добавить объявление

Mobile menu

агентство недвижимости Референт Ярославль

Купить бэушную квартиру в новостройке? Ничего противозаконного.

Купить бэушную квартиру в новостройке? Ничего противозаконного.В нашем мире, где все продается и покупается, продажа совершенно новой и ничейной квартиры в новостройке уже не из первых рук – не новость. По сути, бэушные квартиры в новостройках – это перепродажа востребованного жилья от инвесторов. Такая схема продажи жилой недвижимости позволяет зарабатывать порядка 35-40%: у застройщика к окончанию строительства все площади давно проданы и вот, когда дом уже построен полностью – на рынке появляются его квартиры уже после инвестора. Перепродажа такого жилья очень прибыльна, во-первых, уже потому, что квадратный метр нового жилья на рынке недвижимости постоянно повышается в цене, а, во-вторых,— удорожание идет на каждой стадии строительства.

Знакомство с инвестором, важные предостережения

В лице инвестора можно встретить кого угодно: физические или юридические лица, госорганы или органы местного самоуправления и даже иностранцы могут вкладывать собственные или привлеченные средства для строительства жилья в России. По закону, все квартиры в новом доме продаются только по ДДУ (договор долевого участия) от застройщика. При приобретении жилья через инвестора вступает в работу договор переуступки прав требования, по которому новый покупатель приобретает право требовать квартиру от застройщика.

Важно понимать такой юридический аспект: последний покупатель в результате заключения договора уступки права имеет право требовать основной договор на квартиру, а не передачу собственно квартиры.  Также по договору дольщики могут получить право требования напрямую к инвестору, в таком случае можно совершать сделки соинвестирования. Юристы также предостерегают покупателей быть внимательными в сделках с юридическими лицами, так как они несут финансовую ответственность сделки лишь в пределах имущества своей компании, то время как физлица вступают по обязательствам со всем имуществом.

Впрочем, лишние переживания здесь ни к чему — юридические риски здесь практически исключены. Приобретение квартиры через инвестора в любом случае подлежит обязательной государственной регистрации и согласованию с застройщиком. Стоимость квартиры должна быть полностью погашена. Иначе договор уступки возможен только с переводом указанного долга новому покупателя. При наличии залога – требуется согласие залогодержателя. Если продавец – физлицо, состоящее в бракена сделку требуется обязательное согласие второй половинки. Когда продавец юрлицо – сумма сделки не должна быть крупной для его компании (т. е. стоимость покупки не должна превышать четвертую часть стоимость активов), или же потребуется участие общества для одобрения сделки.

Вот перечень важных документов, с которыми необходимо ознакомиться перед покупкой жилья от инвестора:
• разрешение на строительство;
• проектную декларацию;
• документ о праве собственности или праве аренды на землю объекта недвижимости с долевым участием;
• все договоры перехода права на новый строящийся объект (их может быть несколько – вся цепочка договоров должна быть подтверждена соответствующей оплатой);
• любые инвестиционные контракты, которые застройщик может заключать с местными органами власти.

Некоторые “подводные камни”

Самые серьезные “подводные камни”, на которые стоит обращать внимание, – это долги за квартиру в виде недоплаченных сумм со стороны инвестора перед застройщиком. Нужно знать также, что есть риск и двойной продажи: при продаже одного объекта несколькими агентствами недвижимости, могут быть подписаны два договора на одну и ту же квартиру. В любом случае, главное, что нужно запомнить покупателю, – оплату любой сделки по договору уступки нужно производить только после ее государственной регистрации.

Вопрос уплаты налогов с полученного дохода при продаже недвижимости между участниками сделки может регулироваться тоже по-разному. Как правило, в договоре уступки указана сумма по ДДУ, но сама квартира продается дороже, с учетом расходов на налоги. Поэтому нужно учитывать, что при проведении сделки с привлечением ипотечного кредита на сумму по договору, покупатель должен иметь дополнительные средства на расходы такого рода.

Продажа квартир в новостройках через инвесторов вполне законна, поэтому при внимательном подходе к вопросу бэушная квартира в новом доме сейчас никого не пугает.

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить