Смелым точно по краману и проблемным по плечу

Приобретение жилья без помощи кредиторов часто оказывается для россиян непосильной задачей. Только в 2013 г. около 25% операций с недвижимостью жилого фонда были осуществлены на условиях ипотечного кредитования. Отдельные проекты класса «эконом» были реализованы с привлечением кредитных средств в размере до 70%. Это говорит о росте популярности ипотечного способа решения проблем с жильем. Однако будет ошибкой считать, что данный способ доступен все без исключения нашим соотечественникам, имеющим некоторые сбережения. На деле заемщику приходиться сталкиваться с рядом трудностей, а иногда, попросту получать отказ на получение кредита.

В виду этого «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» поставил перед собой цель выяснить, что нужно учесть для того чтобы получить право на использование кредитных средств.

Препятствия

Можно учесть, что волнения по поводу возможного отказа в займе на ипотечных условиях, особенно когда заявка уже подана, чаще оказываются не обоснованным. Приятно отметить, что банки в большинстве случаев положительно откликаются на просьбы заемщиков. По словам директора кредитного департамента СДМ-БАНКа Сергея Козлова, отказы в ипотечном кредитовании случаются не так уж часто, что во многом обусловлено проведением предварительных расчетов ещё на этапе консультирования, когда сотрудники банка стараются определить, насколько заявка потенциального клиента соответствует кредитным стандартам учреждения. Если обнаруживаются несоответствия, то документы заявителя не могут быть приняты. Помимо этого ипотечный кредит является залоговым, что служит дополнительной защитой финансового учреждения от рисков, сказал Козлов.

В свою очередь, коммерческий директор и партнер ГК «Глубина», Алексей Колгушкин утверждает, что на текущий момент условия кредитования в стали более лояльными из-за роста конкуренции на рынке кредитных услуг, что может означать то, что банки все больше дорожат клиентами и набор требований, предъявляемых к заемщикам, становиться менее жестким, нежели ранее, что, соответственно, приводит к ощутимому уменьшению количества отказов по кредитам в сравнении с показателями 3-4-летней давности. В итоге, по словам специалистов компании «Домус финанс», отказ по ипотеке получают только 10-15% клиентов. Директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий оценивает ситуацию менее оптимистично, указывая на показатель отказов по ипотечным кредитам в пределах 20–25%. Не стоить думать, что отказ на кредит – это тупик, ведь большинство желающих смогут получить одобрение по кредитованию после устранения ранее существовавших препятствий. На деле 70-80% из тех, кто получили отказы в начале, при повторном обращении добивались положительного решения, замечает Алексей Колгушкин.

Все это указывает, на то, что в конечном итоге не получить ипотечный кредит в любом городе, в том числе и в Ярославле, можно лишь в случае наличия очень серьезных причин, устранить которые невозможно. Одной из них может быть отрицательная кредитная история. Константин Шибецкий из ГК «МИЦ добавляет, что распространенными причинами отказа являются недостаточный уровень платежеспособности (не высокий уровень доходов или высокий показатель расходов в течение месяца в сравнении с доходами) и трудности с подтверждающими доходы документами, что относиться в основном индивидуальным предпринимателям и владельцам бизнеса. По словам Шибецкого, данным заемщикам не просто подтвердить свой доход, так как схема его получения не в полной мере прозрачна, и поэтому результатом заявки на кредит может стать отказ. Достаточно сложно получить одобрение на кредит крупной суммы, превышающей официальный заработок, сотрудникам силовых ведомств (ФСБ, ОВД и др.) и чиновникам, так как банки интересуют источники прибыли. В случае же сомнений в «чистоте» средств, учреждение вправе отказать заявителю. В равной мере это касается и представителей бизнеса, ведущих незаконную коммерческую деятельность. При установлении факта нарушения законодательства банк откажет в кредитовании. Подделка каких-либо приложенных к заявлению документов кроме лишения права на кредит влечет за собой попадание в черный список и лишает возможности получить кредитные средства в иных финансовых учреждениях.

Банк может отказать в предоставлении кредитных средств, также, в случае судимости, отсутствии официального трудоустройства, несоответствия просьбы заявителя условиям кредитной программы банка (к примеру, заемщик желает получить кредит на строительство нового дома, а банк кредитует приобретение вторично жилья) или недостаточного трудового стажа (большая часть банков выдвигает условие, чтобы клиент проработал не менее 1 года, а на последнем месте работы – не меньше чем 3 мес.) и др.

