Сегодня жильё строят не только вложением средств по схеме долевого участия. Большую популярность приобретают жилищные строительные кооперативы. У них есть свои преимущества и недостатки. Основной разницей между двумя схемами является законодательная защита дольщиков, которой нет у пайщиков ЖСК.

Понятие ЖСК

Жилищно-строительные кооперативы существуют в нашей стране со времен Советского союза. Тогда они организовывались на базе разнообразных предприятий. Целью создания таких кооперативов была помощь сотрудникам в строительстве квартир своими силами. Нередко, чтобы сделать жильё более дешевым и ускорить строительство, сотрудники, сами выходили на площадку, обычно для отделочных работ. Квартиры, строившиеся на основе ЖСК, всегда были более качественными по причине личного интереса участников.

Когда СССР распался, ЖСК не прекратили свое существование, они просто изменили форму своего существования. Прежде всего, это касается источников финансирования. В СССР кооперативы могли получить государственный кредит на большой срок, из которого покрывалась большая часть стоимости строительства. Сегодня главным образом ЖСК формируются из взносов пайщиков.

Несмотря на то, что ЖСК в современной России – единственная альтернатива долевому участию, схема эта не получила широкого распространения. Статистические данные утверждают, что доля ЖСК не превышает 13% рынка недвижимости.

Репутация ЖСК

За кооперативами закрепилась не самая лестная репутация. Первоначально они создавались для тех, кто, покупая квартиру, делал контролировать процесс ведения строительства. Однако на сегодняшний день многие ЖСК контролируются застройщиками.

Цель у строительных компаний в такой ситуации одна – получить возможность привлекать средства инвесторов еще до того, как будет оформлено разрешение на строительство. Это, конечно, не гарантирует, что участники кооператива будут обмануты и не получат своего жилья. Но в случае возникновения проблем в строительстве, они не могут рассчитывать на помощь со стороны законодательства. Именно поэтому почти 90% обманутых покупателей недвижимости на начальной стадии строительства являются участниками ЖСК.

В чем рискованность кооперативов?

При инвестировании средств в ЖСК пайщиком подписывается два основных документа:

1. договор, подтверждающий вступление в ЖСК;
2. договор о приобретении пая.

При этом ни один из этих документов не подлежит государственной регистрации. Это влечет риск для пайщиков, который состоит в возможности продажи кооперативом одной недвижимости несколько раз.

Но риск двойной продажи не единственный. У ЖСК еще очень много других подводных камней:

1. в договорах на строительство жилья через кооперативы, в отличие от долевого участия, не указываются сроки окончания строительства. Получается, что пайщик не имеет никаких гарантий. Даже если застройщик не выполнит своих обязательств вовремя, это не повлечет для него никаких последствий;
2. разнообразие платежей. Нередко пайщик вносит не только взнос за квартиру, но и вступительный взнос и прочие платежи. Кроме того важно знать, что за финансирование ЖСК целиком отвечают пайщики. Это значит, что если у кооператива возникнут убытки, возмещать их будут именно они. Причем, если не сделать этого в течение 90 дней, у ЖСК могут начаться проблемы с их кредиторами;
3. при вступлении в ЖСК практически невозможно оформить ипотечный кредит. Более того, государственная поддержка в кредитных программах на такие схемы строительства не распространяется;
4. если кооператив обанкротится, а средств на строительство дома не будет хватать, достраивать его пайщики будут вынуждены за свой счет;
5. вернуть деньги, вложенные в ЖСК, не просто. При этом пайщик потеряет вступительный и членские взносы. Кроме того, с него могут потребовать оплатить штраф.

Как минимизировать риски, вступая в ЖСК?

Несмотря на огромное количество подводных камней, ЖСК является абсолютно законной схемой возведения жилья. И такой вариант имеет свои плюсы:

— стоимость жилья, построенного посредством ЖСК, обычно ниже примерно на 10%;
— при проблемах с подрядчикам пайщикам легче принять решение о его замене.

Минимизировать риски при вступлении в кооператив под силу каждому. Для этого достаточно соблюсти ряд правил:

1. важно тщательно проверить всю имеющуюся информацию о застройщике – узнать, кто является его партнерами, сколько жилья им уже было построено. Кроме того необходимо перед вступлением в кооператив убедится в чистоте его репутации с точки зрения наличия судебных решений;
2. на следующем этапе следует тщательно рассмотреть все условия договора, заключенного между застройщиком и ЖСК. Лучший вариант – когда кооператив сам является строителем или владельцем земельного участка. Тогда именно он будет отвечать за ход строительства, важно также проверить наличие разрешения на строительство;
3. прежде чем подписать договор, следует внимательно ознакомиться с ним, особенно в части соотношения размера пая и квартиры. Не помешает прочитать Устав, ведь в нем описаны все права пайщика. Объясняется такое требование к внимательности просто: при участии в долевом строительстве договор проверят на стадии государственной регистрации, в ЖСК этого не делается;
4. при вступлении в кооператив инвестор вправе потребовать заключить с ним предварительный договор купли-продажи. Это становится определенной гарантией передачи квартиры в будущем;
5. пайщик должен убедиться, что в кооперативе не используются схемы продажи квартир по несколько раз. Проверить это можно, затребовав реестры пайщиков, в которых указано, какая квартира за кем закреплена.

Таким образом, ЖСК – вполне легальная и эффективная схема приобретения квартиры. Но, чтобы при вступлении в кооператив не возникло проблем, пайщику следует быть крайне внимательным и соблюдать ряд правил.