Покупка квартиры по нерыночной цене – большой риск!

Очень часто вполне себе добропорядочные и законопослушные люди оказываются втянутыми в долгие судебные тяжбы. Будучи искренне уверенными в правильности и честности приобретения квартиры, они крайне возмущены требованием суда — вернуть ее по иску неких третьих лиц, о которых обычно они и не догадывались в момент подписания договора.

Одну такую реальную историю предлагаем вам разобрать с помощью квалифицированных юристов агентства.

История добросовестного покупателя

История реальная, не придуманная, судебное разбирательство по данному спору еще идет. Имена героев мы, конечно, раскрывать не будем, но подробности дела будут очень поучительны для многих добросовестных приобретателей жилой недвижимости.

Раскручивая вопрос с конца, поясним, некая гражданка Z купила у компании Y квартиру, находящуюся в ужасно запущенном состоянии. Помещение располагалось на первом этаже жилого дома довольно престижного района пригорода Санкт-Петербурга. Рыночную стоимость квартиры гражданка оплатила по безналичному расчету, обеспечивая тем самым высокую степень прозрачности сделки. Далее она перевела ее из жилого фонда в нежилой, вложилась в ремонт для выгодной аренды на будущее.

Ни о чем не подозревая, законопослушная гражданка Z вскоре после всего получает судебную повестку о признании ее сделки о покупке данной квартиры – недействительной. Вскоре стало ясно, что недействительным был признан еще договор компании-предшественницы X. Спорное помещение ранее принадлежало компании Y, а до него компании X. Вот именно при продаже квартиры между юридическими лицами и был заключен договор купли-продажи по той самой нерыночной, значительно заниженной цене. Эта порочная практика – не редкость между компаниями и все это обычно для того, что бы уйти от налогов.

По закону о банкротстве договор купли-продажи будет недействительным, если банкротящаяся фирма оформила сделку по заниженной цене (нерыночной), чтобы возвратить объект договора в конкурсную массу. И в данном случае сработал именно такой механизм: компания X, первая продавшая квартиру, в течение года объявляется банкротом. Управляющий данной компании обращается в арбитражный суд для признания сделки между компаниями X и Y недействительной и “ применить последствия недействительности ”. Ему удается доказать, что сделка была совершена не по рыночной стоимости, но второе требование суд не удовлетворил.

А теперь вернемся к последнему звену этой цепочки – гражданке Z, которая честно приобрела квартиру, все грамотно провела. И на момент разрешения спора – квартира перестала существовать в жилом фонде города.

Казалось бы, все сделано правильно, не придерешься. Но настырный управляющий компании X не унимался – он требовал вернуть ему именно это помещение – отремонтированное, оборудованное полноценное помещение под коммерческие нужды, рыночная стоимость которого за счет гражданки Z выросла раза в три. Нелепость, наглость и абсурдность ситуации повергли многих в шок. Заседание суда отложено до мая.

Пока исход дела не ясен, но гражданка Z провела настолько чисто все операции, что к ней прикапаться будет очень трудно: она покупала квартиру у компании Y именно по рыночной цене, рассчиталась “чисто” – по безналу, и быстро отремонтировав, вывела ее из жилого фонда, т. е. квартиры как таковой уже не существует. Но компания X не желает отступать, желая, во что бы то ни стало, заполучить данный объект обратно, и стоит признать, шансы у него не малые.

И все же, если гражданка Z, оказалась в суде, она где то допустила какой-то промах, поставивший под серьезную угрозу ее собственность. Обсудим это.

Мораль

Разберемся, когда гражданка Z допустила ошибку, приведшую ее в суд и поставившую под угрозу потери собственности и дохода от сдачи оной в аренду.

История объекта недвижимости – одно из первых, что должно заинтересовать покупателя. И это касается, как мы уже успели убедиться, не только ближайшего продавца, но и дальних владельцев объекта. Гражданка Z побеспокоилась и об этом, она изучила полностью историю объекта, не учев лишь маленькую деталь – явно заниженную стоимость квартиры при переходе между двумя юридическими лицами. Это нередкая практика, многие уже привыкли к занижению цен на рынке недвижимости. И совершенно напрасно, в случае, если сделка была совершена не по рыночной цене – в течение года она может быть оспорена и вероятнее всего потеряна.

Для выяснения этого обстоятельства очень полезно заглянуть на страничку Арбитражного суда и проверить своего продавца, а так его предшественников.                                                                                                                                               Они уже могут числиться банкротами или должниками.

Возвращаясь к компаниям X и Y, иногда можно даже выявить тайный сговор, и эта схема для них не нова, а вот для гражданского лица – риск огромен. И даже в случае выигрыша дела, возмещать судебные издержки некому, ведь компания Х уже признанный банкрот.

Как распознать не рыночную стоимость жилья?

У рядового, не искушенного покупателя, может возникнуть этот резонный вопрос. Самое простое в таких ситуациях – заказ экспертизы. Пусть Вам придется выложить некоторую на первый взгляд не малую сумму, но по горькому опыту, многим из-за этого приходится столкнуться с несоизмеримо большими затратами.

Профессиональный оценщик оказывает услуги стоимостью от 7,5 до 15 тысяч рублей, не мало – но когда на кону — риск остаться и без квартиры и без денег – может быть уже поздно.

Любой опытный риэлтор всегда заметит заведомо заниженные цены. И тогда стоит прислушаться к его совету – даже не рассматривать такие объявления. И в любом случае, приобретая квартиру у юридического лица, нужно быть очень внимательным и осторожным – ведь в течение года он может стать банкротом и тогда спокойной жизни Вам уже долго не будет.