Напряженная политическая ситуация на Украине наложила свой отпечаток на все отрасли мировой экономики. И, хоть влияние конфликта сильно поколебало курс валют, что способствовало оттоку капитала, к концу первого полугодия 2014 года накал страстей немного остыл и макроэкономические показатели начали стабилизироваться.
Несмотря на явное падение рубля, негативный настрой многих стран и пессимистичные предположения, цена за баррель нефти не упалаи продолжает держаться больше 100$. Отчасти этому способствовала ещё одна «особенная» политическая ситуация в Ираке, но, пока цены на российскую нефть высоки, бюджет и экономика нашей страны непоколебимы.
Примечательно, что рынок недвижимостив этом вопросе сыграл сглаживающую роль. Недвижимость всегда являлась наиболее инертным активом, вот и за последние месяцы динамика роста цен на неё оказалась весьма сдержанной, что и оказало такой «сглаживающий» эффект.
По данным irn.ru, цены на недвижимостьв Москвеи Московской области снизились в долларовом эквиваленте на 4,5% за последние полгода. Такое поведение долларовых цен обусловлено ослаблением рубля и ростом курса доллара. Резкий рост мировой валюты вызвал адекватную реакцию — снижение долларовых цен для стабилизации, но квадратный метр не смог догнать по скорости курс доллара.
Динамика цен на недвижимостьв Москвеи Московской области в рублевом выражении оказалась ещё более скромной. Прирост цен в рубляхв среднем составил 2%, по данным журнала metrinfo.ru. Тут сыграли свою роль новостройки, которые как раз возводились в этот период. Они-тои показали значительный рост цен. Но, даже благодаря новостройкам и несмотряна понижение курса рубля, рынок недвижимости вполне стабилен.
Распределение цен по геопозиции и типу жилья также не стало сюрпризом. Качественные и более современные квартиры в престижных районах, как всегда, оказались самыми устойчивыми в цене.Конечно же, лидерами в цене стали многокомнатные квартиры (от трех комнат и более), жильё в элитных районах, в том числе в центре Москвы, недвижимость в специальных закрытых домах бизнес-классаи т. д.
Наибольшую устойчивость в ценах показали Центральный округ, а за ними самыепрестижные — Западный и Юго-Западный округи. Наименьшую устойчивость продемонстрировали районы за МКАДоми весь элитный старый жилищный фонд.
В этом нет ничего удивительного, в период нестабильного состояния экономики такое поведение рынка недвижимости вполне предсказуемо. В первую очередь, продавцы элитного и нового жилья всегда стараются привязать цену за метрк доллару или индексируют рублевую стоимость квартиры при росте курса доллара. Так что, престижный сегмент рынка недвижимости всегда выглядит вполне стабильно.
Кроме этого, любые изменения в курсах всегда неумолимо приводят к всплеску спроса на недвижимость, так как все инвестиции в любом случае направлены на поиск более престижного и современного жилья. Кроме всего прочего, за первое полугодие нынешнего года правительство сильно ожесточилось по отношению к сомнительными недобросовестным банкам. После такой «чистки» многие вкладчики решили отказаться от депозитови вложить средства в недвижимость, как в наиболее стабильный сегмент экономики.
Но это лишь первая реакция на нестабильность, а в перспективе всё выглядит несколько иначе. По данным аналитических центров, такие ситуации уже происходили два раза за последние три года. Курс доллара резко возрастал на 5–6 рублей, как и сейчас,в начале2014 года,в августе2011 ив мае2012 гг.
Как и сейчас,в первые полгода дорогой сегмент автоматически индексировал цены по курсу доллара, а недорогой был нестабилен. Но за более продолжительный период динамика цен по сегментам практически сравнялась. Благодаря индексации, более продолжительному времени экспозиции объекта и временному увеличению притока инвестиций, элитный сегмент выглядит стабильнее первое время. Но в дальнейшем оказывается, что особой разницы в цене практически нет, так как экономика в целоми рынок недвижимости в частности стабилизируются.
Пусть такая стабилизация цен происходит медленнее, чем в недорогом сегменте, перспектива с этой стороны не выглядит такой выгодной. Не исключено, что такой же сценарий ждёт нас и в этот раз.
В анализе участвовали только типовые среднестатистические квартиры. В результатахне фигурирует элитное жильё и нестандартные квартиры, так как они могут исказить общую картину. Следует заметить, что для исследований производилась специальная корректировка цен, они несколько занижались в сравнениис ценами предложений. Предложенная цена всегда несколько выше той, что фигурирует в реальной сделке купле-продажи.Все эти корректировки способствовали получению более точных результатов.
Удивительным остаётся всё же то, что прирост цен оказался столь низким в такой нестабильной ситуации. Несмотря на то, что рынок недвижимости был столь же активен, как и прежде, цены, как указывалось ранее, поднялись в среднем на 2% в российском эквиваленте. Ранее таких скромных результатов в схожих ситуациях не было. Обычной реакцией на нестабильность был прирост цен чуть не в два раза.
Несмотря на то что и в этот раз факторов для активизации роста цен было предостаточно, и многие инвесторы (причём как из дорогого, так и из экономического секторов) ускорили решение своего квартирного вопроса, прирост в рублях оказался меньше уровня инфляции и величины понижения рубля к доллару.
Малый прирост цен на недвижимостьв период нестабильности говорит о многом. Большой спрос на квартирыи ограниченные финансовые возможности потенциальных покупателей сыграли не последнюю роль. Раз ценына жильё почти не вырослив такой период, то вряд ли можно прогнозировать сильное увеличение цен в дальнейшем.