Прогнозы по недвижимому имуществу в России

Прогноз экспертов: все показатели указывают на новый рост ценового цикла в Ярославле и России в целом

Начиная с четвертого квартала текущего года, в нашей стране ожидается рост цен на жилую недвижимость дает прогноз в своей авторской колонке агентство по недвижимости «Этажи».

В нынешней ситуации важно отметить поступление хороших новостей с рынка нефти, где цена на этот вид сырья стабильно растет, кроме того уменьшились риски, связанные с политической конъюнктурой в мире. Также некоторые сектора показывают покупательский спрос, начал действовать девальвационный эффект в промышленном и сельскохозяйственном секторе, а за последние 6 месяцев запасы золота в стране только пополнялись. Эти факторы не могут не воздействовать на цену на недвижимости. И бытует мнение, что в скором времени именно недвижимость станет прибыльным инвестиционным делом. Первый квартал характеризовался видимым снижением цен на жилье. Каждый месяц цены падали приблизительно на 0,8-1%. Но начало мая можно описать не таким резким падением, всего прогнозируется где-то 0,3% падения за этот месяц (минимальное значение за 2016 год), что говорит о возможном росте цен на недвижимость. Историческая справка

В общем, период спада цен на недвижимость во времена кризисов (1998–1999, 2003–2004, 2008–2009 годов) не длился больше года, а через четырнадцать месяцев можно было наблюдать картину устойчивого положительного тренда. Нынешняя кризисная ситуация уже стала самой долгой на рынке недвижимости. Цены планомерно падают уже пятнадцать месяцев подряд, и скорее всего, в будущие 2–3 месяца они продолжат свое падение. Это новый рекорд в истории современной России, и пока еще не до конца поставленный. Рынку недвижимости еще не приходилось так долго падать. Стабилизация торга

Еще один из важных индикаторов рыночного положения это разница в выставленной и сделочной цене. Рис.2 показывает стабилизацию размера торга (условного) и его снижение. Из практики прошлых годов известно, что величина торга устанавливается на нормальный уровень после стабилизационного периода. Грубо говоря, торг является ранним индикатором ценового уровня. А мы наблюдаем некую стабилизацию рынка. Доля ипотеки удивляет

Стоит отметить значительный рост ипотеки к соответствующим месяцам прошлого года (рост 70%). При этом в феврале предполагалось, что эта вся шумиха связана с прекращением государственной поддержки, но случившееся в марте и апреле полностью подтвердило в потребности на недвижимость среди населения. В то время как ставка (средняя) апреля этого года к апрелю прошлого года по новым стройкам возросла лишь на 0,4%, а с принятием во внимание старого жилья практически осталась такой же.

Еще парочка подтверждений. Ведущие банки за 2016 год показывают статистику стабильного перевыполнения плана на 30-40%. А структура сделок включает лишь малое увеличение доли ипотеки. Что говорит об увеличении товарооборота рынка, а не о перераспределении доли ипотеки.

Что будут делать строительные компании?

В ближайшие пару-тройку лет важнейшим инструментом изменения цены будет размер предложения. Все эксперты уверены, что нынешний рекордный ввод новостроек это плодотворные результаты работы, сделанной в 2012–2013 годах. Что же нас ждет в следующие два года? Строительные компании пока не дают внятного ответа на этот вопрос. Некоторые дают прогноз на то, что к концу 2017 года на лицо будет видна потребность населения в новом жилье. Это объясняет тем, что в этом году объемы строительных проектов сократятся на 30-40% по сравнению с пиковым по постройкам 2013 годом.

Новые стройки или старое жилье?

В последние года количество сделок на покупку старого жилья превышало количество сделок на покупку нового. От чего же это зависело? Все дело в том, что на рынке старого жилья было заметено ощутимое падение цен. И это справедливо, ведь простые люди понижали цену на свое жилье, так как им нужны были деньги. А вот частные компании, из-за нерентабельности своих проектов, наоборот, повышали цену на свои проекты (в пределах 30-40%). Падение курса рубля, рост процентной ставки, а также повышение постоянных затрат из-за сужения объемов стройработ, сделали так, что застройщики перестали опускать цену и сектор строительства потерял свою часть на рынке по недвижимости. Жилищная аренда

Резкое снижения доходов населения и выросшие риски давали картинку того, что вопрос жилья будет решаться посредством его аренды. Но наш анализ показал, что количество арендаторов и арендодателей не изменилось. Кроме этого цена аренды упала больше, чем цена на недвижимость (23-24% по сравнению с декабрем 2014 года). Макроэкономическая ситуация

Дать точный прогноз сейчас никто не решается. Но общая картина направления вектора индикаторов понемногу просматривается. Нефтяной рынок всегда имел свои циклы, и можно прогнозировать, что в будущие два года будет небольшой положительный тренд. Учетной ставке соответствует ее максимальное значение, что подтверждается понижением депозитных ставок где-то на 2%, при не меняющейся учетной ставке. Инфляционные процессы замедлили свое действие. Что касаемо санкций, то они не изменятся, а может даже в этом году будет частичное их снятие. К чему приведет снижение ставок

Снижение ставки учета даже даст толчок к повышению инвестиций в недвижимое имущество. Это приведет к падению ставок по ипотекам. Но более ощутимое влияние окажет снижение депозитных ставок, если в настоящем времени банки уже привлекли гражданские сбережения на 6–7,5%, то при депозитных ставках 4-6% недвижимость будет самым востребованной инвестицией. Что является первопричиной того, почему так долго недвижимость не около нуля. Обычно сектор финансов через двенадцать-пятнадцать месяцев после шоковых нагрузок «становится на ноги», а недвижимость начинает выигрывать у него в привлекательности. И многие не берут на себя риски, при покупке акций на фондовых рынках, хотя они даже потенциально более выгодны, так как финансовые активы уже находятся у граждан. Прогнозирование

Если учитывать, что самые тяжелые времена уже прошли и таких шоковых ситуаций для нашей страны уже не будет в ближайшие пару лет, то можно сделать определенные выводы. А именно такие: стабилизируется цена недвижимости; рост цен на недвижимость в IV квартале 2016 года; в 2017–2019 годах инфляция будет ниже роста цен на недвижимость, значит возрастут годовые увеличения ставок на 10-15%, связанные с арендой жилья. Все кто приобретет сейчас недвижимость по заниженной цене в ближайшие 3 года будут получать прибыль в районе 12-15%.