Весна 2015 позади, но, увы, нельзя сказать, что кризис рынка недвижимости завершился. Следует учитывать и тот факт, что в нынешней ситуации мы имеем дело скорее с комплексом глобальных политических и экономических изменений в стране, нежели с кризисом недвижимости в отдельности. Конечно, есть малозаметный стабилизационный сдвиг в данном направлении, но показатели активности экономики в целом говорят о том, что еще какое-то время на рынке недвижимости будут преобладать скорее не позитивные тенденции.

Экономика страны заметно страдает без прежнего уровня финансовых западных вливаний, из-за общего оттока инвестиций, напряжения политической международной обстановки: ситуация на Украине, двухсторонние санкции и т. п. И, как следствие, сокращения финансирования экономики страны, последствия: сокращение платежеспособного спроса на недвижимость. Всё так же нуждаясь в жилье, люди не в состоянии платить за него прежнюю, и уж тем более завышенную цену.

Предложение на рынке недвижимости

Спад на рынке жилья в целом перетекает в сокращение предложения и новостроящегося жилья. Строительные компании оказались в ловушке растущих цен строительных материалов и удорожания банковского финансирования проектов с одной стороны и невозможности роста цен за квадратный метр с другой. Конечно, одним из инструментов регулировки рынка может послужить сокращение предложения новостроя, это удержит цены на прежнем уровне, но как быть с уже развернутыми проектами строительства, требующими активных работ? Их нужно развивать: строительство жилья — это долгосрочный бизнес, предложение в этой сфере не может быстро сократиться или же наоборот — быстро увеличиться.

Также важен фактор рынка — реализация инвестиционных квартир, значительная часть из которых пополняет сейчас предложение на рынке. Речь идет в первую очередь об элитном жилье и бизнес-сегменте. Но если смотреть на ситуацию в целом, то такие квартиры, возвращаясь на рынок, значительно сокращают разницу цен на элитное жилье и недвижимость экономкласса, приводя стоимость квадрата к реальности и уходя от завышения цен престижной «элитки». Более подробно к вопросу инвестиционного жилья мы вернемся ниже.

Возвращаясь же к обобщению ситуации с предложением недвижимости, еще раз акцентируем внимание на том, что нельзя делать однозначные выводы о том, что новостроящегося жилья стало заметно меньше на рынке, а цены за квадратный метр значительно растут из-за дефицита предложения.

Спрос на рынке недвижимости

Спрос на недвижимость падает, причем стабильно. Это следствие общих неблагоприятных процессов в стране — ситуация в экономике, рост безработицы, снижение доходов населения.

Пик бума покупательской способности населения закончился в 2014 г., еще в начале спада. В тот период потенциальные покупатели (с высокими денежными накоплениями) заключили сделки с недвижимостью. Т. е. те средства, которые могли поддержать рынок позднее, в короткий период времени создали пик продаж с последующим спадом.

Не будем отрицать то обстоятельство, что еще у многих сограждан имеются достаточные средства на счетах для дорогостоящих покупок. Но далеко не каждый способен потянуть покупку жилья в столице. К тому же финансовая образованность потенциальных приобретателей ориентирует их на более гибкие вложения денежных средств: сейчас вливания в московскую недвижимость — далеко не самое ликвидное вложение.

ЯРОСЛАВЛЬ

Рассмотрим еще один вариант покупки жилья — в ипотеку. На нынешний момент этот вариант мало жизнеспособен. Ключевая ставка Центробанка значительно возросла, значительно снижая выгодность ипотеки еще с конца 2014 года. В поддержку ипотечных программ правительство РФ запустило программу субсидирования ставки, но, навряд ли данную меру можно считать долгосрочной. По общим прогнозам специалистов объем ипотечного кредитования в 2015 г. сократится в 2 раза в сравнении с уровнем 2014 г.

Очевидно, что рост уровня цен на недвижимость маловероятен — на общем фоне заметного спада спроса. При нынешнем кризисе даже заметный рост инфляции не может играть решающую роль в удорожании квартир. Т. к. на фоне роста цен на товары первичного спроса (продукты, одежда, лекарства, коммунальные платежи) спрос на товары длительного пользования сокращается, замораживая или даже снижая цены на подобные приобретения. Покупка недвижимости, в том числе и её долгосрочная аренда, принадлежат именно к продукту долгосрочного использования.

Цена жилого «метра», чего ожидать?

В начале 2015 года наблюдалась заметная стабилизация рынка жилья. На текущий момент формирование цен будет складываться из изменений в системе «спрос-предложение». С активностью покупателей и их платежеспособностью все более или менее ясно — в ближайшее время эти показатели будут на спаде, но предложение на рынке — это уже гораздо менее прогнозируемая составляющая.

