Ипотека — в наследство. Как перенять долговую эстафету?

К сожалению, в практике ипотечного кредитования есть случаи, когда владелец ипотечной недвижимости внезапно уходит из жизни. Смерть заемщика, как крайнее обстоятельство, предусмотрено в договоре – долг по кредиту наследуется родственниками. Чтобы избежать всех неприятностей с наследованием долговых обязательств, предусмотрено страхование жизни и здоровья заемщика на этапе подписания ипотеки. Но и страховая компания может по определенным причинам отказаться от выплаты долга банку. Если же наследники совсем не намерены выплачивать долги своего умершего родственника, тогда квартира будет передана в собственность банка или продана с молотка. Рассмотрим все сложности и тонкости получения ипотеки в наследство.

Наследники любого имущества, оформленного в ипотеку, автоматически становятся заемщиками банка, который выдал ипотечный кредит. Ответственность за исполнение ипотечной сделки ложится тогда на их плечи, конечно, если они не намерены отказаться от квартиры.

Ни возраст, ни дееспособность, ни ежемесячный доход должника – теперь не интересует банк. Любой ребенок, пенсионер, инвалид, ставшие по закону наследниками должны исполнять требования кредитного договора. Если же получатель отказывается в силу объективных причин (неплатежеспособности, недееспособности, несовершеннолетия и т. п.) банк имеет полное право взыскать жилье в свою пользу.

Возможно, в исключительных случаях банк может пойти на встречу заемщикам: оформить рассрочку, отсрочку выплат на определенный, оговоренный с новым исполнителем договора, срок. По программам реструктуризации долга (если они есть в банке), можно попробовать продлить срок кредита, уменьшив ежемесячные выплаты.

Страхование – защита от всех рисков

Всех проблем можно избежать, если своевременно защитить жизнь и здоровье заемщика во время оформления ипотеки. Банки только приветствуют такую практику своих клиентов – надежная страховая подушка помогает минимизировать все риски невозврата. Заемщику также выгоден договор страхования при подписании кредитных обязательств – он значительно смягчит последствия непредвиденного поворота событий. Минимальная страховая сумма – это остаток задолженности банку, но по желанию заемщика она может быть увеличена. Если же страховая выплата будет превышать задолженность по ипотеке, то остаток получит заемщик на руки, не прибегая к посредническим услугам банка.

Страховщики уже отработали на практике подобные случаи и в эффективности и работоспособности данного механизма сомневаться не приходится. В страховой компании этот документ называется Договором страхования от рисков наступления смерти и потери трудоспособности. Срок для уведомления страховщика обычно указан в договоре, но, безусловно, это нужно сделать как можно раньше.

В обязанности страховой компании входит закрытие всех вопросов по выплате положенной суммы согласно договора страхования и ипотечного договора. После получения полного пакета документов (по страховому случаю) страховщик обязуется в течение двух недель решить все вопросы.

Не всегда смерть заемщика может быть признана страховым случаем

Есть четко регламентированный законом перечень случаев, когда страховая компания вправе не исполнять свои обязательства и отказать в выплате долга банку.

• Должны быть соблюдены предусмотренные в договоре сроки, когда новые наследники сообщают о наступлении страхового случая;
• При заполнении медицинских анкет на этапе подписания страхового договора нельзя утаивать хронические болезни заемщика;
• При умышленном причинении вреда своему здоровье или заемщик-самоубийца также не имеет право требовать выплаты страховых сумм;
• Смерть в состоянии подтвержденного экспертизой алкогольного опьянения также может не являться страховым случаем.

Отказы страховых компаний новые заемщики иногда оспаривают в суде, им охотно идут на встречу, как слабой потерпевшей стороне. Но такая практика почему-то применяется редко, возможно, страхователи просто не верят в положительный исход дела. И напрасно.

Непогашенные обязательства есть даже после выплаты страховой компании

Бывают и такие случаи. Во-первых, это может произойти, если на момент смерти основного заемщика у него накопилась просрочка платежей по кредиту.

Во-вторых, когда ипотека распределена между несколькими солидарными должниками.

Второй случай довольно опасный вид договорных отношений. Он предполагает распределение страховой выплаты между всеми застрахованными сторонами. И при смерти одного из них компания должна закрыть его долю в банке, и не более. Остальные должники должны по-прежнему исполнять свои кредитные обязательства перед банком-кредитором.

В случае ненадлежащего поведения остальных ипотечных солидарных должников, новые наследники рискуют потерять свою долю имущества. И нередко для получения полноправного владения внезапно полученным имуществом, наследник платит за них по кредиту самостоятельно. А в последствии, он может взыскать с недобросовестных должников — созаемщиков сумму их неисполненных обязательств.