Недвижимость: взлёты и падения

На протяжении долгого времени специалисты предсказывают возможное скорое повышение цен на недвижимость. Но неуклонную уценку не может остановить ни, казалось бы, стабилизировавшаяся валюта, ни повысившийся на нее спрос.

Подвижки в ситуации начались, когда свернули кампанию по субсидированию ипотечных кредитов. Сейчас, как альтернатива, рассматривается понижение ипотечной ставки на 6-7%. Крупными риэлторами ранее уже предлагался такой ход, но ему тогда должного внимания уделено не было. Такое положение очень обнадеживает всех участников рынка, ведь это даст возможность экономической системе выйти из кризисного тупика. Низкий ипотечный процент позволит группам населения различных социальных уровней приобретать то жильё, которое они не могли позволить ранее.

Этой весной оптимистичные прогнозы наконец осуществились: продажи увеличились на 20-31% по сравнению с зимним сезоном. Но, Росреестер не торопится с выводами и публикует информацию о том, что по сравнению с количеством совершенных ДДУ в прошлом году, этот показатель является лишь мимолетным всплеском на фоне неумолимого спада активности продаж: если в первом квартале 2017 года доля ДДУ в Ярославской области составила 56,6%, а в пределах «нового» периметра Ярославля 43,4% суммарно, то год назад, в тот же самый промежуток времени, число заключенных договоров в новостройках было 73,4%. Как видно, Ярославская область потеряла позиции в спросе на 16%.

Застройщики в ожидании ценового роста

Менеджер «Метриум Групп», Мария Литинецкая указывает на страх населения дальнейшего повышения стоимости и его стремление успеть приобрести жильё по доступным ценам:

— При общении с нашими заказчиками, действительно настроенными на заключение ДДУ, очевидно заметно, что большая часть клиентов убеждена в непременном росте цен на первичную недвижимость. При этом, что немаловажно, имеется ввиду рост цен на непосредственном рынке, а не варьирование цены в зависимости от этапа строительства. Более комфортные рыночные условия в виде низкой кредитной ставки, более надежного курса валюты предупредили ценовой обвал. Как следствие, временной период процесса сделки упал в почти в 3 раза: с трех месяцев до одного.

Увеличение графика цены на текущий момент осуществляется очень плавными шагами и только после тщательного анализа состояния рынка. ЖК менеджеры в 90% случаях предлагают своим клиентам дисконт, хотя ранее, в 2014 году только 30% сделок могли рассчитывать на скидки.

По утверждению специалиста ГК «ВекторСтройФинанс» Андрея Колочинского, на данное время есть все основания рассчитывать на последовательное увеличение цен ярославского новостроя.

— По оценкам девелоперов 2016 год был самым плодотворным за последние несколько лет. Экономика выровнялась, рубль поднялся в цене, подскочил спрос на кредиты. Учитывая то, как планируется ценовая система наших партнеров, можно ожидать высокий взлет во второй четверти года.

Курс национальной валюты тоже сыграл свою роль в редуцировании процентов по ипотеке. Произошел заметный прирост: если курс доллара в 2016 году держался в среднем на отметке в 60 рублей, то на начало 2017 мы имеем результат в 55 рублей, что, в конечном итоге, положительно отразилось на благосостоянии наших граждан.

Реальное положение дел

Утверждения застройщиков не выдерживают критики сразу по нескольким пунктам:

— Практика показывает не рост, а стабильный спад цен. По данным «Эксперта», рынок вторичной недвижимости Ярославской области остается в стационарном состоянии. С 179 000 рублей до 173 500 рублей за метр квадратный – такой разброс области понижения цен имел место за 2016 год. По словам издания, лишь 25 процентов всего жилья будет продано. Причем с дисконтом, составляющим не менее десяти процентов. Из вышеизложенных данных следует совершенно другая цена за квадратуру – около 155 тыс. рублей.

— Очевидно уменьшение спроса на жильё на примере рынка новостроек.  Исследования ЦИАН демонстрируют, что спад спроса в Ярославской области случился из-за увеличения числа недвижимости. И это при стабилизации баланса цены и качества. Увеличение количества риэлторских сделок в Ярославле получило огласку в СМИ, а параллельное этому событию падение скорости продаж в Ярославской области освещено не было. К слову, в области заключений ДДУ упало на одну пятую за полтора года.

— Показателен ощутимый упадок российской экономический системы: ВВП с показателем минус 3% ну никак не может поднять покупательскую способность населения. Минфин докладывает о росте дефицита в бюджете: на 2017 год его суммарная цифра 2,745 трлн рублей, что является 3,16% ВВП. Финансовое благосостояние российских жителей в 2016 уменьшилось на целых 5%, при неутешительном прогнозе на следующие, 2018 и 2019 год, бюджет уйдет в минус на 2,155% ВВП и 1,15% ВВП соответственно. Начало неостановимого снижения доходов было дано в 2014 году и по сей день ситуация не изменилась.

Подытожив, можно сказать, что заказчики, в основной массе, являются зависимыми от ипотечного кредитора и доходы их, на текущий срок, неудовлетворительны. Из строительной отрасли уходят инвесторы и встает вопрос, как сбыть недвижимость и не уйти в минус.