Теперь квартиры в России будут облагать земельным налогом

В связи с завышенной кадастровой стоимостью земельного участка под домом, владельцы квартир в современных новостройках будут платить за него повышенный налог. Некоторые собственники такой недвижимости уже вручены уведомления о необходимости оплатить крупную сумму. В ряде случаев, кадастровую стоимость участка удается оспорить в судебном порядке, но подобных успешных прецедентов становится все меньше.

Человек, который приобретает недвижимость в новостройке, одновременно становится и владельцем земли общего пользования под домом и рядом с ним (двор), соответственно, налог придется платить и за земельный участок. В связи с этим, общий налог на имущество значительно увеличивается после пересмотра ранее зафиксированной кадастровой стоимости земли. В большей степени такая ситуация с завышенными налогами коснется владельцев новых квартир. Известны случаи, когда собственникам квартир с общей площадью около 80 м2 в новостройке, был начислен налог порядка 7 000 руб.

Эксперты рынка недвижимости отмечают, что подобная ситуация складывается вследствие неправильной первоначальной оценки объектов, облагаемых налогом. Территория, получаемая застройщиком под здание и инфраструктуру, должным образом документально не систематизируется, соответственно львиная доля участка «на бумаге» считается придомовой территорией. Согласно действующего законодательства РФ, в случае, если участок земли поставлен на государственный кадастровый учет,- владельцы квартир в многоквартирных домах обяяязаны платить за него земельный налог.

Адвокат А. Безрядов пояснил ситуацию следующим образом: «Владельцы должны платить налог по окончании календарного года, а рассчитывается он соразмерно доле в общем имуществе (исходя из площади). Ставка налога не может превышать 0,3% от установленной кадастровой стоимости, она устанавливается муниципальными органами в соответствии с законодательством. При обращении с заявлением к специалистам по земельному праву, кадастровая стоимость может быть оспорена в судебном порядке». Эксперт Европейской юридической службы Санарова Татьяна дополнила, что для владельцев недвижимости в многоквартирных домах, сумма земельного налога определяется как произведение ставки налога и кадастровой стоимости жилья. Т.к. налог на землю относится к местным, фактически он определяется администрацией города, а в некоторых случаях даже района.

Руководитель центра развития недвижимости РУМБ Р. Владиславлев рассказал, что вопрос формирования кадастровой стоимости объектов, которые не имеют рыночного оборота, не отработан досконально. В качестве аналога может быть взят более дорогой объект, как следствие получается высокая стоимость. В ряде случаев для определения кадастровой стоимости земли под уже существующим домом, за аналог берутся только запланированные под застройку участки, что приводит к путанице и завышению реальной цены, продолжает эксперт. Пока за участок под застройку ведется конкурентная борьба, его стоимость искусственно завышена по сравнению с застроенным участком (даже при одинаковых видах разрешенного использования). При этом Денис Владиславлев отмечает, что при таком варианте развития событий не берется в расчет стоимость придомовых коммуникаций.

Управляющий партнер «Альянс/Тесситоре, Кузнецов и Петрова» О. Кузнецов рассказал в интервью одному из интернет-изданий, что на размер налога в немалой степени влияет соотношение размеров самого дома и закрепленного земельного участка. В качестве примера рассмотрим два варианта.

• 1-й пример: многоэтажный дом на Дмитровском шоссе общей площадью 55 809 м2 размещен на участке в 7 000 м2, при этом кадастровая стоимость оценена в 574 500 тыс.руб. Исходя из этого, для квартиры в 100 м2 (при ставке 0,1% для Москвы) получаем кадастровую стоимость порядка 1 030 руб/год. Земля общего пользования составляет обычно 10-20% от всего участка, соответственно и налог для нее не начисляется меньший (для Москвы ставка 0,025%).
• 2-й пример: четырехэтажный жилой дом в р-не Смоленского шоссе с земельным участком порядка 400 м2, кадастровая стоимость которого составляет 51 588 тыс.руб. При такой же ставке (0,1% для Москвы), земельный налог для квартиры в 70 м2 составит порядка 2 520 руб./год.

Исходя из наглядных примеров становится понятно, что чем выше суммарная площадь здания, тем меньший налог платится с каждого квадратного метра жилья. Т.е. владельцы собственности в высотных домах оказываются в более выгодном положении, по сравнению с владельцами коттеджей или таунхаусов.

Помимо уже описанных факторов, которые влияют на размер налога, так же цена зависит от местоположения участка, хотя и в меньшей степени, чем от застроенности,— прокомментировал эксперт Олег Кузнецов. Ситуация в России не единична, в Европе подобный земельный налог уже достигает порядка 2-3% от стоимости недвижимости.

Как отмечалось ранее, при несогласии с использованной при расчете налога кадастровой стоимостью (которая принимается за базу), её возможно оспорить в судебном порядке. Юрист компании «Юков и партнеры» Екатерина Баглаева отметила, что число подобных исков в последнее время значительно увеличилось.

В результате того, что при оценке земельных участков не учитываются индивидуальные особенности объектов,— стоимость ряда участков определяется значительно выше рыночной. Кроме того, судебная практика по данным вопросам имеет тенденцию ухудшаться,— раньше суды практически всегда признавали необъективность подхода к оценке и завышенную стоимость, а сейчас таких прецедентов становится все меньше.