«Сумасшедшая» осень, или какие изменения произойдут на рынке недвижимости?

Ильдар Хусаинов, генеральный директор недвижимого агентства «Этажи», заявил, что осень 2015 года полностью изменит ситуацию на рынке жилья. Вопрос в какую – положительную или отрицательную?

Эта осень станет для рынка по-настоящему «сумасшедшей». Почему? За последнюю четверть века он ни разу не ощущал столь экстремальной диспозиции. С одной стороны, появляется огромное количество предложений по продаже новостроек и загородной недвижимости, а с другой – ощущается резкое падение спроса на недвижимое имущество по сравнению с прошлым годом. Очевидной причиной всего этого стало резкие колебания курсов валют и высокая вероятность инфляции. Аналитики утверждают, что в конце осени окончательно сформируется новый рынок недвижимости. Переходный процесс будет весьма быстрым, но в то же время глубоким.

Стоит отметить, что рынок недвижимости на данный момент очень масштабный. В 2014 году все российские банки в общей сложности собрали более полутора триллиона рублей депозитов с физических лиц, в то время как строительные организации привлекли средств почти в два раза больше. Итого, было продано огромное количество объектов недвижимости на общую сумму девять триллионов рублей. Общий доход федерального бюджета в 2014 году составил порядка четырнадцати триллионов рублей. Застройщики не имеют каких-либо нормативов по достаточности финансового капитала, а у государства вообще отсутствуют функции денежного мониторинга. Велика вероятность, что именно по объему недвижимого имущества на гражданина Российской Федерации наша страна по-прежнему входит в число лидирующих европейских стран. Стоимость одного квадратного метра в России (в евро) значительно ниже, чем в государствах Западной Европы.

Я полагаю, что существует три субъективных причины рассчитывать на кардинальные, но успешные изменения рыночной деятельности осенью 2015 года.

В связи с тем, что российский рынок недвижимости полностью локален, в случае резких и нестабильных колебаний курсов валют можно напрямую перейти на российских поставщиков необходимого оборудования, строительных материалов. Также возможна адаптация монтажных работ. Напомним, что в среде резких колебаний курсов международных валют именно локальность является важнейшим критерием стабильности бизнеса в настоящее время. Скорость продаж товаров иностранного производства вышла за рамки. Наблюдается интенсивное закрытие заведений общественного питания, а автоконцерны прекращают продажи автомобилей.

Для полноты картины того, каким образом развивается современное российское общество, рекомендуется обратить внимание на соотношение цен однокомнатной квартиры и среднестатистических автомобилей D-класса стандартной комплектации. Как показала статистика, стоимость квартиры с 1991 года стала дороже почти в шесть раз стоимости автомобиля. Таким образом, в связи со снижением цен на жильё, а также стремительным ростом цен на автомобили, соотношение цен первого и второго приблизилось к значению 2005 года.

При этом следует держать во внимании степень зависимости товарного рынка от финансового, как, например, рынок недвижимости за 2009–2011 гг. В эти годы наблюдался стремительный рост долей ипотечных сделок. В этом вопросе Российская Федерация значительно проигрывает странам Европы, в которых средняя ставка по ипотеке составляет не более четырёх процентов. А в России при покупке квартиры граждане переплачивают чуть ли не тридцать процентов от стоимости квартиры ввиду чрезвычайно высоких ставок по ипотеке. Вероятно, что ближе к 2017–2018 гг. следует ожидать понижение ставок, что в результате повлечёт за собой возможность рефинансирования действующих кредитов.

Из-за «туманности» перспективы купли-продажи автомобиля, спрос на товар с положительными условиями кредитования все-таки должен вырасти. Так, на сегодняшний день ставка по ипотеке в России составляет 11,15%, а на покупку автомобиля – 18,4%. Кроме того, существенно возросла стоимость самого транспортного средства, его обслуживания, а также в разы стало дороже страхование.

Следует выделить, что все рынки своеобразно реагируют на изменение ситуации: одни снижают вклады при ожидаемых обновлениях, другие увеличивают спрос на ту или иную валюту, а третьи – уменьшают цены акций.

Таким образом, недвижимое имущество – далеко не единственный товар, стоимость которого снизилась в результате не только текущей ситуации на мировом рынке, но и наибольшей наценки. Так как работают различные программы государственной поддержки, данная продукция подешевела как минимум на 20-25%. Ожидается изменение цен, которые прежде всего будут подстраиваться под актуальные уровни реализации. Поэтому можно смело делать утверждение, что на российском рынке недвижимости ситуация, как ни крути, уравновесится. Стоимость недвижимости упадёт до того уровня, на котором будет максимально комфортно осуществлять сделки по купле-продаже имущества, и, напротив, увеличится по мере роста их количества.

Ситуация на рынке в Москве и всём столичном регионе вызывает массу вопросов. Как правило, цены представленной на нем продукции должны падать, потому как совсем недавно они росли быстрее, чем на других. Вероятно, дать точного и развёрнутого ответа на поставленный вопрос никто, кроме времени, не сможет дать.

Подводя итоги, следует отметить, что каждая неделя этой осени станет важной для рынка недвижимости. Напомним, что первоначальная сентябрьская декада прошла успешно: в сентябре темпы продаж всего за одну неделю возросли почти на сорок процентов. Этот показатель больше, чем в мае-месяце текущего года.