добавить объявление

Mobile menu

агентство недвижимости Референт Ярославль

Как спасти «недострой»?

Как спасти недостройПроект юридический практикум на сайте «РБК-Недвижимость» продолжается статьей Романа Ляпунова, значимого сотрудника консалтинговой компании HEADS, который осуществляет руководство отделом земельно-имущественных отношений. Сегодня эксперт расскажет о возможных проблемах, которые могут возникнуть с так называемыми «объектами незавершенного строительства».

Нынешняя экономическая ситуация не всегда способствует своевременному завершению начатого строительства. Разнообразные причины – непредвиденные ситуации либо просто недостаточное количество средств могут помешать сдаче строительного объекта в запланированные сроки.

Таким образом, появляется «объект незавершенного строительства». Очень часто нет возможности получить разрешение на переоформление земли или более приемлемые сроки строительства, если строительство было начато на участке земли, являющемся собственностью муниципалитета. И на практике довольно часто владельцам вынуждены согласно требований властей освободить землю посредством сноса недостроенного здания.

Тем не менее, владельцам подобных строений не стоит отчаиваться, потому что изменения в законодательстве, принятые в последнее время, существенно изменили данную ситуацию к лучшему.

Сущность проблемы недостроенных объектов

Общеизвестным является тот факт, что собственник возведенного сооружения является неоспоримым обладателем прав на покупку или же аренду земельного участка, который располагается по данными объектами строительства.

Объекты, которые согласно экспертных оценок были ранее квалифицированы таковыми, которые являются недостроенными, могут являться предметом полноценных сделок с недвижимостью, если они зарегистрированы в ЕГРП, однако оформление права на владение землей в данном случае не обеспечено.

В случае, если органы муниципальной или государственной власти осуществляют заключение соответствующих договоров аренды земли с ранообразными видами коммерческих организаций, чтобы осуществлять застройку, срок завершения строительства капитальных объектов в этом случае должен быть строго зафиксирован. Закон также позволяет расторгнуть соглашение об аренде в случае, если строительство не было своевременно завершено.

Практика свидетельствует, что арендодатель будет стараться воспользоваться данным правом, даже если строительство не было закончено в срок ввиду действий органов государственного управления или непосредственно арендодателя. В данном случае, исключительными случаями могут стать объекты, имеющие социальное значение в рамках государственной политики – больницы, детские сады, школы.

Земельные участки, которые были освобождены таким образом, могут быть выставлены на аукцион, либо использованы государством с целью дальнейшего осуществления на них застройки или сдачи в аренду.

В данного рода моментах в той или иной степени права застройщиков могут быть обеспечены Федеральным законом Российской Федерации. Буква закона в этом случае утверждает, что если права владельца строительства, которое не было вовремя завершено, были зарегистрированы в до 01.01.2012 г., собственник может потребовать заключения нового договора аренды с целью завершения начатого строительства, причем договор заключается на безконкурсной основе.

Следует отметить при этом, что данный закон не в состоянии защитить интересы владельцев недостроенных объектом, которые свои права зарегистрировали после указанного срока. Более того, законом не определяется новый срок повторной аренды данного участка земли под незавершенным строительством. Также нет внятного ответа на вопрос повторной аренды участка, если застройщик опять не сможет завершить строительство в заявленный срок.

Часто мы можем встретить злоупотребление несовершенством действующего законодательства со стороны органов государственной власти, когда они предоставляют владельцам “недостроя» в аренду земельные участки на слишком маленькие сроки, которые иногда не достигают и года. Такой короткий промежуток времени зачастую является недостаточным для завершения строительства, что приводит к описанным выше проблемам.

Были предложены и узаконены определенные поправки земельного законодательства. Поправки эти начинают действовать с даты 01.04.15 г.

В результате, владельцы объектов незавершенного строительства смогут оказать хотя бы в некотрых случаях своего рода сопротивление недобропорядочным арендодателям земельных участков.

Примеры из юридической практики

Ниже описаны примеры, которые входят в рамки новшеств принятого закона (учитывая, что земли являются государственной собственностью).

Шаг 1. Юридическим или физическим лицом была осуществлена покупка “недостроя» на рынке, право собственности было зарегистрировано до 01 марта 2015 г.
Шаг 2. Имея право аренды данного участка земли, Застройщик начал строительство объекта, и не смог завершить его в сроки, которые предусматривались пунктами договора.
Шаг 3. Застройщиком были зарегистрированы права на недостроенный объект.
Шаг 4. Договор расторгнут, и застройщик отсудил право собственности на недострой, который являлся предметом спора.

Так, все обладатели объектов незавершенного строительства с 1 апреля 2015 г. имеют право заключить новый договор аренды на срок 3 года с целью завершения начатого строительства.

Учитывая все сказанное выше, всем застройщикам, которые владеют объектами незавершенного строительства, на участках земли, которые принадлежат государству, следует обезопасить свои инвестиции, зарегистрировав в ЕГРП право собственности на указанные объекты до 01 марта 2015 года.

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить