данного закона говорит, что нотариальное заверение при осуществлении манипуляций с землей также будет необходимо, особенно, если эти земли рассчитаны на сельскохозяйственные угодья.

Оформление доверительного управления четко прописано во 2 пункте 30 статьи этого закона. В частности, здесь имеется ввиду заключение сделок относительно управления недвижимостью, опекой над этим имуществом. Специалисты подчеркивают, что на этом этапе внедрения изменений также появились определенные трудности. В частности, консультироваться к юристам приходили люди, которые имеют отношение к управляющим компаниям, паевым фондам. Стоит отметить, что эти формы напрямую имуществом не управляют, они владеют им на существующих условиях доверительного управления.

Относительно подобных предприятий довольно сложно решить такой вопрос. Дело в том, что закон должен читаться буквально, а в нем не указаны нормы, которые бы противоречили подобному моменту.

Стоит отметить, что заверять непосредственно у нотариуса следует и сделки, результатом которых будет отчуждение недвижимости находящейся в собственности у несовершеннолетних детей или же у людей с ограниченной дееспособностью. Изменения в законодательстве призваны защитить их права.

Раньше были прецеденты, когда имуществом, которое находилось в собственности у слабо защищенных с юридической точки зрения людей, распоряжались их опекуны или иные недобросовестные люди. Теперь же поменялись не только форма, но и предъявляемые требования.

В июне ряд изменений был внесен в Федеральный закон № 122. Теперь при оформлении дарственной на недвижимость также придется обращаться к нотариусу. Еще более жесткими становятся требования при проведении сделок с долями. Независимо от вида недвижимости, если она находится в долевой собственности, то все проводимые с ней сделки, должны проходить через нотариуса.

Теперь с регистраторов снимается ответственность за оформление сделки, а вся полнота ответственности ложится на нотариуса. Теперь при действиях с недвижимостью на этой стадии будут отсеиваться сомнительные лица, собирающиеся провести ту или иную манипуляцию и так далее.

Нотариус будет точно устанавливать – имеется ли соглашение владельца имущества на заключение сделки. Бывали случаи, когда настоящего хозяина недвижимости заставляли подписать заявление о согласии на сделку путем различных мошеннических схем. Теперь владелец должен лично сообщить нотариусу, что он действительно собирается заключить сделку.

Появилось еще одно новшество при оформлении сделок с недвижимостью. Теперь нужно будет в обязательном порядке получить согласие супруга на проведение сделки, причем данное согласие должно быть также заверено у нотариуса. Это должно быть в трех случаях:

— при оформлении сделки с недвижимостью, права на которую придется в обязательном порядке оформлять. Например, если человек приобрел совместно с супругой квартиру, а теперь собрался ее продавать, то без согласия супруги обойтись не получится;

— если сделка должна быть зарегистрирована в обязательном порядке у нотариуса, в частности, сюда относят договоры аренды жилья, продолжительность которого составит более года;

— все сделки с недвижимостью, которые подлежат регистрации.

К сожалению, далеко не все так просто и легко. В юридической практике бывают случаи, когда ситуация кажется по-настоящему абсурдной. Например, бабушка захотела передать свою долю в квартире внучке. Мало того, что теперь подобную сделку придется оформлять через нотариуса, но также здесь в обязательном порядке понадобится согласие дедушки, так как он является супругом и без его подтверждения такая сделка не состоится.

Изменения коснулись и правил раздела имущества, если супруги собираются разводиться. В качестве примера можно привести следующий пример: в браке было приобретено некоторое недвижимое имущество. Теперь его можно регистрировать по долям или же заявить в качестве титульного собственника одного из супругов. При разводе каждый из супругов имеет полное право на выкуп такой недвижимости или же на получение доли от нее. В некоторых случаях супруги сразу при покупке недвижимого имущества заключают соглашение о разделе на случай возможного развода.

Если принимать во внимание все изменения в законодательстве, то соглашение о разделе имущества также должно быть оформлено в нотариальной форме. Бывает, что супруги подписывают соглашение не о разделе имущества, а о точном определении долей, кому какая принадлежит. Согласно комментарию, полученному от ответственного органа Министерства экономического развития Ярославля, эти два документа равноправны.