По какой бы причине ни был получен отказ, лучше постараться ее выяснить. В первую очередь можно направить в банк соответствующий запрос. В целом банки имеют законное основание не предоставлять клиенту информацию о причине отказа, а сотрудники могут с неохотой говорить о подробностях дела. Однако если причины легко устранимы и документы можно подать еще раз, сотрудники отделов кредитования помогают решить нужные вопросы потенциальным заемщикам. Ответственное лицо «Нордеа Банка» Алесей Ахвачев, поясняет, что обычно банки говорят о причине отказа, если речь не идет о неустранимых проблемах, например, технических ошибках, текущих просрочках по иным кредитам, нуждающихся в погашении.

В случае сокрытия банком причин отклонения заявления о предоставлении кредита, потенциальный клиент должен самостоятельно провести тщательный анализ дела и постараться определить наиболее уязвимые места. Дальнейшие действия могут зависеть от конкретных причин отказа. Большая их часть со временем или после соответствующих исправлений может быть устранена. По мнению Константина Шибецкого (ГК «МИЦ»), в том случае, когда отказ получен из-за трудового стажа, можно просто выждать несколько месяцев и подавать повторную заявку. Когда отказано по причине трудностей с документами о доходах, нужно постараться подготовить более полный пакет и заново обращаться в учреждение. Намного труднее получить кредит, когда причины отказа трудно устранимы или неустранимы вообще. Но даже в таких ситуациях не нужно сдаваться сразу же.

Трудность № 1: недостаточный доход

Когда банк мотивирует свой отказ недостаточной платежеспособностью заемщика, можно постараться найти другую работу, подумать о дополнительном источнике заработка или переформатировать параметры кредита. Возможно, удастся уменьшить заем, подыскав менее дорогое жилье, увеличить сроки выплат или изменить размер первоначального взноса. Антон Замятин, отвечающий за развитие розничного бизнеса БАНКА ИТБ, отмечает, что отдельные банки предлагают клиентам открывать специальные вклады, позволяющие накапливать средства для первоначального взноса, что разрешает и быстрее увеличить размер средств, и создать себе положительную репутацию клиента банка. Такой подход открывает возможность получать льготы по процентам на кредит в Ярославле и некоторые другие преимущества.

Когда изменять условия кредита желания нет, найти перспективную работу сложно, а с оформлением ипотеки оттягивать не хочется, проблему можно разрешить через залог имеющегося в наличии имущества (к примеру, дачи, автомобиля) или путем привлечения созаемщиков и поручителей. В этой роли могут выступать и родственники, и третьи лица. Стоит подчеркнуть, что помощь поручителей и созаемщиков может понадобиться в случае, когда у банка есть сомнения в постоянстве доходов кридитуемого и его надежности. Как замечает Алексей Ахввачев (Нордеа Банк), когда с просьбой о предоставлении кредитных средств обращается не женатый человек, да еще призывного возраста, несмотря на то, что у него может быть хороший доход, без документов об отсрочке от воинской службы, ему, скорее всего, придется прибегнуть к помощи поручителей, иначе шансы на получение кредита, мизерные. Из этого следует, что поручительство открывает возможности не только для платежеспособных граждан, но и для «сложных» клиентов: лиц, не являющихся гражданами России, частных предпринимателей, молодежи, тем, кто не в состоянии подтвердить свои доходы.

Бывает, что лицу может быть отказано в кредите по причине низких доходов либо расходы потенциального клиента несоизмеримы с доходами. Константин Шибецкий (ГК «МИЦ») поясняет, что банки стараются на первоначальном этапе проанализировать насколько высока вероятность того, что клиент сможет осуществлять выплаты исходя из соотношения «кредитные расходы/доходы» и в большей части финансовых учреждений считается, что комфортное состояние заемщика может быть обеспечено, если будет тратить на погашение всех имеющихся кредитов не больше 40% доходов. Отдельные банки допускают расходы равные половине заработка, а то и 70%, если уровень зарплаты достаточно высок. Как бы то ни было, учитываются не только кредитные платежи, но и иные систематические траты, и количество лиц находящихся на иждивении у заемщика. Получается, что если у него уже есть несколько кредитов и два ребенка, то банк может принять решение об отказе в ипотеке. И здесь снова можно вспомнить о созаемщиках и поручителях или же постараться сократить расходы, например, досрочно погасив текущие кредиты. Как говорит Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»), когда есть потребность получить ипотечный кредит, а суммарный объем платежей по открытым кредитам составляет приличную сумму, рекомендуется раньше договорного времени закрывать существующие кредиты.

Ирина Павлова, осуществляющая руководство отделом по развитию продуктов банка DeltaCredit выразила мысль о том, что когда у клиента уже имеется пара значительных потребительских кредитов, и выплаты в случае оформления ипотеки будут превышать доход или окажутся на уровне 70% доходных средств серьезное кредитное учреждение само порекомендует сначала решить вопрос с имеющимися кредитами и только потом обращаться за ипотекой.

Тот факт, что в наличии уже имеются займы, без просроченных по ним выплат обычно не становиться причиной для того, чтобы отказывать в ипотеке. Специалисты компании «Домус финанс» уверяют, что когда банк посчитает, что доход потенциального клиента позволяет ему осуществлять выплаты по всем займам, то с уверенностью можно подавать заявление на получение ипотечного кредита. Как замечает Антон Замятин (БАНК ИТБ), ряд банков предпочитает не принимать во внимание расходы по действующим кредитам, когда до конца выплат осталось совершить 1–2 платежа. Однако отдельными банками четко определен стоп-фактор по числу действующих кредитов, а это значит, что допустимо наличие 1–2 кредитов, а третий разрешен уже не будет даже при условии, что он окажется незначительным, замечает Сергей Козлов (СДМ-БАНК). При таком положении дел, нужно сначала решить вопрос с имеющимися долгами и только после этого думать об ипотеке.

Трудность № 2: отрицательная кредитная история

Сложнее выглядит ситуация, когда отказ на кредит получен из-за того, что кредитная история оставляет желать лучшего. Этот случай, пожалуй, наиболее серьезный, но попытаться все же стоит.

В первую очередь нужно учесть, что если после прошлого кредита с просрочками, или который, возможно, вообще не был погашен, прошло больше чем 15 лет, то согласно закону «О кредитных историях» данные о нем в кредитной истории банка уже отсутствуют. Ещё, как заверяет управляющий филиала «Ростовский» банка «ГЛОБЭКС» Лариса Сулацкая, дело может касаться числа случаев просрочки и количества дней непрерывной просрочки. К примеру, у клиента имели место несколько просрочек пару лет назад, но все они до 30 дней, или же были допущены просрочки по кредитке с минимальным лимитом, то данным фактам большая часть банков относится снисходительно. Такая кредитная история не считается настолько плохой, что может по препятствовать получению ипотечного кредита. Хуже, если заемщик ранее регулярно задерживал платежи по кредитам и просрочки превышали 30 дней, особенно в недалеком прошлом, это скорее не позволит клиенту рассчитывать на получение ипотечных средств, дополняет Сергей Козлов (СДМ-БАНК).

Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» уточняет, что на исход дела может влиять и сумма просрочки. Иногда она может быть копеечная, и тянутся месяцами. Банки такие случаи, конечно же, принимают во внимание. Но банк пойдет на встречу, если потенциальный клиент сможет убедить учреждение в том, что причины просрочек уважительные и не подрывают его репутацию. Например, может быть аннулирована просрочка по причине болезни, срочного убытия из страны и др. (для подтверждения этих фактом могут понадобиться соответствующие документы). По утверждению Константина Шибецкого (ГК «МИЦ») исключения для заемщиков могут быть сделаны, если они понесли убытки в кризисный период и подробно сообщат об этом с обоснованием причин отсрочки платежей. В таких ситуациях лучше вести переговоры с кредитной структурой и собрать как можно более полный набор документов касающихся прежних нарушений и указывающих на то, подобное не будет иметь место.

Антон Замятин (БАНК ИТБ) объясняет, что в роли компенсирующих фактором могут выступить большой стаж работы на том же месте, «белая» зарплата, имущественные активы, несколько увеличенный размер первоначального взноса или же ранее оговаривавшееся поручительство. Алексей Колгушкин (ГК «Глубина»), говорит, что стоить помнить, о существовании профессиональных кредитных брокеров, помогающих в вопросе ипотечного кредитования «сложным» заемщикам.

Когда же банк не готов забыть о подпорченной кредитной истории клиента или за ним до сих пор числятся просрочки и, что еще хуже, полноразмерные невозвращенные кредиты, что является грубейшим договорным нарушением, то вопрос получения ипотечного кредита ставиться под большой вопрос.

