Доступность ипотеки снижает доступность жилья

Предварительные итоги развития ипотечного жилищного кредитования указывают на снижение средней ставки по ипотеке в октябре этого года относительно прошлого. Но в целом банкиры пока не дают столь оптимистичные прогнозы на 2014 год.

Вследствие снижения стоимости фондирования по сравнению с 2012годом, а также стабилизацией вопроса ликвидности, к октябрю 2013 средняя ставка по ипотеке установилась в 12,3% годовых (в рублях). В 2012 году ставки составляли 12,4%, далее начался их активный рост и уже к марту 2013 они установились на отметке –максимуме – 12,9%, далее пошло их постепенное снижение.

Анализируя данное положение, эксперты сходятся во мнении, что такое колебание процентных ставок – не свидетельствует о явном изменении положения на рынке ипотечного кредитования, здесь, скорее всего, влияние результата популярных сегодня спецпредложений и акций, с помощью которых рынок всего на всего отыграл свое предыдущее положение. Также на снижение ставок по ипотеке повлияло некоторое снижение ставок на рынке вкладов физических лиц.

Прогноз на конец года видится аналитикам с незначительным снижением ставки по ипотеке еще на 0,1–0,3% относительно октября текущего года,— это, в свою очередь, 0,4–0,6% ниже конца 2012года (12,7% годовых). В первой половине следующего года также возможно незначительное снижение ставок по ипотечному кредитованию.

Относительно стоимости кредитов в 2014 году опрошенные эксперты менее оптимистичны. Большинство прогнозирует текущий уровень ставок без существенных колебаний на рынке, некоторые предполагают небольшие корректировки вниз в пределах 0,25–0,5% к середине 2014 года. Примерно такое же положение наблюдалось и в текущем году.

Определенную роль в расширении доступности на рынке ипотечного кредитования играют и целевые программы. Например, покупка долговых обязательств банков, обеспеченных пулом ипотечных закладных. Такое фондирование позволяет увеличить кредитное плечо банка и, по мнению специалистов, оно получается значительно дешевле чистого заимствования денежных средств у банка.

Если внимательно проанализировать размер ипотечного кредитования в 2013 году, можно сказать, что его объемы на 30% превышают прошлогодние, но в целом темпы прироста сокращаются. Так, уже на 2014 год по прогнозам аналитиков DeltaCredit банка объем выдачи ипотеки будет составлять не более 10%. Причину этому находят в активном восстановлении рынка после кризиса.

Отношение российского правительства к ставкам по ипотеке однозначно – необходимость снижения постоянно обсуждается на разных уровнях власти. Так, еще в мае прошлого года президент РФ Путин В. В. заявил о том, что к 2018 году средняя стоимость ипотечных кредитов (в рублях) необходимо снизить до уровня инфляция плюс 2,2%. Спустя год, в апреле текущего года, премьер-министр Медведев Д. А. поставил задачу о снижении ставки до конкретной цифры — 9-10% годовых в 2013году. Указанный уровень был достигнут только при соблюдении специальных условий, например, минимальный срок кредитования или значительный первый взнос, а так же по некоторым сезонным акциям. Но, обращаясь к прогнозам экспертов прошлого года со средней ставкой до 13-15%, можно сказать, что уходящий год оказался более успешным.

Подводя итоги в целом по ипотечному кредитованию на 2013 год, можно заметить, что уменьшение ставок по ипотеке не сделает жилье более доступным. Проведя несложный анализ, понятно: доступность ипотеки увеличивает спрос на жилье, а при дефиците предложения это ведет к росту цен. Отсюда, казалось бы, на первый взгляд, не совсем логичное заключение, что с ростом доступности ипотеки снижается доступность жилья.