Масштабные девелоперы страны все также активно ведут и, что важно, доводят до 100% готовности крупные проекты по новостройкам. При этом их активность — это не краткосрочная тактика, а долгосрочный выверенный курс, которому следуют эти крупные застройщики. Государственная система также поспособствовала данной положительной тенденции, в том числе сократив сроки разнообразных согласований, что снижает себестоимость строительства. А рост стоимости строительных материалов не может сохраняться длительное время; во многих странах уже наблюдается ценовой спад на строительные производные.

Делать предположение о том, что объем предложения жилья не сократиться вовсе в 2015 г., конечно, слишком оптимистично, в ходе кризиса его сокращение неминуемо, но это точно не фатальный обвал. Так и цены, даже в рублевом эквиваленте, не должны резко упасть. Скорее всего они или зафиксируются на предшествующем уровне, или спустя какое-то время медленно снизятся, но без явных скачков. Новостройки, готовые выйти на рынок, вероятнее всего упадут в цене. Покупатели же будут выбирать в первую очередь более скромные варианты по площади и условиям, сопоставляя свои возможности с предложениями. Жилищные проекты с возможностью долевого участия будут повышать цены, но очень постепенно, по мере готовности и сдачи готовых площадей. Анализируя все вышеперечисленные тенденции, эксперты приходят к выводу об ожидании снижения стоимости квадратного метра; ожидаемый спад цен на рынке недвижимости в ближайшие 2 года — от 10 до 20%.

Инвестиции в недвижимость — активность или спад

Вернемся к отдельной составляющей рынка — инвестиционные квартиры. Возвращение их на рынок может заметно изменить равновесие между спросом и предложением. Есть несколько очевидных предпосылок для активизации этого процесса.

1) Расходы на содержание жилья значительно выросли: с 2015 года появился новый налог на недвижимость.

2) Есть заметное миграционное движение владельцев инвестиционных апартаментов, покидая страну, они продают объекты недвижимости.

3) Введение эмбарго и санкций создало новые привлекательные для инвестиций направления в стране, что незамедлительно послужило причиной процессов переливания инвестиций.

Нельзя оставить без внимания и противоположные настроения в данном ключе. По экспертным оценкам, рынок в стадии своего ценового минимума, а значит ныне самое удачное время для выгодного приобретения. Практичная ценность для приобретателя кроется в схеме покупки без использования заемных средств, т. к. ипотечный кредит и другие, растянутые во времени сделки, на данный момент слишком рискованны. Но в сложившейся экономической обстановке такая схема мало кому доступна. А тем, кому повезло быть покупателями сегодня, специалисты рекомендуют ограничиться выбором из готовых объектов с уже готовым ремонтом — предложение «под ключ». Нельзя забывать, что ремонтные материалы подорожали, и доведение покупки до нужной стадии готовности может стать неприятным финансовым сюрпризом.

Для покупателей жилья еще один ценный совет — обязательно изучайте текущие акции и дисконтные предложения интересующего вас территориального рынка жилья.

Итак, однозначных ответов быть не может: именно сейчас вложить свои сбережения в приобретение жилья или же стоит повременить. На чаше весов оказываются снижение ликвидности подобного вложения с одной стороны и привлекательное падение цены за квадратный метр с другой.

Ожидания и надежды

Любой кризис несет с собой не только негативное, это также и время проверки на прочность и реальной оптимизации бизнес-процессов: на уровне всей страны, на уровне каждого предприятия. Это время предпринимательской инициативы в улучшении администрирования всех звеньев. Таковы уж экономические законы бизнес-циклов. На подъёме компании раздуваются и борются в первую очередь за рост своей доли на рынке, а при спаде наступает время сокращение расходов, при этом задача менеджмента состоит в том, чтобы профессиональность компании в целом и качество реализуемых продуктов не пострадали.

Неопределенность — в её условиях приходиться действовать сегодня — как продавцам, так и покупателям рынка недвижимости. Невозможным стало строить достоверные прогнозы, так как замешано слишком много самых разных факторов влияния, нерешённые политические и макроэкономические вопросы, колебания курса валют. Реакция рынка может самой разной. Хотя, взвешивая все возможные сценарии, эксперты строят скорее отрицательные прогнозы для застройщиков: снижение стоимости жилья, спад спроса; впрочем, повторимся — речь идет не о фатальном провале рынка, это всего лишь адекватная текущим процессам в экономике реакция.

Конечно, строительство жилья — это бизнес долгосрочных проектов, но, обращая взгляд на опыт финансового рынка, там, где подъемы и падения сменяют друг друга намного чаще, очевидным становиться тот факт, что заработок возможен и на спаде. В кризис нужным и важным для участников рынка становиться качество гибкости: нужно уметь принимать текущие изменения, подстраиваясь под них, находя новые решения и развиваясь в новых условиях.