Сначала придется погасить в полном объеме просрочки и/или непогашенные кредиты и только потом восстанавливать репутацию надежного плательщика, в полной мере подчиняясь платежной дисциплине. Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»), советует для этих целей брать ненадолго потребительский кредит и не допускать просрочек по платежам, помня, что может пройти год и более, прежде чем, кредиторы согласятся вести речь об ипотеке.

С ипотечным кредитом придется повременить и тем заемщикам, нежелательная кредитная история которых появилась неясно откуда. Случается, что информация, имеющаяся в Бюро Кредитных историй о раннее выданных кредитах, может оказаться не точной, или за лицом числиться кредит, к которому он не имеет никакого отношения. Все это требует разбирательств.

В первом случае Лариса Сулацкая (банк «ГЛОБЭКС») советует идентифицировать проблемный долг исходя из даты его выдачи и суммы, а также собрать все имеющиеся документы, опровергающие просрочку (например, выписки, платежки). Когда таких документов нет, нужно обратиться в банк, в котором получен «проблемный» займ, за справкой опровергающей просрочку и как следствие, нежелательную кредитную историю. Далее Слуцкая обращает внимание на то, что во втором случае будет нужна помощь правоохранительных органов. Именно для того, чтобы не оттягивать получение кредита, специалисты «Домус финанс» рекомендуют еще до того как идти в банк за ипотекой получить отчет о кредитной истории, несмотря на то, заемщик имеет положительную репутацию. Раз в год это делается бесплатно через Национальное бюро кредитных историй.

Заемщик или банк?

Выше уже было отмечено, что в случае отказа, когда причина отклонения заявки устранена, можно делать повторный запрос (во многих банках это возможно через 30, 60 либо 90 дней, а порой, и на следующие сутки) и, обычно банк одобряет кредит. Встречаются случаи, когда итоговый вердикт может запрещать повторное обращение. В такой ситуации дальнейшие старания получить кредит смысла не имеют.

Выход может быть в том, что в г. Ярославле есть и другие банки, обращаться в которые не запрещено. Кто-то решает уже после первого отказа переключить свое внимание на другое финансовое учреждение, или, как советуют эксперты, стоит подумать о том, чтобы сразу подать заявление на получение ипотечного кредита в ряд банков, выбрав в итоге наилучшие условия и повысив шансы на получение кредита. Дина Орлова, эксперт по кредитам ИА «Банки.ру» говорит, что перечни требований к заемщикам у банков могут отличаться, так как каждый из них может устанавливать свои внутренние ограничения. Случаи, когда лицу отказывают в кредите все банки, скорее исключение, а значит, после первой неудачи не стоит паниковать.

Сергей Козлов (СДМ-БАНК) перед обращением в другие банки советует определить причину отказа или же полностью ее устранить, для снижения вероятности отклонения заявки там. Еще можно поискать банки, готовые оказывать кредитные услуги, несмотря на существующие проблемы, но не забывать, что даже банк с очень гибкой кредитной политикой может отклонить просьбу возможного клиента, если обнаружиться обман. Предельная честность без приукрашивания своих финансовых возможностей служит залогом успешной сделки с кредитором. Любая намеренная неточность или подлог в документации могут разрушить надежды на приобретение так необходимого жилья

Выводы от metrinfo.ru

Кредитные учреждения, хотя и предлагают ипотечные займы, не готовы расстаться со своими средствами со всеми желающими. Получение кредита подразумевает прохождение глубокой проверки потенциального клиента службой безопасности. В случае несоответствия заемщика требованиям банка, ему будет отказано в получении кредита. На это у банка может быть целый ряд серьезных причин. Основными причинами отказа по кредитам являются: недостаточный уровень платежеспособности клиента, отрицательная кредитная история и неблагоприятные отзывы о нем. Отказ – это вовсе не тупик и не стена, о которую разбиваются долгожданные надежды, а повод глубже вникнуть в суть имеющихся проблем, и устранить их, после чего можно снова обращаться с заявкой на кредит в финансовое учреждение. За ипотекой можно обратиться в другой банк, где условия более лояльные: там могут предложить повышенную ставку, однако деньги выдадут, несмотря на сомнительную кредитную историю. Значит, без ипотечного кредита остаться невозможно или почти невозможно, только было бы желание жить в долг.