Продажа квартиры: как правильно оценить объект?

Верная оценка квартиры для целей продажи довольно сложная задача, особенно для человека, который далёк от подобных нюансов. Но при этом, эта задача крайне важна, ведь от оценки зависит самое главное – цена.

Как сэкономить на оценке

По словам многих риэлторов, практически половина продавцов квартир завышают стоимость своей недвижимости. Владельцев можно понять, ведь они считают свою квартиру если не эталоном, то как минимум замечательным образцом. Нередко, продавец закладывает в стоимость и затраты на собственный ремонт, несмотря даже на то, что покупатель будет отделывать квартиру по своему вкусу. Ожидания таких владельцев квартир по ценам, могут превышать средние показатели стоимости сделок по аналогичным вариантам примерно на 20-30%.

Квартиры с необоснованно завышенными ценами, месяцами висят в виде предложений на сайтах и в газетах. Наконец, устав ждать, собственник решает снизить цену, но «лежалый» товар вызывает недоверие у потенциальных покупателей, которые стараются понять, какие подводные камни можно найти в истории продаж этого объекта.

Иногда, среди объявлений о продаже квартир можно найти и такие варианты, у которых цена примерно на 5% ниже, чем у аналогов на рынке. Зачастую, в этом случае собственник торопится с продажей по тем или иным причинам и квартира «уходит» практически сразу. Но неприятный осадок, в виде мыслей о том, что цена всё же занижена, у продавца остаётся.

Первое приближение

Хоть и интернет даёт возможность оперативно найти предложения по продаже или разместить собственное объявление, точностью такие варианты не отличаются. Для начала, обратимся к сайту Росреестра, на котором можно найти сведения о кадастровой стоимости, которая, в отличие от уходящей в прошлое инвентаризационной стоимости квартиры, наиболее приближена к реальным рыночным показателям. Хотя, это можно отнести только к достаточно новым объектам – их цена действительно не особенно отличается от кадастровой. Правда, при этом не учитывается множество моментов, например, инфраструктура района, его престижность, транспортные развязки и многое другое, поэтому иногда бывает довольно сложно объективно оценить стоимость жилья.

С квартирами в старых домах ещё сложнее. Например, по данным Росреестра, квартира в 42 кв. м. в доме постройки 1970-х годов в одном из спальных районов, оценена в 2,6 миллиона рублей. При этом, учитывая отличное расположение дома, аналогичные квартиры в том же дому легко продаются по 3,7–3,9 млн.

Попробуем оставить кадастровую оценку в стороне и найти иные варианты. Часто на сайтах риэлторов можно найти различные калькуляторы, для определения примерной стоимости объекта. Такие калькуляторы используют набор информации риэлтерской фирмы и иные источники, например, Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости».

Хотя, такие калькуляторы недостаточно точные. Они учитывают только минимум важных нюансов, например, площадь квартиры, количество комнат, тип постройки. Без учёта остаются этаж, расположение дома, район, наличие станции метро рядом и многие другие детали, которые существенно влияют на ценообразование. Поэтому, такие калькуляторы стоит рассматривать только как источник очень приблизительной информации о стоимости объекта.

Делаем расчёты самостоятельно

Итак, сторонние сервисы помогают слабо, поэтому попробуем оценить свою квартиру самостоятельно. За пример, возьмём методику одного опытного риэлтора, который предлагает поступать следующим образом. В поисковике ищем квартиры с аналогичными параметрами, учитывая каждую деталь – площадь, этаж, расположение и т. д. Обычно, поисковик может выдать много вариантов с приличным разбросом цен, но нас интересуют средние показатели. Примерно треть вариантов с самыми высокими и самыми низкими ценами мы отбрасываем – ведь это квартиры, которые продаются либо в спешке, либо без особенного желания их продать.

После этого, делим полученные результаты на две части и те, которые оказались ниже воображаемой линии раздела и будут самыми близкими вариантами по предполагаемой цене.

Ещё одну методику представили специалисты корпорации «Оценка». Они тоже предлагают выбирать варианты схожим с предыдущим образом, при этом корректировать цены с учётом изначально вложенного в них «люфта». Эксперты даже назвали его размеры: для растущего рынка этот показатель будет равен нулю, для устоявшегося – около 4%, а для рынка в состоянии падения – 8%. Во время кризиса, этот показатель может достигать 15%.

Далее, необходимо высчитать стоимость квадратного метра жилья. Если крайние значения будут отличаться более чем на 20% от ближайшего значения – такой вариант не рассматриваем. После этого, складываем все цены за 1 кв. м. и делим на количество рассмотренных вариантов. В итоге мы получили среднюю стоимость одного квадратного метра жилья. Если привести конкретный пример с уже рассмотренной «брежневкой» в Ярославле, то стоимость такой квартиры выходит примерно 3,75 млн рублей. Похоже на правдивый показатель.

Конечно, каждая методика не гарантирует 100% точности. В выбранных вариантах могут оказаться квартиры как с завышенными, так и с заниженными ценами, причём определить это не представится возможным. В любом случае, такие методики помогут приблизительно оценить квартиру, хотя и с большей вероятностью получения объективных значений, чем просто выразить своё желание по цене.