Новостройки и вторичное жилье

В феврале закончилась программа поддержки ипотечных заемщиков. Казалось бы, завершение программ субсидии должно было окончательно свести на нет интерес покупателей, но эксперты отметили рост интереса к ипотеке на вторичку. Таким образом, покупатели просто переключились на другой сегмент недвиживости. Программа субсидирования распространялась только на новое жилье, хотя при её запуске и были идеи ввести льготы для покупателей вторички. Но данные идеи не были воплощены в жизнь.

Ипотека на вторичное жилье менее удобна по сравнению с новостройками тем, что многие банки предлагают клиентам подавать заявку на кредит до выбора жилья. Соответственно, учитывая специфику и сложность сделки, иногда клиенты не успевают подобрать подходящий вариант и срок действия банковского решения подходит к концу, после чего нужно заново собирать документы ждать одобрения анкеты. С другой стороны, многие собственники жилья и риэлторские агентства даже в условиях кризиса не стали снижать стоимость вторички. В то время как новостройки дешевели на фоне падения потребительского спроса, на вторичную недвижимость стабильно держались высокие цены.

Эти факторы стали причиной того, что специалисты заговорили о снижении спроса на вторичное жилье настолько сильном, что его можно приравнять к остановке рынка. Стоит отметить, что за год в среднем статистика показывает снижение процентных ставок — если раньше, в конце марта 2016 года, процент при оформлении ипотеки составлял более 18%, то сейчас он не превышает 14,6%. Это дает выбор потенциальным заемщикам, многие из которых выбирают вторичное жилье, несмотря на его стоимость и вероятность устаревания жилищного фонда. С чем это связано? Кого-то привлекает возможность сразу же заселиться в квартиру, не занимаясь отладкой коммуникаций (если новостройка сдана не под ключ), ремонтом и другими малоприятными вещами. Кого-то смущает перспектива жить в окружении стройки и зачастую в отсутствии инфраструктуры. А кто-то просто планирует купить квартиру в том же районе, где нет новых объектов. Так или иначе, представляем вам советы, которые значительно облегчат жизнь и обезопасят сделку всем, кто оформляет ипотеку на вторичку.

Что нужно знать при покупке вторичного жилья

Во-первых, не стоит думать, что все можно решить при выборе жилья на одном из многочисленных сайтов по продаже недвижимости или доске объявлений. В объявлении указываются ключевые параметры, причем, что выгодно для продавца, наиболее привлекательные. Вам нужно настроить себя на длительное общение по телефону и выезды на объекты, чтобы собрать принципиальную для вас информацию.

Во-вторых, вам нужно помнить о сроке действия банковского решения. Если до кризиса заемщик мог искать подходящий вариант в течение нескольких месяцев, то сейчас этот срок сократился до 60 дней во многих банках. Как показывает практика, не всегда за такое количество времени можно найти устраивающее во всех отношениях жилье. Еще сложнее, если вы ищете квартиру в другом городе — вам нужно хоть какое-то время для изучения рынка недвижимости, районов, инфраструктуры, транспортной доступности и так далее. Поэтому важно подавать анкету в банк уже после того, как вы примерно представляете, какое жилье вас интересует. Наиболее разумным будет обращение в банк после того, как вы уже нашли подходящий вариант. Стоит отметить, что здесь кроется другой подводный камень — продавец может запросить у вас аванс до того, как банк одобрит сумму. Если ваше соглашение будет оформлено на словах, то вы рискуете потерять крупную сумму денег, если банк откажет в ипотеке. Поэтому всегда оформляйте и заверяйте соглашение сроком менее месяца на случай, чтобы продавец вернул вам аванс, если сделка не состоится.

Также необходимо учитывать, что квартира до полной выплаты ипотеки фактически находится в залоге у банка. Важно понимать, что к предмету любого залога у кредитно-финансовой организации есть определенные требования. Например, возраст дома. Если ему уже пятьдесят лет, а в Ярославле есть старый жилищный фонд с таким возрастом, то у банка могут возникнуть сомнения при одобрении заявки. Кроме того, часто оценщики из банковской сферы расходятся во мнениях с оценщиками из сферы недвижимости. Если для первых старым будет дом, построенный тридцать лет назад, то для вторых — в начале ХХ века.

Существует также целый ряд факторов, который помешает вам оформить ипотеку в старом доме. Среди них — деревянные перекрытия в здании, давний капитальный ремонт, нерегламентированные планировки, высокая степень износа здания, его культурная и историческая ценность и так далее. Иногда стоп-фактором может стать газовая колонка в доме.

Если дом подлежит сносу или капитальному ремонту, вы также не можете сделать его предметом залога.

Что делать, если банк отказывает вам в ипотеке на вторичное жилье? Вы можете оформить ипотечный продукт под залог вашего собственного жилья. В данном случае вы столкнетесь с повышенными процентными ставками, но получите возможность приобрести то жилье, которое вам приглянулось.