Вопреки ожиданиям, этим летом число сделок на рынке недвижимости с использованием заёмных средств не претерпело падений, наоборот, на некоторых объектах явно прослеживалась тенденция её роста относительно прошлого года. Тем не менее, объёмы выдачи ипотечных займов неуклонно снижаются: банки предъявляют своим заёмщикам всё более строгие требования. Подобная позиция финансовых учреждений закрывает для многих возможность приобрести жильё в ипотеку под 7% годовых.

Кризис не потопил ипотеку

Программа субсидирования процентной ставки позволила ипотечному кредитованию выстоять в кризис. В настоящее время банки готовы официально предоставить своим клиентам 12% годовых, на деле крупные кредитные организации готовы предоставить заём на покупку недвижимости под 11% годовых.

Согласно информации, предоставленной Est-a-Tet, летом процент ипотечных сделок в сегменте столичной недвижимости составил 43,03%, а в Подмосковье — 54,19%. Для сравнения, в прошлом году эти показатели были соответственно равны 36,21 и 55,94%. В некоторых ситуациях процент ипотечных сделок равен 70%, а в случае с ипотекой для военных значение данного показателя достигает 90%.

По словам Алексея Новикова, занимающего пост руководителя Est-a-Tet, рынок ипотечного кредитования остаётся на данном уровне благодаря специальным условиям, предполагающим субсидированные ставки. На эти программы приходится свыше девяноста процентов займов. Сложившаяся таким образом ситуация вынуждает потенциальных покупателей задуматься о решении жилищного вопроса, пока действуют выгодные условия кредитования.

Внимание следует уделить и тому факту, что суммарное число сделок с кредитами в столице уменьшилось на 15%. В регионах положение дел выглядит также не лучшим образом: за первые два квартала выдача ипотечных кредитов сократилась на 40%, а средняя сумма упала до 1,640 млн рублей, то есть, на 5,2%. Объёмы кредитов снизились и в столице по сравнению с показателями 2014. Снижение объёмов займов по Московской области составило целых 17% — до двух с половиной миллионов, а сумма ипотечного кредита упала сразу на 25 процентов, составив чуть меньше 6 миллионов рублей.

Объёмы заёмных средств сократились из-за того, что заёмщики не готовы брать на себя солидные суммы по причине сокращения доходов. К тому же, немалая часть банков, в своём стремлении снизить риски, далеко не всегда одобряют заявку на 100%, а некоторые потенциальные заёмщики и вовсе получают отказ.

Рассматривая ситуацию в целом, можно сказать, что сокращение числа ипотечных сделок пропорционально снижению спроса. Рынок мог бы упасть гораздо сильнее, если бы не займы, предоставляемые на сопоставимых с докризисными условиями.

7% годовых по ипотеке — реальность или миф?

Результаты субсидирования ипотечных займов не могли остаться без внимания столичных застройщиков. Президент национального объединения застройщиков жилья Леонид Казинцев обратился в администрацию МО с просьбой субсидирования ипотечной ставки до семи процентов на полгода для поддержки ипотечного спроса. Вслед за этим, руководству страны были направлены соответствующие обращения от мэра Москвы и губернатора Подмосковья.

Большинство экспертов не верит в семипроцентную ипотеку, признавая при этом, что такая программа имела бы невероятный успех. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой», сообщает, что снижение ставки до 7% вот уже 12 лет не уходит из мыслей заёмщиков и специалистов. Но на подобный шаг никто не решался даже тогда, когда баррель нефти стоил 120 долларов, сейчас же его цена в три раза меньше. Субсидирование ставок существенно активизирует рынок, а поток заявок будет сопоставим с наиболее успешными периодами за всю историю отечественного кредитования.

В настоящее время многие банки предлагают своим клиентам специальные акции, дающие возможность брать кредиты под 7%. Но условия предоставления займов на таких условиях нередко отпугивают внимательных заёмщиков, поскольку последние, изучив договор, понимают, что в итоге ставка может оказаться в несколько раз выше. Минимальная ставка предоставляется только при соблюдении целого ряда довольно жёстких условий: кредитная организация может запросить первоначальный взнос в 50% при минимальном сроке кредитования от 20 лет. Некоторые финансовые продукты представляют опасность для заёмщиков, например, плавающую процентную ставку, которая первое время действительно составляет 7%, а затем возрастает в несколько раз.

Крупные банки, предлагающие программы кредитования с государственной поддержкой, по-прежнему пользуются доверием и появление «честных» 7% вызовет активный рост спроса: на столь выгодных условиях приобрести жильё в кредит захотят даже те, кто ещё не задумывался об ипотеке. По оценкам Владимира Воронина, субсидирование ставки по ипотеки до 7% позволит перетечь порядка 300 млрд рублей из арендного в рынок первичнго жилья в столичном регионе.

Банки в настоящее время не готовы пересмотреть свой подход к процедуре рассмотрения заявок, а потому в целях снижения рисков невозврата могут появиться ужесточённые условия предоставления займов и различные дополнительные требования, что может стать серьёзным препятствием для роста спроса.

Если банки не изменят своей политики, то вполне вероятно, что ипотека под 7% окажется доступной лишь для тех, кто способен приобрести жильё и без привлечения заёмных средств, поскольку условия предоставления кредитов могут существенно ограничить круг заёмщиков высокими требованиями. Другими словами, может сложиться такая ситуация, когда состоятельные люди смогут себе позволить ипотеку на выгодных условиях, а те, кто довольствуется более низким уровнем дохода, не будут иметь такой возможности. Остаётся отметить, что совсем недавно эксперты утверждали, что процентные ставки по ипотечному кредитованию должны составлять от 9 до 10% годовых.