Особенности получения налогового вычета при покупке недвижимости

Налоговые вычеты предоставляемые государством в результате купли-продажи объектов недвижимости гражданам, состоящими в законном браке, постоянно порождают огромное количество споров, связанных с не типичностью и сложностью вариантов приобретения имущества. Официальные комментарии на данные пробелы законодательства периодически представляют руководители Министерства финансов публикуя разъяснения спорных моментов отечественного законодательства на едином государственном портале.

Для справки уточним, что все резиденты нашей страны, уплачивающие налог на доходы в размере 13% обладают правом на государственную поддержку при покупке недвижимости на всей территории нашего государства. Отечественное законодательство ограничивает размер такой поддержки при покупке недвижимости суммой удержанных работодателем 13% налогов на доходы своего работника. Государственная поддержка распространяется на суммы покупки не превышающие 2 млн рублей. Каждый может получить экономическую выгоду в размере до 260 тысяч рублей при представлении необходимого пакета документов, подтверждающий его законные права на государственную поддержку.

С 2014 года важные новеллы были введены в Налоговый кодекс, по которым вычет связан не с объектом недвижимости, а с личностью человека, претендующего на получение государственной поддержки. Данные изменения законодательства вызвали большое количество вопросов со стороны простых граждан, так как ряд налоговых органов начал злоупотреблять данными им правами.

Описанные ниже ситуации применимы к вариантам приобретению недвижимости после 31 декабря 2013 года, а также при отсутствии между супругами заключенного брачного договора. Ключевым моментом при покупке любого объекта недвижимости является его оформление в долевую или общую собственность супругов.

Рассмотрим вариант, когда супруги ранее не пользовались налоговыми вычетами. В этой ситуации при регистрации недвижимости в общую собственность право на вычет распределяется прямо пропорционально доле совладельца, без права передачи своей доли на вычет другому лицу. В случае оформления совместной собственности, наоборот долю налогового вычета можно разделить по соглашению между супругами. Если такого соглашения нет, то доли на вычет предоставляются в равных частях. Но при подаче соответствующего заявления в налоговую инспекцию по месту регистрации граждан можно установить иной порядок предоставления налогового вычета. При этом тот из супругов, который отказался от своей доли вычета, сохраняет право получения вычета в будущем. Получается, что, начиная с прошлого года российские резиденты могут на протяжении своей жизни получить разово или за несколько этапов вычет с покупки недвижимости стоимостью до 2 миллионов. Соответственно семейная пара имеет право получить вычет уже в размере четырех миллионов, то есть вернуть 520 тысяч уплаченных ими налога. Если приобретенная супругами квартира будет стоить менее 4 миллиона, то оба могут использовать оставшуюся сумму налогового вычета при дальнейших покупках. Так если за приобретенную квартиру было уплачено 2 миллиона 500 тысяч, то каждый из супругов имеет право получить вычет в размере 1 миллиона 250 тысяч, и еще сохраняет право на потенциальный вычет в будущем на 750 тысяч.При оформлении права собственности только одним из супругов необходимо применять статьи Гражданского кодекса, относящиеся к совместной собственности.

Данную позицию в своих разъяснительных письмах поддержали должностные лица Минфина указавшие, что супруги вправе распределить положенный им вычет в любых долях. Федеральные чиновники уверены, для этого достаточно представить в налоговую инспекцию заявление о распределении долей на вычет, как и в случае совместной собственности супругов. Распределить долю вычета между мужем и женой можно только один раз, и в будущем эта пропорция сохранится до конца выплат.

Полезные советы при выборе оформления вида собственности на недвижимость.

Если один из супругов воспитывает ребенка и не имеет постоянного официального дохода, приобретенную недвижимость выгодней оформить в совместную собственность и передать право своего налогового вычета работающему супругу. Эти действия наиболее рациональны при покупке недорогого жилья.Например, при покупке жилья стоимостью 2,5 миллиона каждый из супругов имеет право на получение половины суммы налогового вычета, то есть по 1,25 миллиона. Неработающий супруг в праве написать заявление в налоговые органы по перераспределению прав на налоговый вычет, предоставив своему супругу максимальный вычет в размере 2 миллионов.

При оформлении недвижимости в долевую собственность, значительно усложняется процесс использование ипотеки и процедура продажи такой недвижимости.

С 2014 года родители детей, а также приемные родители, опекуны и попечители несовершеннолетних получили право на вычет от стоимости квартиры оформленной в собственность ребенка, если до этого законные представители ребенка не воспользовались таким правом. При наличии соглашения супруги могут увеличить размер вычета за счёт доли своего ребенка. Такие меры выгодны в том случае, когда доля одного из супругов менее двух миллиона рублей.

Нормативно-правовые акты РФ дают возможность получить вычет отцу ребенка, признавшего его, но не состоящим в официальном браке с его матерью, но официально оказавшему материальную помощь ей для улучшения жилищных условий.

Таким образом, получается, что гражданское законодательство очень динамично развивается, т. к. невозможно предусмотреть все возможные варианты и сценарии существующих отношений в одном нормативно-правовом акте. Большую часть неурегулированных законом гражданских правоотношений оперативно упорядочивают официальные письма Министерства финансов Российской Федерации.