добавить объявление

Mobile menu

агентство недвижимости Референт Ярославль

Продажа ипотечной квартиры

ипотечная квартираКвартиру с невыплаченной ипотекой можно продать, но это сопряжено с определёнными сложностями. Нередки случаи, когда владельцы ипотечных квартир, по тем или иным обстоятельствам вынуждены продавать их, не закрыв долг полностью. По сравнению с 2014 годом, в 2015 году предложения о продаже ипотечных квартир участились на 10%. Эти изменения не носят радикальный характер, но говорят о том, что в связи со сложившейся экономической ситуацией в стране, многим людям ипотечные кредиты стали непосильны. Однако есть и те, кто готов приобрести квартиру, улучшая жилищные условия.

Решение данного вопроса у продавца начинается с общения с банком, где он брал кредит. Именно там принимаются решения о продаже ипотечного жилья по каждому конкретному случаю. В переоформлении кредита должнику банк может ответить отказом, т. к. данные процедуры ему невыгодны. Чаще всего такое может произойти в банках, имеющих определённые проблемы с финансами. Продажа недвижимости из-под залога не разрешается по причине потери существенного процента денежных средств, которая возникает вследствие уменьшения платежей по кредиту.

Но в подавляющем проценте случаев происходит следующее: если продавец квартиры, взятой в залог, не имеет долга по кредиту, то банк не препятствует её продаже, ведь для него главное, чтобы сумма от продажи квартиры полностью закрыла сумму ипотечного долга.

Но это ещё не всё: если перепродающаяся квартира находится в ещё недостроенном доме, то компания-застройщик станет четвёртым лицом, вовлечённым в этот процесс, т. к. у нее могут быть какие-либо нерешённые дела со своим дольщиком.

Далее сценарий перепродажи залога может быть таким: если покупатель гасит долг перед банком,то еще до свершения этой сделки продавец получит от банка, выдавшего кредит, информацию о расчёте.В соответствии с этой схематичной информацией продавец заключает договор купли-продажи со своим покупателем. Данный договор считается предварительным.Далее на счёт банка покупателем переводится непогашенная заёмщиком сумма.Оставшаяся сумма стоимости квадратных метров поступает на депозитную ячейку. После получения банком суммы, которая ему причиталась, продавцу выдаётся закладная на квартиру и справка о том, что ипотечная задолженность погашена. С данными документами продавцу надлежит идти в Россреестр, где и происходит регистрация снятия задолженности. В этой же организации должно быть зарегистрировано право собственности покупателя, а также договор купли-продажи. Забрать из банковской ячейки деньги продавец сможет только тогда, когда предоставит покупателю зарегистрированный договор о купле-продаже квартиры. Также возможен и другой путь, когда в другом банке берётся кредит потребителя, которым ипотека гасится досрочно, после чего продавец спокойно реализует квартиру на более выгодных условиях.

Не исключен и вариант, где долг по ипотеке принимает на себя покупатель квартиры. Однако сначала ему предстоит обычный процесс с соблюдением стандартных формальностей и сбором справок, во время которого банк будет рассматривать его кандидатуру на предмет одобрения кредита. Кредитная ставка в такой ситуации может меняться в соответствии с ситуацией макроэкономики. Процедура «передачи» кредита – это довольно хлопотное и долгое мероприятие для покупателя, временные и финансовые затраты на которое должен возместить продавец, продав квартиру по дисконтной цене. Данный вариант покупки квартиры – довольно удачная сделка для покупателя, т. к. приобретается жильё дешевле рыночной стоимости, а гарантом безопасности будет являться сам банк-кредитор.

«Первая половина 2015 года была ознаменована возросшим числом продажи залоговых квартир – примерно на 10%. Реже, чем вторичные выставляются первичные квартиры, т. к. для них не предусмотрено так много ипотечных схем, как для вторичных квартир. Как правило, покупка первички не обходится без первого долевого платежа за «живые» деньги. Многие банки не имеют программ по передаче прав на объекты, строительство которых еще не закончено. Чаще всего залоговая квартира продается с дисконтом в 10%, но и это обстоятельство зависит от того, как сторгуются продавец и покупатель. Риелторские услуги, скорее всего, будут оплачиваться продавцом, а они оцениваются в сумму 3–4% от стоимости залоговой квартиры», – говорит эксперт по ипотечному кредитованию в компании «Гарант-Кредит», Екатерина Яковенко.

Директор департамента NAIBecar, занимающего жилой недвижимостью – Полина Яковлева:

Нестабильная ситуация в стране, а также сокращение рабочих мест привели к увеличению продаж квартир с непогашенным долгом по ипотеке. Квартира, кредит по которой уже просрочен – наиболее выгодный вариант покупки, т. к. такая ситуация позволяет покупателю снизить цену путем торгов с продавцом. Скидка может стать довольно большой – до 25%. Всё зависит от того, какой срок дается на ипотечные платежи. Чтобы снизить возможные риски, покупатель может отсрочить погашение ипотеки до полного оформления документов. Однако во избежание финансовых потерь все нюансы по покупке квартиры под залогом лучше доверить надёжному агентству. Средняя стоимость риелторских услуг сегодня составляет 4% от суммы сделки.

«Если дольщик имеет проблемы по выплате ипотеки, то он может обратиться в банк, где будет проведена реструктуризация его долга. Если проблема с выплатой возникла не на первых этапах, а через 2 или 3 года, то продавать квартиру не выгодно, ведь за это время была выплачена очень большая сумма, и цена за продажу жилья будет очень низкой. С переуступкой залоговой квартиры к нам еще не обращались, кроме случаев, когда дольщик хотел переуступить недвижимость, предварительно полностью выплатив за него кредит. В таких случаях сложностей не бывает, т. к. в банке клиенту просто выдавалась справка о снятии с него обременения», – рассказывает руководитель отдела по продажам ИСК «Отделстрой», Гражданкин Николай.

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить