Законные схемы договорных отношений на рынке строящегося жилья

Все покупатели нового жилья четко уяснили, что приобретать квартиру в новостройке нужно по договору долевого участия. Но специалисты агентств по недвижимости спешат расширить кругозор покупателей в этом вопросе. Существует множество иных легальных договорных отношений между застройщиком или продавцом и покупателем заветных квадратных метров в новом доме. Проанализируем, с какими договорами может работать каждый сегмент первичного рынка жилья.

Схемы продаж эконом-класса

• Договор долевого участия.  Подавляющее большинство покупателей новостройки эконом-класса (41%) пользуется ДДУ (по 214-ФЗ). Полная безопасность, гарантия возврата средств при непредвиденных долгостроях, защита от двойных продаж – в полной мере обеспечивает конкурентоспособность обоюдных отношений застройщика и клиента.
• Предварительный договор купли-продажи. Из-за того, что последнее время в эксплуатацию было сдано большое число новостроек эконом класса, в оборот был введен довольно выгодный, хотя и не всегда законный вид  договора. Не смотря на это, такие договорные отношения занимают не малую долю рынка недвижимости в сегменте эконом класса – порядка 34%. Законность сделки определяется стадией строительства и отсутствием прав собственности у застройщика на вводимое жилье. На начальных этапах, когда документально не все вопросы застройщика в порядке, договор ПДКП зачастую может работать не законно.  На последних этапах строительства нужно учитывать, что ПДКП можно заключать только до момента оформления права собственности застройщика.
• Договоры паенакопления. С такими договорами работают ЖСК (составляют около 13%). В такой схеме все законно, только нужно вычитывать все пункты договора, чтобы в последствии не столкнуться с неприятными неожиданностями, так как ЖСК дает минимум гарантий.
• Смешанная схема. Иногда бывает, что один дом распродается по разным видам договорных схем: часть по ПДКП, часть по ДКП. Среди них встречаются и квартиры от инвесторов, купленные по договорам переуступки по ДДУ. Такая ситуация происходит если квартиры в доме получают свидетельства постепенно, частями. Такие продажи осуществляются в 6% случаев из всей совокупности продаж эконом жилья. И пугаться этого не стоит, просто, как обычно, нужно быть внимательным.
• Прямые договора купли-продажи. Когда на все квартиры в доме оформлено право собственности, застройщик может продавать их по основному  ДКП, но такие случаи на практике очень редки (по статистике -  около 4%), так как к тому  моменту уже просто не остается квартир для продажи.
• Предварительные договоры долевого участия, так называемые ПредДДУ. Таких сделок однозначно юристы советуют опасаться, но они к сожалению встречаются (около 2%). Подписание таких договоров происходит обычно на предварительной стадии получения разрешительной документации, поэтому легальность их явно под сомнением.

Схемы продаж бизнес-класса
                                     
• ДДУ. На первом месте вполне логично продажи бизнес класса происходят по договорам долевого участия.
• ПДКП. По причинам высокой цены и уже достаточной перенасыщенности рынка продажа квартир в сегменте бизнес-класса происходит не так активно. Также важно учитывать, что степень готовности таких квартир достигается более на более высокой стадии, что требует времени. Поэтому во время строительства обычно вся жилплощадь не успевает продаться и продолжает распродаваться еще и после введения дома в эксплуатацию уже по ПДКП.
• ДКП. Если на рынке эконом жилья продажа по прямым ДКП большая редкость, то бизнес класс вполне успешно распродается и после ввода дома в эксплуатацию по ДКП.

Схемы продажи апартаментов

• ПДКП. Продажа апартаментов юридически очень отличается от двух предыдущих случаев. По закону апартаменты – это нежилая недвижимости, поэтому она выходит за рамки действия 214-ФЗ. Отсюда продажа по ДДУ уже не работает, да и компания застройщик не может гарантировать окончательную постройку дома, сославшись на недостаточность средств, и вернуть деньги вернуть уже не получиться, как по ДДУ. Апартаменты на практике чаще всего продаются по ПДКП.
• Договоры купли-продажи и инвестирования Большая половина (56%) дорогостоящих апарт-комплексов – это проекты редевелопмента. Заключение договора инвестирования предполагает сотрудничество покупателя и застройщика, разделяя все риски поровну. А риски не малые, госрегистрацию такие сделки не проходят. 

Тщательный, аккуратный, обдуманный подход к покупке квартиры минимизирует все риски.