Проблемы обманутых дольщиков: смогут ли их разрешить новые изменения в законе

В середине лета текущего года вступили в силу изменения, касающиеся схемы долевого строительства. Основная их цель заключается в снижении рисков покупателей, покупающих строящиеся объекты недвижимости. Как отмечают эксперты, данные нововведения могут неоднозначно повлиять на рынок Подмосковья и других регионов, включая Ярославль.

Андрей Воробьев, губернатор Московской области, недавно озвучил, что изменения схемы долевого строительства касаются перехода на банковскую гарантию. Теперь финансирование строительства будет производиться через специальный счет, что влечет за собой снижения рисков потребителей. По мнению инициаторов таких изменений, они должны обеспечить:

— снижение количества обманутых дольщиков;
— страхование от случаев неожиданной остановки строительства;
— улучшение степени прозрачности всего рынка недвижимости;
— осуществление контроля со стороны банков за тем, насколько эффективна представленная финансовая модель проекта дома;
— снижение рисков дольщиков в случаях возможного банкротства застройщика;
— создание препятствий на пути нецелевого расходования денег дольщиков со стороны застройщика;
— общее снижение цены за один квадратный метр.

В целом, указанные изменения выглядят привлекательно, но будет ли это достижимо на практике?

Сегодняшние реалии таковы, что на фоне растущей инфляции, ставшей причиной общего снижения доходов населения, снижается покупательская способность. Поэтому, несмотря на активную поддержку государства и привлекательные предложения со стороны застройщиков, ожидается снижение спроса на недвижимость. А значит, и рассматриваемая инициатива может стать причиной изменений во всех областях рынка недвижимости.

Сейчас при строительстве нового дома компании исходят из следующего: 10% стоимости его возведения вносятся со счетов девелопера, 20% привлекаются в виде кредитов со стороны финансовых учреждений, а оставшаяся часть – это деньги дольщиков. В свою очередь, Министерство строительства предлагает, чтобы сумма привлеченных средств от дольщиков не превышала 10% от стоимости всего строительства. Получается, что девелопер должен привлечь порядка 80% кредитных средств, на что банки в современных условиях идут редко. В особенности, если учесть, что для поддержания текущих объемов строительства общая сумма кредитов в таком случае должна быть не менее 1,5–2 триллионов рублей.

Что касается самих девелоперов, то к 2020 году большая часть из них не успеет накопить достаточно собственных средств, необходимых для возведения крупных построек. Исходя из текущих показателей, примерно 70% существующих на московском рынке застройщиков к тому времени уйдут из бизнеса в силу того, что банки не станут их кредитовать, сосредоточившись лишь на крупных игроках. В Москве, по скромным подсчетам, останется примерно 10 компаний. А что произойдет в Ярославле, сложно представить. Отсюда получается, что уменьшится количество предложений объектов недвижимости, и, соответственно, увеличится их стоимость.

Помимо того, из-за появления нового участника сделки: банка – удлинится срок ее проведения примерно в два раза.

Если же законодатели примут решение рассматриваемые нововведения распространить на возводимые проекты, тогда большое число девелоперов станет банкротом, так как доходность этого бизнеса составляет 15-20%. Это, без учета инфляции, сопоставимо с условиями кредитов, которые предлагают застройщикам банки.

Выходит, что стоимость квадратного метра жилья возрастет на 25%.

Другим недостатков предложенной схемы финансирования строительства является уход частных инвесторов, составляющие 7-15% от общего уровня спроса на сегодня. Кроме них, откажутся от покупки также и обычный потребитель, который из-за увеличившейся стоимости жилья не сможет его приобрести.

Изменения в проработанной на протяжении многих лет схеме может привести и к другим негативным ситуациям. Например, к развитию так называемых «серых» схем, применяемых для приобретения жилья. Застройщики снова вернутся к тому, что начнут искать пути обхода существующих условий.  Если количество участников сделки увеличивается, это всегда приводит к тому, что ее совершение удлиняется. Тем более, что банки будут отстаивать собственные интересы.

Кроме того, рассматриваемые изменения не улучшат положение и конечного потребителя. Из-за того, что риски теперь будут переложены на банковскую систему, та их просто не сможет потянуть. Например, сегодня такой крупный игрок, как Альфа-банк, отказался предоставлять финансовое обеспечение. По сути, остались только две организации – Сбербанк и ВТБ 24,— которые контролируют практически весь ипотечный рынок. Способны ли они будут поддерживать все строительные проекты? Скорее всего, нет. Получается, что вместо того, чтобы диверсифицировать все риски, они полностью лягут на «плечи» банковского сектора. Тем боле, если вспомнить, что была отменена обязательное страхование в соответствующих компаниях.

Конечно, нынешняя редакция закона ФЗ-214, несмотря на многие положительные стороны, имеет ряд недостатков. Он не обеспечивает защиту дольщиков после признания застройщика банкротом или после отзыва лицензии у страховой компании. Также закон должен защищать дольщиков в случаях:

— нарушения указанных сроков передачи объекта недвижимости дольщику;
— при внесении изменений в проектную документацию, без предварительного уведомления других участников и согласования с ними;
— при принятии условий, которые противоречат интересам дольщиков;
— при возведении сооружения низкого качества.

Отозвать лицензию у страховой компании могут даже после того, как она увеличила свой уставной капитал. Также это может произойти в случае, когда законодатель принял новые требования к подобным организациям, которым те не смогут соответствовать. Получается, что застройщик сможет продолжить сотрудничество со страховой компанией только на протяжении полугода. За этот срок ему придется найти другую организацию и заключить с ней договор. А это приводит к дополнительным расходам.

Естественно, назвать ФЗ-214 идеальным – это фактически признать, что всегда удовлетворяет интересы всех сторон. Но при этом в проведении сделок с недвижимостью им руководствуются уже ни один год. Он способен одновременно защитить интересы дольщиков и сохранить цены на текущем уровне. В целом, можно сказать, что проблемы у дольщиков возникают в тех случаях, когда не соблюдается ФЗ-214, а не потому, что он не работает.