Апрель выдался урожайным месяцем в сфере жилищного кредитования: как минимум, три новости, на которые стоит обратить внимание:

1. предложение внести правки в ГК ограничивающие право досрочного погашения ипотечных кредитов;
2. снижение ставок по ипотечным кредитам ряда банков;
3. предложение Министерства финансов по возрождению обратной ипотеки.

Тема обратной ипотеки не нова и Минфин РФ может совершить ту же ошибку, что и АИЖК в 2012 году.

Мораторию на досрочное погашение — не быть!

Из трех новостей наибольший резонанс имело известие о якобы рассматриваемых в Думе поправках в Гражданский кодекс, предусматривающих мораторий на досрочное погашение ипотечного кредита.

В преддверии выборов в Госдуму подобная новость вызвала возмущение депутатов. Более того, законодатели потребовали от банковского сообщества объяснений. Управделами Президента РФ обратилось в Ассоциацию российских банков (АРБ) за исчерпывающими разъяснениями по вопросу.

Представитель АРБ дал понять, что в нынешних непростых экономических условиях введение моратория на досрочное погашение ипотеки мера избыточная и чревата социальными последствиями. П. Крашенинников, председатель профильного комитета нижней палаты, уточнил, что поправки будут в обязательном порядке пересматриваться и, конечно, будут обсуждаться с экспертным сообществом, в частности, с Минфином, ЦБ и другими заинтересованными структурами.

И без пояснений банкиров было ясно, что журналисты апеллировали к сырому документу поправок в ГК. Ни один чиновник, накануне электоральной гонки, не будет вводить запрет на досрочное погашение даже, если времена не были бы столь тяжелыми для населения.

Получилось, как в пословице — много шума из ничего.

Ипотека наоборот

Вторая новость также носит политический подтекст. Татьяна Геннадьевна Нестеренко, первый замминистра финансов, выступила с инициативой запуска программы обратной ипотеки. Ее поддерживает директор департамента Минфина по финансовой политике С. Барсуков, утверждая, что у граждан пожилого возраста есть жилье, но не хватает средств для существования. Почему бы в таком случае не использовать квадратные метры в качестве обеспечения по кредиту? Тем более есть сложившаяся зарубежная практика обратной ипотеки, и она вполне успешно применяется.

Минстрой идею не поддержал, но Минфин стоит на своем и от идеи пока не отказывается.

Кредит под залог жилья, который выдается гражданам пенсионного возраста, иначе называется обратной ипотекой. Старики могут получить заем и потратить деньги на себя, а недвижимость до конца жизни заемщика остается у него в собственности. Таким образом, продолжая жить в своей квартире, пенсионер получает возможность путешествовать, тратить день на лечение. Но все ли так просто, как кажется?

Пилотный проект по обратной ипотеке в 2012 году запустило АИЖК. Первые сделки по обратной ипотеке заключались в северной столице в конце 2012 года. Но то были единичные случаи, а в провинции займы и вовсе остались не востребованными. Плюс проект постоянно находился под давлением: многие были недовольны тем, что государство, не имея возможности обеспечить старикам достойную старость, перекладывало бремя по содержанию пенсионеров и обеспечению достойного уровня жизни на плечи самих стариков. В итоге инициатива завершилась, так и не успев обрести хотя бы узнаваемость среди потенциальных заемщиков — об обратной ипотеке старики даже не слышали.

Основная проблема, с которой столкнулось АИЖК на стадии реализации проекта обратной ипотеки,— заставить пенсионеров тратить деньги только на себя. К сожалению, в российском законодательстве нет юридического механизма, который бы ограничил траты стариков. Кредит был целевым, но это ограничение легко обходится, как результат, денежные средства, предоставленные в качестве займа, быстро расходились по родственникам. Старики же оставались не у дел.

С тех пор законодательство не претерпело существенных изменений и чиновники едва ли предложат решение вышеприведенной проблемы. Скорее всего проект обратной ипотеки, инициированный теперь уже Минфином России, будет свёрнут, так и не успев начаться.

Тренд на снижение

Тренд на снижение процентной ставки по ипотечным кредитам по прежнему сохраняется.

К госпрограмме субсидирования ипотеки подключаются новые кредитные организации, в частности, в апреле СМП Банк и банк Енисей.

Банки взяли курс на снижение ставок по субсидируемой ипотеке. Это позволили снизить разрыв между ставками по кредиту с господдержкой и стандартной ипотечной услуги без каких-либо преференций.

Райффайзенбанк снизил ставку на кредит с господдержкой на полпроцента до 11–11,5%, на 0,25% снизил ставку по аналогичным кредитным продуктам Газпромбанк. Банк Открытие и вовсе сделал подарок потенциальным заемщикам на майские праздники, снизив ставки по всей линейке действующих жилищных кредитов на 0,5 процента.

Эксперты ожидают некоторого оживления ипотечного рынка к осени. Существуют предпосылки для увеличения покупательского активности, начиная с сентября месяца. На рост повлияет традиционный сезонный фактор, но увеличение навряд ли превысит 8% по сравнению с летом.

Однако, если ЦБ примет решение о снижении ставки рефинансирования оживление будет куда более очевидным. Но пока ожидания на этот счет сдержанные.