На пороге нового 2016 года можно подвести некоторые итоги состояния ипотечного рынка года уходящего и немного приоткрыть завесу будущего.

Как выразился президент России В. В. Путин в своем новогоднем обращении, год стал для страны непростым. К ипотеке это можно отнести с полной уверенность. Рынок жилищного кредитования очень чувствителен к макроэкономическому климаты, и его колебания заметно сказываются на нем. Ставки по кредитам то взлетали до небес, то демонстрировали резкую отрицательную динамику. А ведь совсем недавно ипотеке предрекали ставки в 4 −5%, но в сегодняшних реалиях продолжительного кризиса Российской и мировой экономики, об этом говорить не приходится.

Начало было не простым.

Прошлый год начался в ситуации глубокого кризиса, центральный банк России был вынужден резко поднять ключевую ставку более чем в 3 раза (от 5,5% до 17%) для спасения курса национальной валюты. Банки и кредитные организации были в состоянии стресса. Они прибегали к сокращению ипотечных программ, были случаи отказа заёмщикам по уже принятым заявкам. Ближе к Новому Году нервозность понемногу стала стихать и большинство кредитных организаций огласили повышенные ставки по ипотеке, в среднем от 20% в год.

С наступлением января стало очевидно что кризис будет продолжительным, и может растянутся на несколько лет. Ставки стали корректироваться в сторону снижения. Лидеры рынка, такие как «Сбербанк» и «ВТБ24», понизили ставку до 15-16%, в остальных банках ставки колебались от 18 до 20%. Все эти факторы привели к резкому сокращению заключенных сделок по ипотеке.

В конце января остальные банки, где ипотечные программы были всегда были приоритетны, такие как «Уралсиб» и «Абсолют-банк», приняли решение понизить ставку до 17%. Это во многом было сделано, чтобы не уйти с ипотечного рынка до улучшения финансового климата и сохранить клиентов. По словам экспертов банки при таких ставках работают практически без получения прибыли.

Помимо понижения ставок были приняты меры по повышению первоначального взноса, ведущие банки повысили этот показатель от 20 до 30% («Сбербанк» 20%, «ВТБ24» 30%) в остальных он повысился примерно до 40% («Росбанк», «Уралсиб», «Абсолютбанк»). Не обошлось и без потерь, к примеру банк «Советский» покинул рынок и закрыл все ипотечные программы.

Спасательный круг для ипотеки и нового жилья.

На внеочередном собрании Центра Банка 30-го января, было принято понизить ключевую ставку до отметки 15%. Это сразу же повлекло снижение ставок по кредитам и ипотеке. Но полного оживления рынка эта мера не повлекла, ипотечный рынок сократился практически на 40%.

Эксперты сравнили 2015 год с 2009, тогда рынок ипотеке переживал очень тяжелые времена и был практически на грани гибели. Серьёзное оживление на рынке наблюдалось только к середине 2010 года, об этом напомнил Илья Круглов начальник отдела кредитования ООО «Александр Недвижимость». 2015 год тоже характеризовался подъемом в начале марта, после принятия закона о государственной поддержки кредитования на приобретение нового и строящегося жилья. Однако, стоит отметить что ситуация в сравнении с 2009 годом, сильно отличается. Тогда не было дефицита заёмщиков, люди шли на оформление ипотеки, но банки давали много отказов. В 2015 году банки готовы кредитовать, но потенциальные клиенты не спешат оформлять ипотеку по повышенной ставке.

Противоречивость этой ситуации заключается в том, что люди стали более финансово грамотны и оценивают все риски и свою платежеспособность. С другой стороны если бы не вмешательство государства, то нас бы ожидала печальная картина замороженных строек, обанкротившимися строительными компаниями и обманутыми дольщиками. Эта мера во многом помогла продолжить и закончить строительство во многих крупных городах России, таких как Санкт-Петербург, Ярославль и Москва.

Такая мера помогла правительству одним решением обеспечить снять сразу три острые проблем:

— помогло банкам не потерять ипотечный рынок;
— обеспечила заёмщикам более условия кредитования;
— помогло строительному рынку.

Окончательные условия получения субсидии были приняты в марте туда вошли следующие пункты:

— жильё должно приобретается в новостройке;
— договор должен быть заключен напрямую с застройщиком;
— обязательное страхование жизни и здоровья заемщика и объекта недвижимости;
— банки участники обязаны выдавать ежемесячно ипотечных кредитов на сумму не менее 300 млн руб.;
— банки получают субсидию от государства в размере разницы между ключевой ставкой (повышенной на 3,5 п) и предельно допустимой ставкой кредита 12%.

Это помогло во многом спасти рынок первичного жилья. В программу сразу включились банки — лидеры ипотечного рынка Ярославля и кредит можно было оформить со ставкой в 12%, и ниже в зависимости от специальных программ.

Программа наращивала обороты и была инициатива увеличить субсидии, но позднее стали появляться слухи о закрытии программы в 2016 годы, за такую меру высказывается министерство финансов. Однако, Минэкономразвития настаивает о продлении программы на весь 2016 год. Помимо этого разрабатывается новая программа совместно с Минстроем, планируется установить плавающую ставку в зависимости от ключевой ставки или темпов инфляции.

Прогнозы дело неблагодарное

Ключевая ставка к лету достигла отметки в 11%, что практически гарантирует ипотечному рынку выживание, даже если правительственная программа будет отменена. Но ставки в 14% все равно крайне негативно скажутся на ипотеке, многие отмечают, что критичный порог равен 13,5%. Но так же существует мнение, что даже ставка в 16% выгодна для заёмщика в сегодняшних реалиях. Так же у заёмщика всегда существует возможность рефинансировать кредит по актуальной ставке.

В итоге возможность оформить ипотечный кредит снизилась примерно на 20%. Банки практически не предложили новых программ практически, а в основном вернули старые, от 2014 года. Постепенно были возвращены программы на строительство загородного жилья и военная ипотека. Валютные заемщики, которые оказались в очень трудном положении, так же не были оставлены без внимания, им поступили предложения о рефинансировании долга по заниженному курсу. Была запущенна программа помощи заёмщикам, чьи доходы в результате кризиса были сокращены на треть.

Эксперты с осторожностью предрекают повышения спроса, при условии сохранения тенденции понижения ставки. Но в настоящее время и ближайшей перспективе ЦБ не планирует такие меры. С большой вероятностью можно говорить, что государство и дальше будет стимулировать ипотеку и предлагать различные программы. Во многом все эти факторы будут зависеть от развития кризиса, цен на нефть и курса национальной валюты, к такому мнению склонны большинство экспертов.

В целом сегодня очень сложно делать какие-либо близкие к правде прогнозы. Ситуация постоянно меняется и зависит от множества факторов.