Рынок недвижимости в ближайшие годы

Что случится с рынком недвижимости в 2019 году? Сейчас кризис недвижимости виден даже невооруженным глазом: способы, к которым все привыкли, больше не действуют, а новые ещё не были обнаружены. Выход из сложившейся ситуации — поиск новых путей получения спроса и предложения, а также создание новой ценовой политики, считает аналитик одного из изданий.

Кризис не падение продаж, сделок или цен. Кризисом является состояние рынка, при котором привычные способы «общения» с потребителем уже не работают, а новые ещё не найдены. Сейчас на рынке примерно такая ситуация, что не может не огорчать.

Многие спорят о том, какой же кризис у нас сейчас: рукотворный или циклический. Лично я думаю, что сейчас у нас совмещение нескольких циклических кризисов, которые не слишком удачно сошлись в одном месте. На эту теорию прекрасно ложится западная модель восемнадцатилетнего цикла, который состоит из трёх подциклов: два цикла являются семилетними, а один — четырехлетним. Эта картина отлично накладывается на ситуацию, которая происходит на нашем рынке, включая и Ярославль, с 1990 года, если, конечно, внести немного поправок на государство.

По этой теории после очередного цикла, который ведёт к полной перезагрузке рынка, опять наступит первый семилетний подцикл. Что это значит для рынка? Если говорить простыми словами, то после очередной очистки и перезагрузки рынка земельные участки и различные проекты будут совершенно обесценены.

Стоимость всех товаров рынка резко снижается, но для экономики государства будет благоприятная атмосфера. Деньги приходят в компанию, постоянно запускают новые проекты, а это значит, что скоро начнется «игра на повышение».

Компании, стимулируемые кредитными деньгами, без страха повышают цены на квартиры и уверены в том, что они останутся такими. Рост идет примерно семь лет. В этот момент цены достигают своего пика, собственники до сих пор уверены, что цена будет только повышаться, но они забывают, что спрос был слишком стимулирован кредитными деньгами, которые беспечно вливались в рынок раньше. После этого рынок постепенно приходит в себя и начинается период волатильности.

Этот процесс может занимать несколько лет: индексы могут часто изменяться, а цены на квартиры падать. После этой «бури», согласно теории, будет найдена новая точка равновесия, а цена на метры опять начнет повышаться. Многие спекулянты в это время продают квартиры по цене, которая слишком превышает её реальную стоимость. Не стоит забывать об осторожности, нужно избегать таких продавцов. В этот период цикла все успокаиваются и считают, что рынок уже избежал худшего.

Если брать во внимание эту теорию, то в этот год рынок войдёт в период восстановления, что значит, что рынок будет искать сбалансированные цены, которые должны будут устроить всех. Кризис образовался из-за обильного строения в прошлые года, завышенных цен на метры при фактическом отсутствии спроса.

Сейчас на рынке есть очень много предложений, но нет никакого спроса. Сейчас застройщики вынуждены снижать цены примерно в четверть — до уровня, который их совершенно не устраивает. После этого цены упадут до минимальных значений, фактически до себестоимости. Маржа изменится с двадцати процентов примерно до десяти по индексу IRR.

Компании идут на такой ход, чтобы привлечь потенциальных покупателей. Они надеются, что впоследствии они смогут увеличить цену и получить свою потерянную прибыль. Те, кто уже распродал большую часть квартир в новостройках, просто теряют кусок своего дохода.

Можно точно сказать, что на этом этапе цены долго стоять не будут, так как они совершенно не устраивают строительные компании. В течение следующих лет у нас появится дефицит предложения, что повлечет за собой поднятие цен на недвижимость.

Самое главное в этом периоде — поймать самую оптимальную точку и зафиксироваться в ней. Можно повысить продажи недвижимости за счет уменьшения кредитной ставки и увеличения максимального кредитного срока. Такие действия от государства и банков приведут к более благоприятной атмосфере для покупки недвижимости среди простого населения. Ведь основная проблема в покупке земли в том, что большей части жителей она просто не по карману, а кредитная ставка слишком невыгодна.

Параллельно с этими действиями нужно стимулировать компании, заставляя их снижать цены, и срочно выводить землю на рынок, но это «дорога в никуда», которая может привести обратно к дестабилизации рынка. Стоит помнить, что спрос на квартиры никогда не падал. Падала лишь платежеспособность граждан и уверенность в том, что нужно повременить с покупкой земли и приобрести её через годик-второй, когда цены опустятся на дно.

Если судить по сочетанию цены в валюте, то можно смело заявить, что цены уже сейчас примерно достигли дна. Невозможно найти более выгодное время для покупки недвижимости в валюте, но цены всё равно продолжают идти на спад.

Государству следует помнить, что если оно напугает своих будущих покупателей национализацией вкладов при отсутствии легитимности доходов, то оно спокойно может получить отложенный спрос. По моему мнению, 2016—2017 годы рынок проведет на дне. Инвестиции и объемы ввода жилья снизятся до критической отметки, а уже с 2018 года начнется новый приток инвестиций в строительный бизнес.

Реального улучшения стоит ждать примерно в начале — середине 2019 года.