Что делать с жильем, взятым в ипотеку, при переезде

Покупка квартир в ипотеку пользуется большой популярностью, однако пред тем как решиться на этот шаг, нужно хорошо подумать, ведь ипотека является серьезным делом. Она стоит достаточно дорого, ипотечный договор заключается на долгое время, поэтому нужно быть уверенным в своей платежеспособности на весь период ипотеки. Но что же делать, если вам вдруг нужно будет переехать в другой регион, например из Москвы в Ярославль? Что будет с квартирой, взятой в ипотеку, можно ли ее обменять да жилье в новом регионе?

Можно привести пример такой ситуации из жизни. Семья Д. в 2010 году взяла в ипотеку в Москве новую квартиру. Все было хорошо, они регулярно вносили платежи в банк. На в 2012 году отец семейства получил повышение на фирме, ему предложили поехать работать в ее филиал в Ярославль. В связи с такой ситуацией возникла проблема, что теперь делать с квартирой в Москве, которая была куплена в ипотеку. Заработная плата мужа позволяла снимать квартиру в новом месте и одновременно оплачивать ипотеку в Москве. Но вскоре жена тоже нашла более престижную работу в Ярославле. Таким образом, супругам Д. жилье в столице стало не нужно. Но как быть в этой ситуации, если платить за ипотеку еще семь лет, а погасить всю сумму кредита сразу нет финансовой возможности.

Совет специалистов

Семья Д. обратилась с этой проблемой в банк. Там им пояснили, что существует три способа решения этой проблемы. В такой ситуации можно либо полностью погасить кредит, либо переоформить остаток кредита на третье лицо, либо обменять жилье на равноценное в новом месте. Первый вариант не подходил супругам Д, так как у них не было денег. Закон РФ позволяет перевести остаток кредита на третье лицо, но кредитные организации обычно не соглашаются на такую сделку. Поэтому Д. остановились на обмене квартиры.

Обмен квартиры, взятой в ипотеку, называют заменой залога в соответствии со ст. 345 ГК РФ. Данную процедуру регулирует не ипотечный договор, а внутренние положения организации, в которой вы брали кредит. Поэтому каждая организация выставляет различные требования к ее проведению. Так, одни организации предоставляют возможность замены залога, только после истечения двух третей срока ипотечного договора. Другие организации дают возможность повести эту процедуру уже через несколько лет после заключения договора. Но все они выставляют и одинаковые условия. Вы не должны иметь просрочек по платежам и не иметь задолженности. Новая квартира должна покрывать вашу задолженность по кредиту с дисконтом около 30% с учетом процентов. Если эти условия не выполняются, то банк откажет вам в замене залога.

Как происходит замена залога

Прежде всего, узнайте, прописана ли возможность замены залога в регламенте той кредитной организации, в которой вы брали кредит. При этом она должна быть предусмотрена именно по вашему желанию.

Далее необходимо выяснить, в каких регионах страны возможно проведение данной процедуры. Чаще всего в том месте, где находится новой жилье, должен работать филиал или представительство данного банка. Если такового в регионе нет, то вам не дадут разрешения на обмен. Кредитор должен иметь возможность в случае необходимости быстро добраться до должника. В противном случае на замену залога банк не согласится, хотя бывают и исключения из этого правила. Но они случаются очень редко.

Если все перечисленные условия соблюдаются, то производится проверка юридической чистоты нового жилья, которое вы выбрали. Это стандартная процедура, ей занимается служба безопасности банка или отдел по взысканию долгов. Для этого запрашиваются выписки из ЖЭУ, домоуправления, сведения из ЕГРП, налоговой инспекции, УФМС и так далее. Одновременно с этим вторая сторона сделки проверяется по специальным базам на наличие судимости. Также о ней собираются сведения всеми способами, которые не запрещены законодательством.

Если и здесь все в порядке, то готовятся необходимые для обмена документы. Для произведения процедуры необходимо подготовить два пакета документов. Сюда входит договор об обмене квартир и договор передачи нового жилья в залог банка. Регистрация всех новых прав собственности и снятие и наложение ограничений производится одновременно. Полностью вся процедура занимает несколько месяцев, она производится под полным контролем банка.

Стоит учитывать, что замена залога на квартиру, взятую в ипотеку, является очень сложной операцией. Перед тем, как пойти на нее, необходимо учесть все нюансы процедуры. Для этого необходимо обратиться за консультацией к адвокату, чтобы не потерпеть убытки, если что-то будет не так.

Автором статьи является действующий адвокат, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости», руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова Она написана для сайта irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».