добавить объявление

агентство недвижимости Домино г. Ярославль

Mobile menu

Методика объективной оценки недвижимости

как самому оценить квартируС ростом и развитием рынка недвижимости переезд перестал восприниматься, как сложный процесс, относящийся к разряду исключительных событий. По оценкам специалистов, современный человек в среднем переезжает каждые 5–7 лет. Практика показывает, что причины для смены места жительства могут быть самыми различными: от получения хорошего рабочего места в другом городе или смены семейного статуса до банального «город надоел», а порой человеку просто хочется сменить микрорайон — опять же, в силу удаленности от его работы, предпочтения дышать белее чистым воздухом или наслаждаться красивым видом из окна.

Что касается желания оптимизировать свои жилищные условия, то логичным будет предположить, что у разных соискателей жилья будут разные приоритеты и мнения о том, каким должна быть новая квартира. Но с точки зрения объективной рыночной стоимости — как понять, что квартира стоит именно столько, сколько за неё просит? При помощи каких оценочных данных можно установить истинную цену на недвижимость? Опытные риэлторы знают, что погрешность в оценках стоимости жилья порой может превысить 60%. Нужно учитывать удобство расположения жилья с точки зрения транспортной развязки, чистоту микрорайона, его инфраструктуру в целом. А отдельно взятая квартира — на сколько повышает её стоимость произведенный в ней ремонт? А куда выходят окна — на шумную проезжую часть или озелененный внутренний двор? А может быть, совсем неподалёку расположилось шумное кафе, что далеко не для всех является приятным соседством. Ситуацию может дополнительно осложнить поиск жилья в стремительно застраивающихся городах или так называемых городах-миллионниках. Взять, к примеру, Москву, или, расположенный неподалёку город-миллионник Ярославль — отслеживать постоянно колеблющиеся цены на недвижимость в условиях непрерывно развивающейся инфраструктуры непросто.

Специалисты, не первый год успешно работающие в сфере купли-продажи недвижимости, могут предложить несколько вариантов оценки жилья.

Метод первый: затратный. Он предполагает заключить вывод о стоимости квартиры исходя из прибыли, которую возможно получить при сдаче её в аренду. При этом учитывается предполагаемый износ. Однако этот способ сложно назвать полностью объективным в силу высоких колебаний цен в различных ценовых сегментах. К примеру, доходность от аренды в высоких ценовых сегментах может составить 3%, при этом в низких — 5%. Подобные колебания приводят к погрешностям в оценках, порой весьма значительных.

Следующий метод расчёта стоимости жилья — затратный, при котором для определения стоимости квартиры нужно исходить из количества расходов собственника на её приобретение и отделочные работы. Тут также существуют свои подводные камни в виде частого нежелания покупателей учитывать издержки продавца.                                                                                                                     

Поэтому самым продуктивным при объективной оценке стоимости жилого помещения можно считать метод сравнительный — для его использования необходимо найти несколько аналогов варианту, взятому на рассмотрение. Опытные риэлторы, как правило, идут именно по пути сравнительного анализа имеющихся вариантов жилья.

При использовании данного метода продавцу имеет смысл рассмотреть предложения, схожие по характеристикам и сравнить цены на объекты, исходя из наличия или отсутствия у них ремонта, красивого вида из окна, подсчета предполагаемых затрат на улучшение конкретной жилплощади. Чтобы успешно выставить на продажу квартиру с ремонтом, скажем, на средних этажах многоэтажного здания, следует обратить внимание на стоимость подобных вариантов, но без ремонта, а так же на цену, назначенную за отремонтированное жилье на верхних этажах с более привлекательными видовыми характеристиками. Очевидно, что второе предложение будет иметь более высокую ценовую котировку, таким образом, можно рекомендовать нашему продавцу обозначить стоимость его предмета продажи, как более высокую в сравнении с первым вариантом, но более низкую по отношению ко второму.

Для покупателя опытный брокер может предложить следующий алгоритм: поиск аналогов в предпочитаемом микрорайоне и тщательное сравнение всех характеристик. Обычно в таком случае учитывается следующее:
 
1. Этаж квартиры. Цена верхних этажей как правило выше, наценка может составить 20-30%.
2. Наличие уникальных видовых характеристик. Возможность созерцания под окнами исторического объекта может увеличить стоимость до 30%. А квартира с видом на тихий двор может обойтись на 5-10% дороже в сравнении с аналогичным вариантом, но с видом на шумную магистраль.
3. Чем больше площадь квартиры, тем ниже цена каждого квадратного метра.                                    
4. Наличие или отсутствие ремонта, его уровень и особенности.
5. Срок пребывания квартиры в состоянии продажи. Если жильё экспонируется на рынке слишком долго, следует задуматься о причинах — возможно, это свидетельствует о необъективно установленной цене на квартиру или указывает на её скрытые недостатки.

Вышеперечисленные инструменты позволяют с возможной точностью разобраться в ситуации на рынке недвижимости и понять оптимальную стоимость конкретной квартиры. При этом опытный брокер, использующий сравнительный метод, может сразу выделить варианты, качественно выделяющиеся из прочих предложений данного ценового сегмента. Стоимость может оказаться как неоправданно завышенной, так и неожиданно низкой для жилья с улучшенными характеристиками. Рациональным будет такой вариант не брать во внимание при сравнительном анализе.

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить