добавить объявление

Mobile menu

агентство недвижимости Референт Ярославль

А дольщики по-прежнему остались незащищенными

обманутые дольщикиС введением существенных изменений в федеральный закон № 214 об участии в долевом строительстве сегодняшние застройщики получили право выбирать способ исполнения своих обязательств. На деле такие нововведения тяжело внедряются в жизнь. За истекшие 3 месяца только 26 субъектов Российской Федерации начали оформление по новым правилам и в подавляющем большинстве – это договоры страхования. Среди 30 страховых компаний, которые получили разрешение страховать застройщиков, дали согласие 25 организаций, и всего несколько банков. Остальные либо не могут, либо не хотят идти на встречу, что бы соответствовать требованиям Центробанка. Рассмотрим каждый механизм отдельно.

Банковское поручительство

Данная схема пока наименее востребованная, как со стороны банков, так и со стороны застройщиков. По закону банк обязуется нести ответственность  на протяжении всего срока строительства и до 2-х лет после сдачи дома. Сумма, выплачиваемая дольщиками, может превышать стоимость жилья.

Условия, понятно, не выгодны для банков, они ограждаются высокими тарифами или просто напросто отказывают людям. На сегодня поручительство банка почили только застройщики, являющиеся учредителями или находящиеся в числе аффилированных лиц банка.

Высоким требованиям для обладания правом  выдавать поручительства соответствуют далеко не все банки: размер уставного капитала от 200 миллионов и собственного капитала – от 1 миллиарда рублей, работа банка должна быть не меньше 5 лет. Этому соответствуют лишь около трехсот банков России.

Также высокий залог – не менее 30% стоимость квартиры на рынке недвижимости, высокая ставка — 1-2% от суммы поручительства – могут дать десятки миллионов дополнительных затрат по среднестатистическому проекту.

В целом, банковское сообщество выступает за доработку договора поручительства, нормы которого полностью противоречат ГК РФ. Страховой случай делает банк фактически заложником в делах застройщика и дольщика, не имея возможности хоть как-то контролировать или влиять на ситуацию. При возмещении страховых сумм, банку в будущем будет очень сложно возместить свои убытки. Размер обязательств может разрастаться до бесконечности. Поэтому сообщество заявляет о внесении некоторых ограничений, механизмов проверки в договор долевого участия.

Общество взаимного страхования

Механизм взаимного страхования широко продвигается в СМИ. Уже открыто 7 представительств, 22 планируют открыть очень скоро.  Уже 122 члена входит в сообщество, до конца текущего года их число увеличится до 200. Темпы роста хорошие, но относительно общей цифры активных застройщиков цифра не велика. И одним из сдерживающих факторов считают высокий вступительный взнос – 500 000 рублей- и солидарную ответственность, предполагая выплату страхового случая всем членам пропорционально своему участию, а при нехватке средств – из личных резервов закрыть убытки общества.

На сегодня среди учредителей заметно преобладание элитарных клубов, нежели массовый прием членов в ОВС. Региональные застройщики хотят найти  более демократичные варианты членства, так как заградительные требования авторов идеи ОВС для многих абсолютно неприемлемы.

Страховые компании

Данный вариант страхования на сегодняшний самый оптимальный. Без залога или вступительного взноса, невысокая  процентная ставка (0,2–0,3%) единая на весь период страхования, оплачивать можно по факту заключения ДДУ – все это явные преимущества договоров страхования с любой лицензированной компанией на такой вид деятельности. Компаний, казалось бы, и не много – около 25, – но на каждом шагу посредники предлагают свои услуги, оформить документы можно за 2 дня.

Многие уже обеспокоены просачиванием “левых” страховок, депутаты хотят вводить ужесточающие требования к лицензируемым страховым компаниям: увеличить размер собственных средств до 1млрд рублей (сейчас 400 млн.руб.), уставной капитал — не менее 240 млн. рублей (сейчас 120 млн. руб.), лицензия и существование на рынке страхования не менее 5 лет – сохраняются.

Росреестр обсуждает решение обязать страхующихся информировать о поручительствах застройщиков, не зависимо от способа страхования. Также ставится вопрос о проверке банков и страховых компаний на соответствие всем установленным требованиям. Но данные решения Росреестра еще не внесены в виде поправок на законодательном уровне.

Сами страховщики опасаются сегодняшних объемов долевого строительства – они во много раз превышают возможности страхового рынка. Самим банкам или страховым компаниям вообще очень трудно оценить все риски застройщиков. Они требуют унифицированный инструментарий для страхования, а главное -дать возможность перестраховки с непосредственным государственным участием. Банковский сегмент предлагается увеличить созданием настоящих строительных банков с грамотной основой для андеррайтинга.

Напоследок, отметим наиболее актуальные проблемы долевого строительства

• Ежеквартальная отчетность застройщиков все еще никак не приведется к законодательно установленным формам сдачи, что существенно затрудняет работу надзорных органов и проведение ими контрольных мероприятий;
• Нормативы финансовой устойчивости требуют явной переоценки, они были формально перенесены из финсектора и давно не соответствуют реальным оценкам застройщиков;
• Деятельность ЖСК зачастую существует для ухода от требований 214-ФЗ, оставаясь некой суррогатной формой работы застройщиков. И в первую очередь это касается минимального размера уставного фонда многих застройщиков, которые имеют многомиллионные обороты на рынке недвижимости;
• Очень большое распространение получили апарт-отели, которые документально являются коммерческим помещением, используются как жилые. Строятся они без учета строгих норм жилищного строительства, т. к. на них не распространяется 214-ФЗ.

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить